Konutta durgunluğun 2008, 2009 ve hatta 2010’da da devam edeceği söylenmekle birlikte, alıcılar bu söylentiye inanmamalıdır.

Özellikli olan, alıcıların alım gücünü dikkate alan, küçük, ekonomik konutların satışı durmayacaktır.

 

Alıcılar için bu dönem gerçek bir fırsat dönemidir. Bu dönemi iyi değerlendirmeleri ve fiyatlar daha da düşecek diye beklentiye girmemeleri çok önemlidir.

 

4-5 Haziran 2008 tarihlerinde İstanbul Swiss Otel’de 8ncisi yapılan GYODER Zirvesi’ne geçmiş yıllarda olduğu gibi, yurt içinden ve dışından yoğun bir katılım vardı. Sektörün hemen tüm oyuncuları, tarafları oradaydı ancak biri hariç: Konut Alıcıları.

 

Konut alıcıları da kendilerinin temsilcisi olarak Adil Bey’i zirveye sokabildiler.

 

Adil Bey zirveye katılanları biraz karamsar ve çelişkili buldu. Toplantı içinde ve toplantı aralarında konuşulanları, gözlemleri ile birlikte aşağıdaki gibi maddeler halinde saptadı:

 

Dünya Ekonomileri ve Türkiye:

 

- ABD’de stagflâsyona (durgunluk halinde enflasyona) girildiği,

 

- ABD’de ortaya çıkan krizinin nedeninin ABD Merkez Bankası’nın para politikasının bir sonucu olduğu,

 

- Risklerin yeteri kadar fiyatlandırılmadığı için krizin meydana geldiği,

 

- Böylesine durumlarda faturanın hemen ödenmesinin gerektiği, yoksa krizin derinleşeceği,

 

- Şu anda emtia da balon olduğu, bu durumun da enflasyon olarak geri döneceği,

 

- Üretimin eskisi gibi olmadığı,

 

- Ekonomik olarak bir dönemin sonuna gelindiği,

 

- Enflasyonun ABD tarafından dünyaya ihraç edildiği,

 

- Türk ekonomisinin stabil (oturmuş) bir nitelikte olmadığı,

 

- Türkiye’de özel kesim borçlanmasının çok yüksek olduğu ve ciddi tehlike yarattığı,

 

- Krizin sonunun gelmediği hatta henüz Türkiye’ye uğramadığı,

 

- 2010’dan önce iyileşme beklenmemesi gerektiği ifade edildi.

 

Ekonomik göstergeler:

 

- Gıda ve enerji fiyatlarının arttığı,

 

- Cari açığın GSMH’nın %30’una çıktığı,

 

- Dış yatırımcıların Türkiye’ye yatırım yapmakta sıkıntı çekebilecekleri,

 

- Reel sektörün aşırı borçlanmış olması ve petrol fiyatlarındaki artışın piyasaları olumsuz yönde etkileyeceği,

 

- Nisan 2008’den bu yana YTL ve Döviz arasında ciddi bir ayrışmanın başladığı,

 

-  Benzer şekilde faiz ve YTL arasında Nisan 2008’e kadar süren sıkı korelâsyonun da Nisan’dan bu yana bozulduğu,

 

- Dolar faizi ile YTL faizi arasındaki farkın ciddi olarak arttığı,

 

- Mayıs 2006’ya kadar konut kredilerindeki büyüme çok hızlı artmaktayken, şimdilerde bu büyümenin sıfırlar mertebesine düştüğü belirtildi.

 

Kriz algılaması, beklenti bozukluğu ve fırsatlar:

 

- Gayrimenkulde beklentilerin bozulduğu,

 

- Yabancı yatırımcıların risk algılamasının yükseldiği,

 

- Bir kriz döneminde olunduğu,

 

- Konut projeleri arasında rekabetlerin başladığı.

 

- Alıcıların beklentiye girdiği,

 

- Ancak kriz dönemlerinin yatırım yapma açısından önemli bir fırsat olduğu,

 

- Türkiye’de konutta arz talep uyumsuzluğu bulunduğu,

 

- Konut üreticilerinin fiyatları indirerek, promosyon (özendirme) yaparak suni kriz yarattığı,

 

- Arsa fiyatlarının aşırı arttığı, balonlar oluşturulduğu,

 

-  Piyasanın şu anda çok kötü olduğu, hiç kimsenin hiçbir şeye yatırım yapmak istemediği,

 

- Uzun vadeli yatırım yapan yatırımcılar olmadığı, Türkiye’de yatırımcıların en fazla üç aylık vadeyi dikkate aldıkları,

 

- Yurt dışından kredi temin etmenin bize maliyetinin en az %10 olduğu,

 

- Ancak tarihte ilk kez dış konut yatırımcılarının, önümüzdeki yıldan itibaren gelişmekte olan ülkelere yatırım yapmak için gelecekleri belirtilmiştir.

 

Uzun vadeli konut kredi sisteminden beklenti azaldı:  

 

- Büyük umut bağlanan, sektörün önünü açacağı söylenen,

 

- Mortgage diye yazılıp Morgıç diye okunup ,güzelim Türkçemizle ile alay edercesine, yazılışı ve okunuşu farklı şekilde kullanıma sokulmaya çalışılan,

 

-  Yabancı dilde söylenirse sanki etkisi daha büyük olacakmış gibi algılanan,

 

- Uzun vadeli konut kredi sisteminin mevcut haliyle dar gelirliye hitap etmediği, tüketiciyi özendirmediği, hatta ürküttüğü,

 

- ABD’de konuta verilen kredi riskinin konutla sınırlı olmasına karşın, Türkiye’de tüm riskin tüketiciye yüklendiği, bunun da caydırıcı etkilerinin görünmeye başlandığı,

 

- Bu yasanın önemli bazı düzenlemelerle daha cazip bir yasa haline getirilmesi gerektiği dillendirilmeye başlandı.

 

Sektör açısından sıkıntılar ve olanaklar:

 

- Araziden arsa, arsadan proje üretme açısından Türkiye’nin önemli olanaklar sunduğu,

 

- Türkiye’deki konutların büyük bir kısmının yenilenme gereksinimi duyduğu,

 

- Tapu kadastro kayıtları ve imar planlarında sıkıntılar bulunduğu, 

 

- Ailelerin küçüldüğü, konut gereksiniminin arttığı,

 

-Türkiye’de 18,5 milyon, İstanbul’da üç milyondan fazla konut bulunduğu, bunun yarısından fazlasının değiştirilmek durumunda olduğu,  

 

- Kentsel dönüştürmelere olan direncin kırıldığı, bu nedenle kentsel dönüştürmelere ağırlık verileceği,

 

- Nüfusun %60’ının 30 yaşın altında olduğu,

 

- Hane halkı sayılarının azaldığı,

 

- Konut gereksiniminin arttığı,

 

- Türkiye’de konut sahipliği oranının %60 düzeyinde olduğu,

 

- Bu oranın İspanya’da %80’i aştığı,

 

- Konut kredisinin GSMH’nın %5’ı civarında olduğu,

 

- Bunun %15’ler düzeyine çıkmasının gerektiği,

 

- Türkiye’de yılda 700.000 konuta gereksinim olduğu,

 

 - Ancak, maddi güçleri bu konutları alabilecek olanların oranının ancak %20 oranında bulunduğu belirtilmiştir.

 

Dar gelirlilere konut üretimi üzerine farklı bakışlar:

 

- Düşük gelir grubuna yönelik evlerin tamamının devlet tarafından subvansiyesinin mümkün olmadığı,

 

- Türkiye’de gelir dağılımının kötü olduğu, nüfusun büyük bölümünün kredi ödeyebilecek kapasitede olmadığı,

 

- İstanbul’da 50.000 YTL’lik krediyi 30 yıl vadeli bir dönem için ödeyebileceklerin oranının bile ancak %56 olduğu, bu durumun diğer şehirlerde çok daha kötü olduğu,

 

