Gayrimenkul değerleme

Ekspertiz Fransızca kökenli bir sözcük olup uzmanlık demektir. Gayrimenkul sektöründe ise ekspertiz belirli kuralları takip ederek taşınmazın değerleme işlemidir.

Emlak alımı satımı ile uğraşan herkes gibi herhangi bir satış olmasa dahi ekspertiz hizmeti talep edilebilir. Ekspertizin amacı söz konusu gayrimenkulün piyasa değerini hesaplamaktır. Herhangi bir alışveriş esnasında olduğu kadar sahip olunan ya da olunması düşünülen herhangi bir gayrimenkulün gerçek değerini öğrenmek istediğinizde ekspertiz hizmetine ihtiyaç duyarsınız.

Malesef halkımız ekspertiz konusunda bilinçsiz davranmaktadır. Herhangi bir gayrimenkule değer biçileceği zaman ekspertize başvurmak yerine kurt diye tabir edilen emlakçılardan birine başvurulmaktadır ve bu kişiler hiçbir bilimsel veriye bakmaksızın tamamen kendi tecrübelerine dayanarak fiyat sunmaktadır. Bu sebepden alacağınız gayrimenkulü gerçek değerinin üzerinde alabileceğiniz gibi bunun altında da alabilirsiniz. Güvenilir bir ekspertiz kuruluşu tarafından verilecek ekspertiz raporu ve buna bağlı değer ise gerek satıcı gerekse alıcıya güven vermekte daha sağlıklı alışveriş yapılmasını sağlamaktadır.

Gayrimenkul değerlemesinde ülkemizde ve dünyada kabul görmüş dört ayrı yöntem bulunmaktadır bunlar;
Maliyet yöntemi
Emsal yöntemi
Geliştirme yöntemi
Finansal yöntem
olarak adlandırılmışlardır

Maliyet metodunda olası bir alıcının belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödeyemeyeceği varsayımı yapılarak değer biçilir.
Emsal yöntemi ise sözkonusu gayrimenkule benzer ve daha önce satılmış, ekspertizi yapılmış gayrimenkuller emsal alınarak değer biçilir.
Geliştirme yöntemi ekspertizi yapılan gayrimenkulün başka bir amaçla kullanımı ile kazanacağı değer göz önüne alınır.
Finansal yöntemde ise işlevinde herhangi bir değişiklik olmayan gayrimenkulün belirli bir süre içerisinde elde edeceği değer göz önüne alınır.

Eksper değerleme sırasında gayrimenkulün hangi özelliklerine bakarak değerleme yapar?

1 - Binanın yaşı ve metrekaresi
2 - Cephesi
3 - Oda sayısı, kullanım özellikleri
4 - İnşaat sınıfı (cinsi)
5 - Manzara ve görüş alanı
6 - Toplam daire sayısı
7 - Yangın merdiveni
8 - Hidrofor
9 - Asansör
10- Binanı Peyzajı
11- Sosyal Tesislere yakınlığı
12- Belediye hizmet alanlarına yakınlığı
13- Arsa ve Çap belgesi
14- İnşaat alanı
15- Arsa payının tespiti ve değeri
16- Kat konumu
17- Balkonların işlevselliği
18- Isınma şekli
19- Ulaşım durumu
20- Otopark durumu
21- Güvenlik sistemi
22- Jeneratör
23- Sese ve ısı izolasyonu
24- İç ve dış cephe malzemelerinin kalitesi
25- Site ise sosyal aktiviteleri değerlendirmek
26- Gayrimenkulun boş yada kiracılı olduğunu tespiti
27- Kamu kurum ve kuruluşlarına yakınlığı
28- Kat sayısı
En önemlisi ise, o günkü piyasada ki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak, gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapılır