İstanbul’da yeni ilçelerin kurulması orta ve uzun vadede kentteki gayrimenkul piyasasını hareketlendirecek gibi görünüyor. Yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe ve Sultangazi ile Fatih’te gayrimenkul yatırımcıları harekete geçiyor.
Yeni yapılan kanunla, 32 ilçe ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul’un ilk kademe belediyelerinden 37’si kaldırılarak, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe ve Sultangazi ilçeleri oluşturuldu. Tarihi Eminönü ilçesi ise Fatih’e dahil edildi. İstanbul’da bu şekilde toplam ilçe sayısı 39’a yükseldi. Gayrimenkul piyasası çok hareketli olan İstanbul’da son dönemlerde bir durgunluk yaşansa da yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte söz konusu bölgelerin gayrimenkul piyasasında yatırımcılar harekete geçti.
Kentin Anadolu yakasında zaten ilçe olan Kartal dışında Ataşehir, Çekmeköy ve Sancaktepe ilçeleri gayrimenkul piyasasında en revaçtaki bölgeler olarak dikkat çekerken, Avrupa yakasında Beylikdüzü, Esenyurt, Başakşehir, Arnavutköy ve Sultangazi son yılların gelişme gösteren ve en fazla potansiyel taşıyan bölgeler olarak öne çıkıyor. Bu ilçelerden Arnavutköy dışındakilerde imar yasağı bulunmazken, diğerlerini ise emlak piyasası çok gelişmiş ya da gelişme potansiyeli bulunan ilçeler oluşturuyor. Diğer taraftan İstanbul’un en önemli ilçelerinden biri Eminönü’nün kapatılarak Fatih’e bağlanması ise ciddi tartışmalara neden oldu. Daha çok kentsel dönüşüm projeleriyle gündeme gelen bölgede projelerin tamamlanmasıyla birlikte emlak piyasasının daha da hareketlenmesi bekleniyor.
Kentin haritası değişti
5 bin 389 kilometrekare alanda yaklaşık 12 milyon 500 bin kişinin yaşadığı İstanbul’un haritası da yeni yasayla birlikte oldukça değişti. Yeni ilçelerin nüfusu 2 milyon 6 bin, kapladığı alan ise 963 kilometrekare olarak belirlendi. Düzenleme ile İstanbul’un 18 ilçesinin nüfusunda bir değişiklik olmazken, 12 ilçenin nüfusu azaldı. Eminönü’yü bünyesine katması nedeniyle sadece Fatih’in nüfusu 422 binden 455 bine yükseldi. İstanbul’un en yüksek nüfusuna sahip ilçesi olan Gaziosmanpaşa’nın nüfusu ise 1 milyon 13 bin’den 464 bine inerek, en fazla nüfusu azalan ilçe oldu. Bunu sırasıyla Ümraniye, Kadıköy, Büyükçekmece, izledi.
Yeni düzenleme sonucunda İstanbul’un nüfusu en yüksek ilçe sıralamasında birinciliği 719 bin ile Bağcılar alırken, Küçükçekmece ve Kadıköy bu ilçeyi takip etti. Nüfusu en düşük ilçe sıralamasında da 10 bin nüfusuyla Adalar sıralamadaki yerini korudu. Düzenleme kapsamında ilk kademe belediyelerinden Çavuşbaşı Beykoz’a; Mimar Sinan, Tepecik, Kumburgaz, Celaliye-Kamiloba ve Muratbey Büyükçekmece’ye; Binkılıç, Çiftlikköy ve Karacaköy Çatalca’ya; Bahçeköy Sarıyer’e; Büyükçavuşlu, Çanta, Değirmenköy, Gümüşyaka, Ortaköy, Kavaklı ve Selimpaşa Silivri’ye; Ağva Şile’ye; Akfırat ve Orhanlı Tuzla’ya; Göktürk ise Eyüp’e bağlandı.
Ataşehir’de emlak her zaman gözde
Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Samandıra’ya mahallerin katılımıyla oluşturulan Ataşehir’in nüfusu 345 bin 588 oldu. İstanbul’da son yılların en gözde bölgelerinden olan ve konut piyasasının genel belirleyicilerinden biri olarak kabul edilen Ataşehir son dönemlerde oldukça hareketli bir dönemden geçiyor. Türkiye’deki büyük inşaat firmalarının gözdesi olan bölgede hem konut hem de ticari gayrimenkullerde çok büyük yatırımlar yapılıyor. Ağaoğlu, Teknik Yapı, Dündar İnşaat, Emay İnşaat ve Kozken İnşaat gibi dev firmalar bölgeyi şantiyeye çevirirken, düzenli gelişen bölge önce finans merkezi söylentileriyle, şimdi de ilçe olmasıyla tekrar gündeme geldi.
Bölgede şu anda devam eden konut, alışveriş ve ofis yatırımlarının ileriye dönük ihtiyaçları karşılayabileceği belirtilirken, uzun dönemde bölgenin yatırımları çekmeye devam edeceği düşünülüyor. Arsaların çok pahalı olduğu Ataşehir’de metrekare fiyatları 3 bin ile 5 bin dolar arasında değişiyor. Konut fiyatları ise 1+1 stüdyo dairelerde 180 bin YTL’den başlıyor ve 1 milyon YTL’ye kadar çıkabiliyor.
Bölgede oluşturulması planlanan finans merkezinin yeri kesinleşmese bile birkaç bin kişinin bu bölgeye gelmesi, ayrıca ilçe olduktan sonra kamu binalarının yapılmasıyla yeni çalışanların bölgede ikamet etmeye başlamasının zaten canlı olan kiralamaları da arttırması bekleniyor. Yeni yapılan konutların tamamlanmasıyla birlikte de nüfus artışının gündeme gelebileceği Ataşehir’de alt yapının daha düzenli hale getirilmesi ve trafik sorununun çözülmesi büyük önem taşıyor. Tam bu noktada belediye olmanın sorunların çözümü için bir avantaj olduğu ifade edilirken, Ataşehir’in hem bulunduğu konum, hem de yeni yatırımları çekmesi bakımından uzun vadede yükseliş trendini sürdüreceği vurgulanıyor.
Bölgede çok sayıda konut, alışveriş merkezi ve plaza yapılsa da nüfus artışıyla birlikte bunların yenilerinin yapılacağı tahmin ediliyor. Hastane ve eğitim kurumlarının da halihazırda bulunduğu bölgede gelişmeye paralel bu yatırımların da devam etmesi gündemde. Trafik sorunuyla ilgili olarak ise Kartal metrosunun bölge trafiğini rahatlatması bekleniyor.
İstanbul’un parlayan yıldızı Çekmeköy
Ömerli, Alemdağ ve Taşdelen ilk kademe belediyelerinin birleştirilmesiyle oluşturulan Çekmeköy’ün nüfusu 135 bin 603 oldu. Depremden sonra zemini en sağlam bölgelerden biri olarak tercih edilen ve bir anda yıldızı parlayan Çekmeköy’ün şansı gayrimenkul piyasası açısından hep iyi gitti. Halen özellikle orta ve orta üstü sınıfa yönelik konut yapılaşmasının devam ettiği bölge ormanın içinde kalması nedeniyle de tercih ediliyor. Şile otobanının tamamlanmasıyla birlikte ulaşım sorununun da çözüldüğü Çekmeköy’ün metronun da devreye girmesiyle birlikte daha da revaçta olacağı düşünülüyor.
İlçe olmasıyla birlikte bölgenin gayrimenkul piyasasının önü iyice açıldı. Ayrıca yapılacak 3’üncü köprünün Taşdelen-Alemdağ bölgesinden geçirilmesinin planlanması ve kurulması düşünülen vakıf üniversitesi de bölgenin önemini artırıyor. Çekmeköy’de çok sayıda inşaat firması daire ve villa inşaatını sürdürürken, bölgede plaza ve alışveriş merkezi alanlarında yeni yatırımlara ihtiyaç duyuluyor. Alışveriş ihtiyacını yakın bölgelerdeki merkezlerden gideren Çekmeköy’ün ilçe olmasıyla birlikte daha düzenli bir şehirleşme konusunda beklentileri de arttı. Çünkü çok hızlı bir gelişim göstermesine rağmen bölgenin peyzaj düzenlemelerinin çok iyi durumda olduğu söylenemez.
İlçe olmasının avantajını iyi değerlendirmesi ve doğru yönde bir gelişim göstermesi durumunda Çekmeköy’ün İstanbul’un sayılı noktalarından biri olacağı belirtilirken,
çok sınırlı miktarda arazinin bulunması nedeniyle arsa fiyatlarının çok yükseldiği Çekmeköy’de bununla orantılı olarak konut fiyatları da sürekli yükseliyor. Bölgede 2002 yılında 130 bin dolara satılan bir villa şu anda 400 bin dolara el değiştirirken, bölgede 2000 yılında 20 bin YTL’ye alınan bir daire şimdi 230 bin YTL’den alıcı buluyor. Bölgede villaların metrekare fiyatları 3-4 bin dolar civarındayken, daireler ise metrekaresi 1500 dalardan satılıyor. Bölgedeki fiyatlar sürekli olarak artış gösteriyor.
Sancaktepe yeni yatırımları çekiyor
Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan’ın birleştirilmesiyle oluşturulan Sancaktepe’nin nüfusu 223 bin 755 oldu. Sancaktepe ilçesini oluşturan bölgeler birbirinden çok farklılık gösteriyor. Yenidoğan’da imar konusunda problemler yaşanırken, bu nedenle bölge şimdilik çok fazla tercih edilen bir bölge değil. Sarıgazi ve Samandıra ise yeni konut bölgeleri olarak büyük inşaat firmalarının tercihi oluyor. Çekmeköy’e yakın bir konumda yeni bir yatırım bölgesi olarak öne çıkan Sarıgazi’de öncelikle konut yapılaşmasının artmasının ardından da diğer gayrimenkul yatırımlarının gelmesi bekleniyor. İlçeyi oluşturan bir diğer bölge Samandıra ise gayrimenkul yatırımları açısından büyük potansiyel taşıyor. Askeri bölge nedeniyle orman alanlarının koruma altına alındığı bölge bu özelliği nedeniyle tercih ediliyor.
Son bir kaç yıl içinde hızlı bir değişim sürecine giren Sancaktepe’de birbiri ardına konut sitesi yükseliyor. Ancak bölgedeki yapılaşma süreci, benzerlerine göre oldukça farklı seyrediyor. İstanbul’da yeni yapılanan birçok bölge genellikle orta, üst ya da en üst gelir guruplarından birine hitap ediyor. Bu bölgelerin birçoğunda yapılaşma süreci tamamlanma aşamasına geldiğinde yatırımcı profili de daha üst gelir gruplarına doğru değişim göstermeye başlıyor. Sarıgazi, Samandıra ve Yenidoğan bölgesi ise daha bu sürecin başında her gelir grubundan konut alıcısına hitap edecek konutların yapıldığı bir bölge olarak dikkat çekiyor.
Bölgedeki yeni konut sitelerinde daire fiyatları ortalama 100 bin YTL’den başlıyor, 600 bin YTL’nin üzerine kadar çıkıyor. Villa sitelerinde ise fiyatlar 2 milyon YTL’ye kadar ulaşıyor. 2 büyük alışveriş merkezinin yapıldığı bölgenin ilçe olmasıyla birlikte banka, fastfood, hastane ve okul gibi yatırımları çekeceği düşünülüyor.
Başakşehir düzenli gelişiyor
Küçükçekmece, Esenler ve Bahçeşehir’deki bazı mahallelerin katılımıyla kurulan Bahçeşehir nüfusu ise 193 bin 750 oldu. Başakşehir’de ilçe olma süreciyle birlikte artan nüfusun emlak piyasasını canlandırması bekleniyor. Halen uygun fiyatlardan konutların bulunduğu Başakşehir’de konutların metrekare fiyatı 1000 ile 1500 YTL arasında değişiyor. Arsa fiyatları ise bölgede 350 ile 600 YTL arasında farklılık gösterirken, fiyatlarda yüzde 10 civarında artış olması bekleniyor. Ağırlıklı olarak Kiptaş ve TOKİ konutlarının yer aldığı bölgede 4 ve 5’inci etapta Kiptaş’ın projeleri devam ediyor. Bölgede yer alan nitelikli konut projelerinde ise konut fiyatları 500 bin YTL’nin üzerine çıkabiliyor. Özel firmaların çok fazla yer almadığı Başakşehir’de sadece Oyak’ın konut projeleri bulunuyor. Düzenli gelişen ilçede altyapı, imar ve yol sorunu bulunmuyor. Mahmutbey’den otoyola bağlantı çıkışının da yapılmasıyla ulaşımın iyice rahatlatılması planlanıyor.
Başakşehir’de yeterli sayıda alışveriş merkezi ve okul bulunurken, yapımı sürenlerle birlikte eksik olan hastane ihtiyacının da giderilmesi bekleniyor. Bölgede hastane ile birlikte en fazla sosyal ve sportif alanların eksikliği göze çarpıyor. Gayrimenkul alıcılarının sosyal ve spor alanları bulunan nitelikli konut aradığı ilçede konut fazlalığının olduğu ve yeni yapılanlarla birlikte bunun artabileceği belirtiliyor. Başakşehir’de kiralık piyasası ise oldukça hareketli bir seyir izlerken, uygun fiyatlardan kiralık konut bulunması nedeniyle bölge tercih ediliyor.
Sultangazi halen yatırım bölgesi
Gaziosmanpaşa, Eyüp, Yayla ve Esenler’den bazı mahallelerin birleştirilmesiyle oluşturulan Sultangazi’nin nüfusu ise 436 bin 935. İlçe olmasıyla birlikte Sultangazi’de arsalar da değerlenmeye başlarken, yeni gayrimenkul yatırımlarının gelmesi bekleniyor. Bölgede ara sokaklarda 150 metrekarelik bir arsa 200 bin YTL’den satılırken, ana caddelerde 300 metrekarelik arsalar 1 milyar YTL’ye kadar alıcı bulabiliyor. Sutangazi’de yeni dubleks konutlar 170-180 bin YTL’den satılırken, daire fiyatları ise 150 bin YTL civarında seyrediyor. Bölgede fiyatlar değişkenlik gösterirken, emlaktaki genel durgunluk burada da kendini hissettiriyor.
Kiptaş ve TOKİ projelerinin hareketli kıldığı Sultangazi’nin, Sultançiftliği-Edirnekapı arasındaki metronun da devreye girmesiyle ulaşım sorununu da büyük ölçüde giderdi. Sultançiftliği’nin ilçe olmasıyla birlikte bölgede kiralama ve satılık gayrimenkul piyasasında hareketlilik bekleniyor. Gelişime çok açık olan Sultangazi’nin kent dokusu içinde dershane, banka, alışveriş merkezi ve diğer ticari faaliyetlerin yapılabileceği küçük ve orta ölçekli gayrimenkul yatırımlarına ihtiyacı olduğu ve doğru bir planlamayla bölgenin Gaziosmanpaşa’yı bile geçebileceği ifade ediliyor. Ayrıca bölgede halen fiyatların uygun olması yatırımcılar için fırsat sunuyor.
Arnavutköy’de arsaya talep arttı
Boğazköy, Bolluca, Durusu, Hadımköy, Haraççı ve Taşoluk ilk kademe belediyelerinin tüzel kişiliğine son verilerek oluşturulan Arnavutköy’ün nüfusu 148 bin 419 oldu. Birkaç yıl önce duble yolun yapılmasıyla emlak piyasası hareketlenen Arnavutköy’de, o dönemden bugüne emlak fiyatları da büyük bir hızla arttı. O tarihlerde 15 bin YTL istenen bir arsa bugün 60 bin YTL’den satılıyor. Bölgede imarı olmayan arsaların metrekaresini 300 YTL’den almak mümkün. Konut yapılaşması da 2005 yılından sonra başlayan bölgede daha çok kat karşılığı inşaat yapılıyor ve şu anda arz fazlası ortaya çıkmış durumda. Öte yandan bölgede yapılması planlanan Devlet Hastanesi’nin de nüfusu artırması bekleniyor.