- Kira öder gibi ev taksiti ödemenin örneğin, ayda 100 YTL kira veren birisinin en fazla ayda 130 YTL taksit ödemesi anlamına geldiği (ödediği kira bedelinin en fazla %30 fazlasını ödeme anlamına geldiği),

 

- Türkiye’de üretilme gereksinimi olan yıllık 700.000’ne yakın konutun yalnızca %20’ini alabilecek sayıda alıcı bulunduğu, bu durumun konut üretimi ve konut gereksiniminin karşılanmasında büyük sorun oluşturduğu,

 

- TOKİ’nin üst gelir gruplarına konut üretmemesi gerektiği,

 

- TOKİ’nin dar gelirlilere konut üretmesinin beklenen görevi olduğu,

 

- İmar planlarını bağımsız olarak yapabilme olanağı olan TOKİ’nin gelir elde etmek için büyük şehirlerdeki kıymetli arsalarda yaptığı hâsılat paylaşımı uygulamalarının, özel sektörün projelerini olumsuz yönde etkilediği, haksız rekabet yarattığı,

 

-TOKİ’nin arsa üretmeye ve ürettiği arsaları özel sektöre satmaya ağırlık vermesi gerektiği,

 

- Tapu kadastro kayıtları ve imar planlarında sıkıntılar bulunduğu, bunların çözümünde TOKİ’nin desteğine gereksinim olduğu,

 

- TOKİ’nin temel görevinin dar gelirleler için yapılacak konutlara arsa ve ekonomik kaynak yaratmak olmasının uygun olacağı,  

 

-TOKi’nin, Türkiye’de konut gereksiniminin yalnızca %10’unu karşıladığı, özel sektörün gitmediği yerlere gittiği,

 

- Anayasa’nın 57. maddesinin, devletin konut ihtiyacını sağlamakla yükümlü olduğunu belirttiği,

 

- TOKİ’nin, bütçeden pay almadan, arsa satışı ile gelir elde ettiği,

 

- TOKİ’nin yaptığı işin gayrimenkul geliştirme işi olduğu,

 

- Dar gelirlilere konut temini için bütün konut finansman yükünü TOKİ’ye yüklemenin doğru olmadığı,

 

- TOKİ’nin uygulamaları ile, spekülatif gelişmelerin önüne geçtiği,

 

- Dar gelirlilerin konut sorununun özel sektör destekli devlet politikaları ile çözülebileceği belirtildi.

 

Ofis, alışveriş ve lojistik merkezleri:

 

- A tipi ofislerde boşluk oranının %10 mertebesinde olduğu,

 

- Avrupa yakasında A tipi ofis açığı bulunduğu,

 

- 2010 sonunda 288 AVM ile kiralanabilir alanın 8,4 milyon m² ye ulaşacağı,

 

- 2010 – 2015 arası AVM üretim hızının azalacağı ve 2015 sonunda kiralanabilir alanın 10 milyon m² olacağı,

 

- AVM’lerde yıllık ortalama m² başına 30.000 USD gelir öngörmek gerektiği,

 

- İstanbulda’ki AVM’lerde yiyecek bölümleri dışında genel bir durgunluk olduğu,

 

- Bazı bölgelere kapasitesinin üzerinde AVM yapıldığı, buralarda sıkıntı yaşanabileceği,

 

- AVM’lerin yer seçimlerinin şehrin ulaşımına verdiği olumsuz etkiler açısından da sorgulanması gerektiği,

 

- Tekirdağ ve Balıkesir’in Lojistik merkezler olacağı,

 

- Lojistik sektöründe en büyük maliyet unsurunun taşıma olduğu, demiryolları ulaşımının lojistik sektörü için hayati öneme sahip olduğu,

 

- Bir dönemler demiryolu sektörü için geliştirilen olumsuz kampanyaların ve ihmallerin taşımacılığa ve lojistik sektörüne büyük zararlar verdiği belirtilmiştir.

 

Sonuç olarak,

 

Konutta durgunluğun 2008, 2009 ve hatta 2010’da da devam edeceği söylenmekle birlikte,  alıcılar bu söylentiye

inanmamalıdırlar.

