Gayrimenkul değerleme

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, konutun teminat altına alınması şartıyla verilen bir tüketici kredisidir. Konut kredisinin vadesi 5 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

Türkiye’de uygulanan konut kredilerindeki faiz sabittir. Yani kredinin vadesi boyunca ödenecek kredi taksit tutarı değişmemektedir. İlk başta bakıldığında, faizin sabit olması tüketiciler açısında oldukça avantajlı görünmektedir. Ancak bankalar kredi maliyeti riskini, alınan kredi faizinin içinde hesapladıkları için sabit faizli kredilerin oranları, olması gerektiğinden daha da yüksektir. Değişken faiz sistemi ise henüz bankalarca uygulanmamaktadır. Mortgage yasası ile hayata geçecektir.

Değişken faizli kredi ise, belirlenen bir endekse göre, kredi taksidine uygulanan faizin de değişmesi anlamına gelir. Böylelikle piyasadaki faizler düşerse, aylık taksitler düşer; tam tersi olarak da faizler yükselince taksitler yükselir. Ancak değişken faizli kredilerde, bankalar, kredi maliyetini kredi alan kişiye yansıttıkları için, bu sistemde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Mortgage yasası ile bu faiz sisteminin gelerek, genel konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi beklenmektedir.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Yönetim Kurulu Başkanı Ali Taylan, 2007 yılının ‘kötü geçti’ denilmesine rağmen konut satışlarında zirveye ulaşıldığını söyledi. Taylan, sektörün canlandığı 2006 yılında 1 milyon 377 bin gayrimenkul satıldığını, 2007’de ise satışların 1 milyon 383 bine ulaştığını vurguladı.

ANKA’nın emlak sektörü ile ilgili sorularını yanıtlayan TEMFED Yönetim Kurulu Başkanı Taylan, gündemin olumsuzluklarla dolu olduğunu belirterek, ABD’de yaşanan mortgage krizinin bütün dünyayı etkilediğini söyledi. Taylan, sektörün geçen yıl kötü bir dönem geçirdiği iddialarına karşılık şöyle konuştu:

“Ortaya çıkan sonuçlar karamsar bir yıl geçirilmediğini gösteriyor. Sektörün en canlı olduğu 2006 yılında 1 milyon 377 bin gayrimenkul satışı yapılırken, 2007’de satılan gayrimenkulün 1 milyon 383 bine çıktığını görüyoruz. 2007 yılında gayrimenkul satışları zirveye çıktı. Türkiye yapılan gayrimenkulün işlem değeri ise 48 milyar 910 milyon 746 bin YTL’ye yükseldi.

İstanbul’da 202 bin satış yapıldı

Geçen yıl İstanbul’da 17 milyar 645 milyon 732 bin YTL değerinde 202 bin 27 işlem yapıldığını dile getiren Taylan, Ankara’da 4 milyar 769 milyon 814 bin YTL değerinde 134 bin 562 alım-satım işlemi yapıldığını vurguladı. Taylan, İzmir’de de 2 milyar 907 milyon 479 bin YTL değerinde 72 bin 929 gayrimenkul işleminin yapıldığını kaydetti. Türkiye’nin yüzde 65’inin konut sahibi olduğunu ifade eden Taylan, yüzde 35’lik konut açığının olduğunu dile getirdi. 2008 yılında yaşanan durağanlığın genel değil bölgesel olduğuna dikkat çeken Taylan, yılsonuna doğru bu durağanlığın da aşılabileceğini söyledi.

‘Fiyatlar yüzde 20 düştü’

2005-2006 dönemine piyasada köpük fiyatların oluştuğunun altını çizen Taylan, fiyatların artmasından sonra tüketicinin kendini geriye çektiğini, bunun da piyasanın durgunlaşmasına neden olduğunu söyledi. Taylan, belli bölgelerde 2005-2006 yılına göre fiyatlarda yüzde 10-20 arasında düşme yaşandığına dikkat çekti. Taylan, orta ve alt gelirin birikimleriyle ev almaya devam ettiğini, bu nedenle ucuz konutlar üretilmesi gerektiğini kaydetti.

Ülkemizde “yeni yılda emlak fiyatları ne olacak?” gibi pek çok konuda çoğunluğun tahmini genellikle tutmaz, hatta tam tersi çıkar. Emlak sektörü de Türkiye gibi sürprizlere ve fırsatlara açık bir sektördür. Ancak buna rağmen, elimizdeki veriler ve Realty World olarak sahip olduğumuz uluslararası tecrübemizle, öngörülerde bulunmak mümkün…

2007′DE ÖNGÖRÜLER SÜRPRİZLERLE DEĞİŞTİ

Çoğunluğun öngörüsü, 2007′nin ilk yarısının emlak sektöründe durgun geçeceği, ikinci yarı ve sonuna doğru seçimden tek partili hükümet çıkması halinde arsa sektörünün hareketlenip fiyatların yükselecek olmasıydı. Ancak sürpriz gelişmeler devreye girerek çoğunluğu yanılttı.

2007′nin ilk yarısında yasalaşan mortgage nedeniyle emlak sektörü hareketlendi. Yılın ikinci yarısından sonra, iktidarda tek partili hükümet çıkması ile sektör yatay seyre girdi. 2007 yılında Türkiye İstatistik Kurumu’nun üçüncü çeyrek büyüme rakamlarına göre ilk çeyrekte % 16.5, ikinci yüzde 15.7 olan büyüme oranı, üçüncü çeyrekte % 5.4′te kaldı. Böylece sürpriz gerçekleşti, emlak sektörü inşaat sektörünün hız kesmesiyle durağanlaştı. Ancak sektörün hareketi tamamen durmadı, ihtiyaçlarını daha fazla erteleyemeyen alıcılar ve yatırımcılar için fırsatlar yaratılınca bir çok işlem gerçekleşti. İhtiyaç alımlarının ertelenebilir ancak durdurulamaz olması, yatırım alımlarının ise fırsatlar oldukça varolması nedeni ile, emlak sektörünün durdurulması mümkün değildir.

2008′DE SEKTÖREL DURUM İÇİN ÖNGÖRÜLER

Emlak sektöründe 2008 yılı için de yine sürpriz ve fırsatların çıkabileceğini göz ardı etmeden tahminleri değerlendirmek gerekmektedir. Tahminlerin dışındaki gerçekleri değerlendirdiğimizde; inşaat-emlak sektörünün ülkenin öncüsü olarak gelişmeleriyle büyümeyi ve istihdamı etkilemesi önem kazanıyor. GSMH’daki payı son beş yılda % 5, 2′lere kadar artan inşaat-emlak sektörü, 200′e yakın alt sektörü beslemesi ve kendi içinde birçok sektörü bir arada bulundurması nedeniyle başka sektörlere benzemiyor. Dalgalanmalara rağmen, inşaat-emlak sektörünün ülke içerisindeki ağırlığı anlamlı bir ölçekte seyretmesi ile gayrimenkul, kazandıran “tek yatırım aracı” olma özelliğini bugüne kadar hiç kaybetmemiştir.

2008′DE KONUT KREDİLERİ BİR SÜRE DAHA DÜŞMEYECEK

2006 yılının tamamında konut kredilerinde % 88, 4′lük bir artış olurken, 2007′nin ilk 10 ayındaki artış hızı % 25, 3′te kaldı. Yılın ikinci yarısında ABD merkezli çok riskli konut kredileri krizinin global piyasalar üzerindeki etkisi ve Türkiye’nin Irak’ın kuzeyine sınır ötesi bir operasyon yapması ihtimali nedeniyle konut kredisi faizi, yaz aylarında aylık bazda 1, 60 seviyelerinde seyretti. Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine paralel olarak aylık % 1, 30′a gerilemiş konut kredilerinde bir süre daha düşüş beklenmiyor.

KONUT FİYATLARI 2008′DE ARTACAK MI?

2008′de konut fiyatlarında anormal artışlar yaşanmayacak en fazla % 10-15 oranında artışlar olacaktır. Fiyat artışlarında nitelikli konut projelerini ayrı değerlendirmek gerekiyor, çünkü katkı paylı konut kredileri kullanıldığından artış oranları daha farklı gelişebilir. Fiyatların artması ise, ancak kredi faiz oranlarının ciddi oranda düşmesiyle gerçekleşir.

Merkez Bankası beklenti anketine göre 2008 sonu faiz tahmini % 14 – 14, 5. Buna göre, % 1′ın altına inmek için % 12′nin altında olmak gerekmektedir. O nedenle faizlerde bu sene için % 1′in altına düşmesini beklemek çok da mümkün olmayacaktır.

2004 yılından itibaren konut birim alan (m2) maliyetleri her yıl artarak 1996′nın iki katına çıkmıştır. Konut maliyetlerindeki artış, depreme dayanıklı konut üretimi, ileri teknoloji kullanımı, malzeme fiyatlarındaki artış, daha kaliteli üretim, beğenilerin değişmesi ve talep artışı gibi unsurlardan etkilenmektedir.

YABANCI YATIRIMLAR 2008′DE DE DEVAM EDECEK

Her ne kadar ABD merkezli mortgage krizi nedeniyle yurt dışındaki finansal piyasalarda dalgalanmalar olsa da, krizden birebir etkilenmeyecek bir ülke olan Türkiye, ucuz fonlar bulabilir ve yabancı yatırımcının gözde merkezi ülkemiz olabilir. Örnek olarak dünyadaki mortgage krizinden en fazla etkilenen ABD’li yatırım bankası Merrill Lynch’in Türkiye’de bir buçuk yıldır girdiği projeler son hızıyla devam ediyor olmasını gösterebiliriz.

SONUÇ

2005′den bu yana ihtiyaca yönelik konut talebini konut kredisi faizlerinin % 1′in altına düşeceğini bekleyerek erteleyen türk tüketicisi kısa vade de bu fikrinden vazgeçip beğendiği evi satın almaya yönelecektir. Bırakın % 1′in altına inmeyi mevcut % 1,30′ları korumanın bile mümkün olamayacağı ve bunun yanında dövizinde artabileceği endişesi ihtiyaçlarını erteleyen tüketicinin bu kararı almasına yol açacaktır. Böyle bir durum doğru fiyatlandırılmış satılık evlerin alıcılarla buluşmasına imkan verecektir. Bu nedenle satıcıların mutlaka bir danışman ile çalışması ve bölge fiyat analizlerine sahip danışmanın belirlediği fiyat doğrultusunda evini satışa sunmalıdır. Sonradan fiyat düşürmek evi dillendirir. Her hata evin piyasada isminin çıkmasına neden olur. İhtiyaç sahibi tüketicilerin yanında her dönemde var olan yatırımcılar için de özellikle böyle bir dönem onlarından kaynaklı alım ve satım hareketlerini arttıracaktır.

Hilmi Işıkören
Genel Müdür / Realty World Türkiye

Ev fiyatları ucuzladı. Mortgage taksidini ödeyemeyenler anahtarı bankaya teslim edip kiraya çıkıyor.

Miami’de 350 bin $’lık yüzme havuzlu bir evi şimdi 230 bin $’a almak mümkün2007′nİn ikinci yarısından itibaren mortgage krizi ile çalkalanan ABD’de, bir taraftan düşen emlak fiyatları ve faizler, diğer taraftan artan kiralar, ev bedelinin yüzde 20’sini peşin ödeyen yatırımcılara mortgage taksitlerini, kira getirisi ile ödeyerek ev sahibi olma imkanı sundu.

ABD’de konut finansmanı sağlayan kuruluşlar, aylık ödeme kabiliyeti sınırlı olan insanlara bile sıfır peşinat ile ev kredisi vermişti. Subprime adı verilen, kalitesi düşük kredilerde sorun çıkınca bu evleri alanlar ev anahtarını bankaya teslim etmeye başladı. Finansman şirketlerinin portföyünde bir anda binlerce yeniden satılmayı bekleyen ev ortaya çıktı. Mortgage taksidini ödeyemeyenler ise daha düşük standarttaki evlere kiracı olarak çıkmaya başladı. Böylece satılık ev fiyatları eyaletlere göre değişmekle birlikte yüzde 20-50 oranında gerilerken, kiralarda yüzde 15′e yakın artışlar meydana geldi.

TAKSİDİ KİRASI ÖDÜYOR

Ağırlıklı olarak Miami bölgesinde çalıştıklarını belirten Acar Holding’ten Tuğba Ensari, “Yaklaşık 6 yıldır ABD piyasasında iş yapıyoruz. Başlangıçta yatırımcı olarak girdik. Sonrasında gelişen potansiyel bizi alım satıma yöneltti. ABD emlak piyasasında fiyatlarda son 6 aydır gözle görülür düşüş var. Düşüşler yüzde 25-30 seviyesinde. Mesela Miami’de 280 bin dolarlık bir ev vardı. Şimdiki fiyatı 200 bin dolar oldu. Evi almak isteyen bir yatırımcı 40 bin dolar peşinat öderse, aylık 1.500 dolar mortgage taksidi var. Aynı evi minimum bu paraya yani 1.500 dolara çok rahat kiraya verebiliyor” dedi.

Türkler açısından ABD’de ev sahibi olmanın son derece kolay olduğunu söyleyen Debba Real Estate’den Cengiz Bayırlı, “Pasaport, vize, Türkiye’den alınmış bir ikametgah ve Türkiye’de hesabınızın bulunduğu bankadan alınan mortgage taksitlerini ödeyebileceğinize ilişkin yazı yeterli” şeklinde konuştu.

BÜROKRASİSİ ÇOK AZ

ABD’de ev satın almanın son derece güvenli olduğuna dikkat çeken Bayırlı, özellikle bitmemiş evlerde yüzde 20′lik peşinatın, ev teslim alınıncaya kadar yeddi emin hesapta tutulduğunu, tüketicinin evin tamamlanmasının ardından paranın inşaat şirketininin hesabına transfer edildiğini kaydetti.

ABD’de bir Türk vatandaşının kredi almasının ABD’lilerden daha kolay olduğunu söyleyen Bayırlı, “ABD, kendi vatandaşları için ince eleyip, sık dokuyor. Bir sürü bilgi ve belge istiyor. Yabancılar için ise bankadan alınan, ‘taksitleri ödeyebilir’ belgesi mortgage kredisinin çıkmasına yetiyor” dedi.

FİYATI EN UYGUN EVLER FLORİDA’DA

ABD’de ev fiyatları eyaletten eyalete çok büyük oranlarda değişiyor. İç kesimlerdeki evler kıyı kesimlerdeki evlerden genelde daha ucuz. Güney bölgeler de kuzey ve orta batıdan daha ucuz. Evlerin en pahalı olduğu 10 bölgenin 7’si California’da. Pahalı olan eyaletler ise Hawaii, Virginia, Montana, New Jersey ve New York. En ucuz evler Wyoming, Nebraska, Idaho, Wisconsin ve Alabama’da yer alıyor. Fiyatı en uygun şehirler Florida’daki Tampa Bay, Houston (Texas), St Louis ve Minneapolis olarak sıralanıyor.

152 METREKARELİK EV 250 BİN $

- 3 oda, 1 salon, 2 banyo, 152 metrekare

- Bahçeli, havuzlu, 2 araçlık otomatik kapılı otoparkı mevcut
- Yıllık vergi: 4.000 $

- Adres: 16130 104 Av SW Miami , FL 33157

- Mortgage taksidi: 1.199 dolar, 360 ay vade, yüzde 20 peşin ödeme ile

- Muhtemel kira ederi: 1.100 $

EVİN DEĞERİ 200 BİN $

- 3 oda, 1 salon, 2 banyo, 138 metrekare

- Bahçeli

- Yıllık vergi: 3.200 $

- Adres: 1800 48 St NW Miami, FL 33142

- Mortgage taksidi: 919 dolar, 360 ay vade, yüzde 20 peşin ödeme

- Muhtemel kira ederi: 900 $

300 BİN DOLARA LÜKS DUBLEKS DAİRE

- 4 oda, 1 salon, 2 banyo, 1 kiler, toplam 198 metrekare

- Yıllık vergi: 4,800 $

- Adres: 5016 154 Ct SW Miami, FL 33185

- Mortgage taksidi: 1.439 dolar, 360 ay vade, yüzde 20 peşin ödeme ile

- Muhtemel kira değeri: 1.250 $

- Isıtma/Soğutma: Merkezi klima, merkezi ısıtma, elektrikli ısıtma

- Beyaz eşya: Çamaşır makinesi, kurutma makinesi, bulaşık makinesi, fırın, buzdolabı

Haber: Tebernüş KİREÇCİ

Mortgage kredilerinde yaşanan kriz nedeniyle 2007 yılını huzursuz kapatan piyasalar, 2008’in ilk yarısında da ‘derde deva’ bir gelişme beklemiyor. Uzmanlar çok olumlu bir tablo çizmiyor.

Önümüzdeki hafta ABD’de açıklanacak enflasyon, perakende satış verileri ile JP Morgan ve Citigroup gibi dev şirketlerin kar rakamları piyasa oyuncularının gözünü korkutuyor. ANKA’ya konuşan uzmanlar “Piyasaların rengi çok hoş olmayabilir” değerlendirmesinde bulunuyor.

Turkish Yatırım Finansal Strateji Müdürü Gökhan Uskuay:

“Önümüzdeki haftanın gündemi piyasalar açısından son derece yoğun olacak. Fiyatlandırılmış riskler var. Özellikle ABD’deki ekonomik görünümün şirket bilançolarına nasıl yansıdığını en net şekilde göreceğiz. Citigroup, Merill Lynch ve JP Morgan’ın açıklayacağı kar rakamları mortgage krizinin boyutlarını daha da belirginleştirecek. Öte yandan Intel ve IBM gibi firmaların açıklayacağı kar rakamları da, krizin finans sektörü dışındaki sektörleri nasıl etkilediğini de ortaya çıkaracak. Önümüzdeki hafta çok dalgalı olacak.”

TEB Yatırım Başekonomisti Sertan Kargın:

“ABD’de açıklanacak enflasyon verileri ve Merkez Bankası’nın hazine ihaleleri kritik. Piyasaların rengi çok hoş olmayabilir. Şu anda veriler açıklandıktan sonra ne olacağı belli olmasa da, bir düşüş yaşanacağına kesin gözüyle bakılabilir. Piyasada moraller bozuk. Sadece bu hafta değil önümüzdeki 3-4 ay boyunca karamsar bir havanın piyasalara hakim olmasını bekliyorum. Yılın ikinci yarısı daha olumlu olabilir.”

Ata Yatırım Başekonomisti Nurhan Toğuç:

“FED’in ay sonunda gerçekleştireceği toplantıdan 50 baz puanlık bir indirim çıkması öngörülüyor. Bu hafta açıklanacak verilerin iyi veriler olacağını sanmıyorum. Türkiye’de ise hükümetin açıkladığı eylem planında kör noktalar var. Özellikle sosyal sigorta primlerinin yüzde 5 düşürülmesi ve tarım sektörünün finansmanı ile ilgili uygulamalar için nereden kaynak bulunacağı belirtilmiyor. Piyasalarda bir düzeltme ihtiyacı var. Bu seviyelere alıcı gelmesini beklemiyorum. Önümüzdeki günlerde endeksin aşağı doğru seyri devam eder. Borsa 47 binlere doğru hareket edebilir.”