Arnavutköy, ilçe olmasının etkilerini hemen hissetmiş gibi görünüyor. Arnavutköy’e yakın belde ve köylerde son aylarda ciddi bir arsa talep patlaması yaşanıyor. Bölgede fastfood ve zincir alışveriş merkezleri gibi gayrimenkullerin kiralamalarında talep artışı yaşanıyor. En önemli sorunu hala altyapı, yol ve çarpık yapılaşma olan bölgenin ilçe olması ile birlikte bu sorunlarının da en kısa zamanda çözülmesi bekleniyor. İlk planda imar çalışmalarının yapılması planlanan Arnavutköy, halen arsa bulunabilirliği ve fiyatlarının düşük olması nedeniyle yatırım içinde büyük bir fırsat yaratıyor. Bölgenin, ilçe olması ve gerekli düzenlemelerin yapılmasıyla birlikte gayrimenkul piyasasında büyük bir hareketlilik göstermesi bekleniyor.
Beylikdüzü şantiye görünümünde
Gürpınar ve Yakuplu ilk kademe belediyeleri ile Gürpınar ve Yakuplu’ya bağlı mahallelerin birleştirilmesiyle oluşturulan Beylikdüzü’nün nüfusu 186 bin 789 oldu. İstanbul’un batıya doğru gelişme noktasında bulunan Beylikdüzü, altyapılı ve ucuz arsasıyla yatırımcının dikkatini çekti ve bugün büyük bir konut merkezi haline geldi. Konutla birlikte çok sayıda alışveriş merkezi, hastane ve eğitim kurumuna ev sahipliği yapan Beylikdüzü, ilçe olduktan sonra şimdilik ciddi bir hareketlilik yaşamadı. Zaten bir şantiye görünümündeki Beylikdüzü’nde piyasanın da kötü olmasından kaynaklı bir durgunluk yaşanıyor. Bölgede çok az miktarda boş arsa bulunurken, yeni yapılan projelerin tamamlanmasıyla birlikte konut arzının artacağı söyleniyor.
Beylikdüzü’nde 70 bin YTL’den 500 bin YTL’ye kadar değişen fiyatlarda daire almak mümkün. Emlak yatırımları açısından yükünü almış gibi görünen Beylikdüzü’nün en önemli avantajı ise Silivri, Çatalca ve Çorlu bölgesine yeni yapılacak yatırımlar olacak. İstanbul’un gelişim bölgesi olarak planlanan bu alanın zamanla kentin merkezi noktalarından biri haline gelebileceği düşünülüyor. Bölgenin TEM ve E-5’e yakınlığı önem taşırken, 3’üncü köprünün de bu bölgeden geçeceği ile ilgili söylentiler de emlak piyasasının canlı geçebileceğine işaret ediyor. Bölgede rekreasyon alanları ve Kıraç bölgesinin konut yatırımcılarının ilgisini çekmesiyle yeni yapılan binalar bölgenin silüetini değiştiriyor. Bölge uzun vadede ilçe olmaktan kaynaklı gelişim potansiyeli de taşıyor.
Esenyurt gelişme potansiyeli taşıyor
Kıraç, Yakuplu, Avcılar ve Bahçeşehir’e bağlı mahallelerin katılımıyla kurulan Esenyurt’un nüfusu 335 bin 316 oldu. Esenyurt’ta çok düzenli bir yapılaşmadan söz etmek mümkün değil. Bahçeşehir’e yakın olmakla birlikte Bahçeşehir’in Esenyurt belediyesine dahil olmaması bir olumsuzluk olarak nitelendirilirken, Esenyurt’tun ilçe olmasının ise uzun vadede çok fazla getiride bulunacağı belirtiliyor. Büyük yatırımcıların dikkatini çekmeyi başaran en bölgede Akkoza gibi çok büyük ölçekli konut ve alışveriş merkezi projeleri zaten yapılıyor. İlçe olmasının ardından küçük ölçekli ticaret hayatında canlanma beklenen Esenyurt’ta, fast food mağazaları ve bankalar gibi yeni gayrimenkul yatırımlarına ihtiyaç olacak. Belediye binalarının yapılması ve buralarda oluşacak gündelik yaşamın bölgenin emlak piyasasını canlı tutacağı vurgulanıyor. Bu sayede özellikle kiralamalarda artış yaşanması bekleniyor.
Bölgede halen metrekaresi 700 ile 1000 dolar arasında arsa bulunuyor ve yeni yatırımlar için bunlar bir fırsat yaratıyor. Konut fiyatları ise yenilerinin yapılması ile ikinci el piyasasında gerilerken, yaklaşık yüzde 20 seviyesinde fiyatlarda düşüş yaşandı.
Bahçeşehir Üniversitesinin Beşiktaş’a taşınmasıyla emlak piyasası darbe alan bölgenin ilçe olmasıyla eski canlılığına kavuşacağı düşünülüyor. Halen konut, alışveriş ve diğer ticari gayrimenkullere ihtiyaç duyulan bölgede belediyenin kurulması ile altyapı çalışmalarının daha düzenli yapılması bekleniyor. Öte yandan çarpık yapılaşmanın yoğun olduğu bölgede kentsel dönüşüm projeleri de gündeme gelebilir. Tüm bu gelişmeler ışığında kısa vadede ilçe olmanın olumlu etkilerini hissetmese de Esenyurt orta ve uzun vadede gayrimenkul yatırımları için çok cazip görünüyor ve yeni yatırımların da bölgede devam edeceği tahmin ediliyor.
Fatih’e Eminönü dopingi
İstanbul’un değişen haritasında Eminönü’nün katılmasıyla nüfusu artan tek ilçe Fatih oldu. Fatih’in nüfusu 422 binden 455 bine yükseldi. Tarihi yarımada olarak bilinen ve çok sayıda otel ve restorana ev sahipliği yapan Eminönü kentin en önemli turistlik bölgesi olarak biliniyor. Otel ve ticari faaliyetlerin yoğun olarak yapıldığı bölgede en önemli sorun olarak park yeri ve nitelikli yeşil alan eksikliği öne çıkıyor. Eminönü’nün Fatih’e bağlanması öncelikli olarak Fatih’deki piyasayı canlandırırken, Eminönü’nde ise şimdilik bir hareketlilik hissedilmiyor. İstanbul’un en eski yerleşim yerlerinden olan Fatih ve Eminönü’nde arsa olmaması nedeniyle yeni yatırım yapma olanağı da pek bulunmuyor. Daha çok kentsel yenileme projelerinin yürütüldüğü alanda Sulukule, Kapalı Çarşı ve Süleymaniye gibi çok sayıda kentsel yenileme projeleri gündeme geliyor. İki bölgede yürütülen farklı kentsel dönüşüm çalışmalarının tamamlanmasıyla birlikte piyasada hareketliliğin artarak sürmesi bekleniyor.
Eminönü’ne çok yakın olmakla birlikte turizm pastasından pek fazla pay alamayan Fatih’te bu alanda yapılacak yatırım ve yenileme çalışmalarıyla bölgenin turizm potansiyelinin de harekete geçirilmesi gündeme geliyor. Mevcut binaların butik otellere ve restoranlara dönüştürülmesiyle ilgili projelerin konuşulduğu Fatih’te çevre düzenlemelerinin buna yönelik yapılması da turizm potansiyelini artırması bakımından önem taşıyor. Bölgede bu gelişmelerin yaşanmasıyla birlikte metrekaresi 1000-1500 YTL olan konut fiyatları ile 3-10 bin YTL olan arsa fiyatlarının da yükselmesi bekleniyor. Bu iki bölgede de yeni konut yapılmadığı için kiralık piyasasında da sürekli bir canlılık yaşanıyor.
Diğer taraftan Eminönü’ndeki imalathanelerin başka yerlere taşınmasıyla ilgili çalışmalar sürerken, bu şekilde yarımadanın tamamen turizm, kültür ve ticaret merkezi yapılması planlanıyor. Bir konut bölgesi olan Fatih ile turizm ve ticaret merkezi olan Eminönü’nün birleşmesiyle bölgenin gayrimenkul yatırımları açısından orta ve uzun vadede çok cazip olacağı ifade ediliyor.
Etiketler: İstanbul,
Haberler,
Ekspertiz