 

Özellikli olan, alıcıların alım gücünü dikkate alan, küçük, ekonomik konutların satışı durmayacaktır.

 

Alıcılar için bu dönem gerçek bir fırsat dönemidir. Bu dönemi iyi değerlendirmeleri ve fiyatlar daha da düşecek diye beklentiye girmemeleri çok önemlidir.

 

Sağlıcakla kalın…

 

Dr. Turgut ENGİNOĞLU

%1.50 ler civarına oturan konut kredi faiz oranları bonolar 21 in üzerine çıkmasına paralel tekrar çıkış eğilimine girdi.

Daha önceden de bir kaç defa belirttiğimiz gibi içi ve dış piyasalardaki yaşanan gelişmeler ve bunlara bizim piyasalarımızın vereceği tepkiler çok önemliydi.

Bu hafta bazı bankaların konut kredi faiz oranlarını % 1.60 ların üzerine çekeceğini düşünüyorum. Sanırım artık önümüzdeki günlerde konut kredilerinde %1.60 ları teleffuz etmeye başlayacağız.

Hep dediğimiz gibi bu yıl dalgalı bir yıl olmaya devam edecek. Yaşanan olumsuz olayalara daha sert tepki vereceğiz. İşte buda onun bir göstergesi olacaktır.

SABİT FAİZLİ İPOTEK KREDİSİ (FİXED RATE MORTGAGE-FRM)

Klasik ipotek kredisi olarak da adlandırabileceğimiz sabit faizli ipotek kredisi 1930’lu yıllardan itibaren finans piyasasında uygulanmaktadır.

Bu krediler uygulamada uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli ve tamamen amortize edilebilen (geri ödenen) krediler şeklinde verilmektedir. Bir başka ifade ile bu tür kredilerde ipotek kredisi alan taraf, anlaşılan bir vade içerisinde, borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Doğal olarak başlangıçta sabit geri ödeme içerisinde faiz kısmı yüksek iken, sona yaklaştıkça geri ödemelerdeki anapara payı artmaktadır. Sabit faizli ipotek kredilerinin yapısı gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir.

Sabit faizli ipotek kredilerinin bir diğer özelliği ise, bunlarda uygulanan faiz oranının hazine bonosu ya da devlet tahvili için belirlenen risksiz faiz oranının üzerinde olmasıdır. Bunun nedeni, uzun vadede nakit akımlarında oluşabilecek belirsizlikler ve kredi bulmadaki zorluklardır.

Bu tür kredilerde geri ödemeler genel olarak aylık yapılmakta, başlangıçta belirlenen faiz oranı kesinlikle değiştirilememekte ve vade 20 ile 30 yıl arasında değişmektedir.

Genel anlamda bu tür ipotek kredilerinin en belirgin özelliği, krediyi kullanan tarafın vadenin dolmasını beklemeden kalan kredi bakiyesinin tamamını ödeyerek krediyi kapatma ve gayrimenkulü üzerindeki ipoteği kaldırma hakkına sahip olmasıdır. Dolayısıyla, piyasa faiz oranlarının düştüğü durumlarda sabit faizli ipotek kredisini kullanan taraf piyasada daha ucuza borçlanma imkânına kavuşmakta ve kredinin kalan bakiyesini vadesinden önce kapatarak uygun koşullarda yeniden borçlanmaktadır (erken ödeme riski). Gerçekleştirilen bu erken ödemeler hem kredi veren kurum açısından erken ödeme riskini doğurmakta hem de bu tür kredilere dayandırılarak çıkartılan menkul kıymetlerin işleyişinde ve ödeme planlarında aksamalara yol açmaktadır. Piyasa faiz oranlarının yükseldiği durumlarda ise kredi veren kurum, krediyi vadesinden önce sona erdirme ya da faiz oranını yükseltme hakkına sahip olmamaktadır. Bu nedenle, sabit faizli ipotek kredisi, piyasa faiz oranlarını yükselmesi durumunda kredi veren kurum açısından zarar oluşturmaktadır (faiz oranı riski).

Sabit faizli ipotek kredilerinde gözlemlenen vade uyumsuzluğu sorunu (mismatch), özellikle İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra yaşanan belirsizlik ortamında ortaya çıkmış ve 1970 sonrasında yeni alternatifler yaratılarak bu sorun ortadan kaldırılmaya çalışılmıştır. Bu sorun temelde, kredi veren kurumların verdikleri ipotek kredilerinin vadeleri ile bu kredileri verebilmek için sağladıkları fonların vadelerinin farklı olmalarından kaynaklanmaktadır. Vade uyumsuzluğu sorunu özellikle enflasyonun ve faiz oranlarının arttığı dönemlerde sorun haline gelmekte ve bu durum kredi veren kurumun zararına olmaktadır. Kredi veren kurum böyle bir zarardan kurtulabilmek amacıyla ya sağladığı fonların vadelerini verdiği kredinin vadesine çıkartmalı ya da kredi faiz oranlarını sabit tutmayıp, belirli dönemler ve belirli göstergeler dâhilinde bunları yeniden belirlemelidir. Bu çözümlerden birincisi pratik olarak mümkün olmamakta; ancak ikinci çözüm kredi faiz oranlarının değişkenlik gösterdiği yeni türlerin geliştirilmesi ile sağlanabilmektedir.

Enflasyon ve faiz oranlarının sürekli değişkenlik gösterdiği bir ülkede sabit faizli ipotek kredisi uygulamasının karşılaşacağı bir diğer sorun ise, enflasyonun kredi ödemeleri üzerindeki olumsuz etkisidir (tilt problem). Enflasyonun arttığı durumda, nominal faiz oranı üzerinden hesaplanan geri ödemelerin reel değeri azalmakta, dolayısıyla kredi veren kurum açısından yüksek bir risk oluşmaktadır. Böyle bir sorun da ancak farklı türlerdeki ipotek kredilerinin yaratılması ile aşılabilmektedir.

Uzun vadeli olarak kullandırılan sabit faizli ipotek kredileri, gerek borçlunun krediyi vadesinden önce kapatabilme hakkına sahip olması gerekse de bu kredilerin faiz oranlarının vadeleri boyunca değiştirilememeleri nedeniyle kredi veren kurum açısından, ekonomik istikrarsızlığın olduğu durumlarda oldukça yüksek bir risk taşımaktadır.

ALİ HEPŞEN
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
İŞLETME FAKÜLTESİ
FİNANS ANABİLİM DALI
ÖĞRETİM ÜYESİ

İlk merkez olan Ulus’tan sonra büyükelçiliklerin yer seçimiyle birlikte merkez Kızılay’a doğru kayma eğilimine başlamıştır.

Kamusal ve bütünleşik bir alan olan merkezleşme yapısı Ulus’tan sonra Kızılay’da da mevcuttu. Ancak bu yapı sosyo-ekonomik yapının çeşitlenmesi ile parçacı bir yapıya dönüşmüştür.

Kızılay’dan sonra ilk ortaya çıkan merkezlerden biri Tunalı Hilmi olmuştur. Kızılay’a olan yakınlığı ve Atakule’nin açılmasıyla birlikte Tunalı Hilmi merkezleşmeye başlamıştır. Yakın bir konumda yer seçen Karum ile Arjantin Caddesi üst gelir gruplarının uğrak mekanı haline gelmiş, merkez Tunalı Hilmi Caddesi’nden Arjantin Caddesi’ne doğru uzamıştır. Bu durum hali hazırda bu alanda yüksek olan gayrimenkul fiyatlarının ve cadde üstündeki iş yerlerinin değerlerini arttırmıştır.

Bu süreçle yaklaşık eş zamanlı olarak gelişen Bahçelievler 7. Cadde de merkezleşmeye başlamıştır. Yerleşim dokusu, Kızılay’a yakınlığı ve sosyal yapısı ile Gaziosmanpaşa’ya benzerlik gösteren Bahçelievler 7. Cadde Üniversitelere yakınlığının da etkisi ile ulaşılabilirlik açısından daha avantajlı olduğu için genel olarak gençler tarafından tercih edilmektedir. Bu alanda Gaziosmanpaşa gayrimenkul piyasası ile hemen hemen aynı süreçlerden geçmiş Ankara ortalamasının üstünde olan bölgede fiyatlar daha da artış göstermiştir.

Bu iki merkezle birlikte Köroğlu Caddesi de üst gelir grupları için merkez özelliği göstermeye başlamıştır. Bu alana talep yükselmiş ve gayrimenkul fiyatları tavan seviyesine ulaşmıştır.

Daha sonra yerleşim dokusu villa tipi olan ve daha yeşil olana Çayyolu’na doğru kayan üst gelir grupları buranın da merkezleşmesinde rol oynamıştır. Hatta bu semt içinde bile farklı seviyedeki üst gelir gruplarına hitap eden alanlar oluşmaya başlamıştır. Galeria ve Arcadium Alışveriş merkezleri bu bölgelerin merkeze bağlılıklarını kırmış şu anda ikinci Arjantin Caddesi olarak anılan Park Caddesi daha önce Tunalı Hilmi’de yaşanan süreci aynısını Çayyolu’na taşımıştır. Gaziosmanpaşa’daki gibi Çayyolu’nda da fiyatlar Gaziosmanpaşa’daki kadar da olmasa yükselmiş, Park Caddesi’ne yakın alanlarda bu artış çok daha fazla olmuştur.

Oran ve Çukurambar son zamanlarda merkezleşmeye başlayan semtler arasında yer almaktadır. Bu alanlarda daha çok üst gelir gruplarına hitap eden merkezlerdir. Bu iki semtin merkezleşmesindeki etkenler Oran’da açılan Panora ve Çukurambar yakınlarında konumlanan Armada olmuştur. Bu iki alanın farkı ise Oran semti üst gelir gruplarının konut seçtikleri bir bölgeyken Çukurambar gecekondu alanından dönüşen yeni yapıların yer aldığı üst gelir gruplarının yeni yeni bu alana kaymaya başladığı bir yer konumundadır.

Ancak yukarıda bahsettiğim iki merkez(Tunalı Hilmi ve 7. Cadde) Ulus ve Kızılay’dan farklı olarak genele değil daha çok üst gelir gruplarına hitap etmektedir. Daha ucuz olan şehrin dış çeperlerine kayan orta ve alt gelir gruplarının merkezleşme yapısı da son yıllarda ortaya çıkmaya başlamıştır. Buna en iyi örnek olarak Eryaman ve Sincan gösterilebilir.

Eryaman’da açılan KC Alışveriş merkezi, Optimum ve Göksu parkı merkezden uzak olan bu bölgenin canlanmasına ve merkeze bağlılığının kırılmasında etkin bir rol oynamış ve merkez oluşumunu tetiklemiştir. bu alışveriş merkezleri ve sosyal donatı alanlarının yakın çevresindeki gayrimenkul fiyatları Eryaman’ın geri kalanının çok üstüne çıkmış ve Eryaman’ın değerinin artmasına neden olmuştur.

Sincan için de benzer bir durum gerçekleşmiştir. Alt gelir gruplarının yer seçtiği Sincan kendi içinde bir merkez olmuş ve merkeze olan bağımlılığını kırmıştır. Bu sosyal gruba hitap eden merkez anlayışı hala bütünleşik bir yapıdadır. Bu nedenle Sincan merkez gayrimenkul fiyatları açısından ilçenin en yüksek alanıdır. Bu ilçeye açılan Harikalar Diyarı’nın açılmasıyla da kendine yetebilen ilçede fiyatlar artış göstermektedir.

Geçen haftaki yazımda da belirttiğim gibi Ankara bütüncül merkez yapısından çıkıp parçacı merkez yapısına dönüşmüştür. Yukarıdaki yazımdan da anlaşılacağı gibi bunun iki nedeni vardır. Birincisi gittikçe aralarındaki segregasyon artan sosyo-ekonomik grupların farklı talepler ve Alışveriş merkezlerinin ve sosyal donatı alanlarının konumlandığı bölgelerin etrafının merkezleştirmeleridir.

Ebru ÖZ
Mimar-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı