Gayrimenkul değerleme

Ürün Bilgisi:

Soru ve Cevaplarla

Gayrimenkul Değerleme Rehberi

* Gayrimenkul Değerlemesi ve Gayrimenkul Değerleme Şirketleri

* Gayrimenkul Değerleme Raporu

* Gayrimenkul Değerlemesinin Özellikleri

* Değerlemeye Etki Eden Yasal Düzenlemeler ve Uygulamalar

* Gayrimenkul Değerlemesinin Vergisel Boyutları

…..

Yazarı: Ercan Alptürk, Gelirler Başkontrolörü

Sayfa Sayısı: 411

Basım Tarihi: Eylül 2007

Fiyatı: 30.00YTL

Gayrimenkul değerlemesi; gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin bir değerleme gününde hukuki, fiziki ve ekonomik özelliklerinin incelenmesiyle normal piyasa koşulları altında rayiç değerinin tespit edilerek uluslararası kabul görmüş değerleme yöntemleri ve değerleme raporu standartlarıyla rapora dönüştürülmesi hizmetidir. Gayrimenkul değerlemesi ipotek teminatlı kredi alımlarında, bayilik işlemleri kapsamında kredi alımlarında, alım satım bedelinin belirlenmesinde, ihale baz fiyatlarının belirlenmesinde, kamulaştırmada, özelleştirmede, vergilendirmede, mülk paylaşımında, kentsel dönüşüm projelerinde ve daha bir çok uygulamanın yapılabilmesi için gerek duyulmaktadır. Ülkemizde son dönemlerde gelişen gayrimenkul değerleme sektörünün önemi ‘Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ’ un kabulüyle artmıştır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sektörünün mevzuat olarak tam anlamıyla tanımlanmamasından dolayı ve değerleme sektöründe faaliyet gösteren kişiler içinde gayrimenkulün değerine etki eden veriler farklı şekillerde yorumlanmasından dolayı uygulamalarda çeşitli problemlerle karşılaşılmaktadır. Ülkemizde mevcut davaların % 35’ i kamulaştırma davalarıdır. Vergilendirme gayrimenkulün rayiç bedelleri üzerinden alınmadığından dolayı büyük ölçekte vergi kayıpları yaşanmaktadır. Ülkemizin yaşamış olduğu ekonomik krizin en başlıca unsurlarından biri olan batık bankalar verilen kredilerin gayrimenkulün rayiç bedelinden çok yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Bir deprem ülkesi olan ülkemizde kentsel dönüşüm projelerin uygulanması için değer tespiti yapılması ilk adımdır. Fakat değerleme uygulamasında yaşanan problemlerden dolayı yapılacak uygulamalar aksamakta ve yapılamamaktadır.

Ülkemizde değerleme sektöründe değerle yöntemleri iki kola ayrılmaktadır. Bunlar klasik değerleme yöntemleri ve yeni gelişen değerleme yöntemleridir. Klasik değerleme yöntemleri; emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir yöntemidir. Ülkemizde yapılan uygulamalarda sıklıkla kullanılan bu yöntemler sonucunda değeri aranan gayrimenkulün değeri değerleme sonucunda takdir edilen değerden % 15 oranında bir sapma görülmektedir. Bu oran yapılan emsal araştırmasının ve emsallerin kalitesine, maliyet analizinin doğru tespitine ve gayrimenkul tarafından oluşan getirinin doğru öngörülmesi sonucunda değişim göstermektedir. Birçok olumlu ve olumsuz etki tarafından etkilenen gayrimenkul değerinin kesin değere yakın daha iyi sonuçlar üretilebilmesi için yeni gelişen değerleme yöntemlerine ihtiyaç duyulmuştur.

Ülkemizde yeni gelişen değerleme yöntemlerini iki gruba ayıracak olursak bunlar stokastik değerleme yöntemleri ve yapay zekâ yöntemleridir. Stokastik yöntemler istatistikî bilgilere dayanarak geliştirilen bir yöntemdir. Araştırma sonucu elde edilen bilgiler arasında bir bağ bulunmayan bilgilerdir. Fakat bilgiler arasında rastlantısal beraberlik bulunmaktadır. Bu birlikteliğe stokastik birliktelik denilmektedir. Taşınmaz alım satım değerleri arasında stokastik birliktelik bulunmaktadır. Bir bölgede var olan taşınmazların alım satım fiyatları birbirine yakın bir dağılım göstermektedir. Oluşturulacak sayısal bağıntılar ve oranlar diğer taşınmazların değerini oluşturmak için kullanılabileceklerdir.

Yapay zekâ bir bilgisayarın ya da bilgisayar denetimli bir makinenin, genellikle insana özgü nitelikler olduğu varsayılan akıl yürütme, anlam çıkartma, genelleme, geçmiş deneyimlerden öğrenme gibi yüksek zihinsel süreçlere ilişkin görevleri yerine getirme yeteneği olarak kabaca tanımlansa bile üzerinde çok tartışılan bir konudur. (Yalpır, 2005)

Stokastik değerleme yöntemleri regresyon yöntemi, nominal yöntem ve genetik algoritma yönteminden oluşmaktadır. Taşınmaz değerlemesinde regresyon yöntemi taşınmaz değerlemesinde ana bileşenlerin oluşturulması ve bileşenlerin değerinin ölçülmesi için taşınmaza ait özelliklerle birlikte ölçülmesini sağlayan bir istatistikî yaklaşımdır. Taşınmaz değerlemesinde nominal yöntem; değere etki eden bileşenler formüle edilerek maksimum ve minimum değerler tespit edilir. Her taşınmaz için farklı katsayılar oluşturulur. Bu katsayılardan yararlanarak benzer taşınmazların değerine göre değeri aranan taşınmazın rayiç değeri tespit edilir.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesi bir taşınmaza ait olan değerlerin rasgele seçimlilik esasıyla ve evrim teorisinin temel prensipleriyle değeri aranan taşınmaza değerler üretilmesidir. Bu yöntemde taşınmazlar kromozomları ve taşınmazların değerine etki eden ana özellikler genleri oluşturmaktadır. Taşınmazın değerine farklı şekillerde etki eden özellikler genlerin farklı türlerine karşılık gelmektedir. Değerlemeye konu olan değeri aranan taşınmazın değerinin tespit edilmesi için benzer özelliklere sahip olan emsallerin var olması gerekmektedir. Emsal taşınmazların oluşturduğu topluluk ise genetik algoritma da popülâsyonu oluşturmaktadır.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesi belirli işlem adımlarından oluşmaktadır. Bunlar;

À Popülasyon oluşturulması

À Popülasyondaki kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması

À Hedef fonksiyonunun oluşturulması

À Popülâsyondaki kromozomlar arasında rastgele birleşimin sağlanması

À Aranan gen dizilime sahip olan taşınmazların oluşturulması ve elde edilen verilerin analizi

À Sonuç üretilmesi

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde popülasyon oluşturma adımında; değeri aranan taşınmaza ait uygun emsaller seçilir. Seçilen emsallerin sahip olduğu özelliklere göre gen dizilimleri oluşturulur. Değeri aranan taşınmazın gen dizilimi de var olan bu emsal kromozomlara göre oluşturulur. Daha sonra emsallerin bulunduğu bölge de gayrimenkullerin değer araştırması yapılarak baz fiyatı üretilir. Üretilen baz fiyatları ortalama bir fiyattır. Uygulamanın bu aşamasında gözlenen üretilen bu baz fiyatlarda emsal olarak seçilen gayrimenkullerin baz fiyatları arasında değer farklılıkları görülmektedir. Bu değer farklılığının giderilmesi için her emsal için gayrimenkullerin baz fiyatları rayiç değerlere baz fiyatlarına göre fark değerinin dağıtımı yapılarak aradaki fark yok edilir. Bu işlem sonucunda her gen türüne ait değer farklı miktarlarda oluşmaktadır.

Yapılan uygulamadaki işlem adımlarının sayısını azaltmak ve uygun gen dizilimine sahip olmayan kromozomları elemine etmek için popülasyonu oluşturan kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması gerekmektedir. Popülasyondaki kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması değeri aranan taşınmazın gen türleriyle popülasyonu oluşturan kromozomlardaki gen türlerinin ortak kesişim alanının boyutuna göre değişim göstermektedir. n tane genden oluşan kromozomun bir geninin değeri aranan taşınmazla aynı olması %(100/n) kadarlık bir olumlu etki oluşturmaktadır. Yapılan ve yapılacak işlem adımlarındaki temel hedef popülasyonda bulunan taşınmazların uygunluk derecelerini % 100 yaparak değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan taşınmazlar üretmektir.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde taşınmazı oluşturan her bileşen taşınmazın değerine olumlu ve olumsuz yönde bir etki katmaktadır. Bir taşınmazın değerine etki eden özellikleri ayrı ayrı düşünmek taşınmaz değerlemesinde karşılaşılan uygulamalara aykırıdır. Bu nedenle taşınmaza ait olan ana özellikler çatısı altında bir taşınmaza etki eden bütün özellikler birleştirilerek gruplar (genler) oluşturulmuştur. Her gen taşınmazın değerine belirli bir ölçüde etki etmektedir. Taşınmaz değerlemesinde hedef fonksiyon ise bu genlerin değerinin toplamı taşınmazın değerini vermektedir. Yapılan Konya örneğinde emsallerin bulunduğu bölgede bilgisayar programlama imkânlarından faydalanılmamıştır. Bu yüzden gen sayısı dört ana grup halinde toplanmıştır. Bunlar arsa değeri, yapı değeri, bölge, çevre ve konum değeri, kullanım fonksiyonu değeridir. Bir taşınmazın değeri bu genlerin birleşmesi sonucunda oluşmaktadır. Bilgisayar ortamında çözülecek örneklerde gen sayısı arttırılabilir.

Genetik algoritma ile arama tekniği uygulamalarda genellikle maksimize veya minimize etmekte kullanılmıştır. Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde aranan ise taşınmazın rayiç değeridir. Bu yüzden var olan popülasyon maksimize ve minimize edilir. Var olan farklı gen yapılarına sahip olan kromozomlardan rastgele birleşmeler sonucunda değeri aranan taşınmazla aynı gen dizilimine sahip olan emsaller üretilir. Maksimum ve minimum değer tam olarak tespit edilen popülasyonda rastgele birleşmeler sonucunda bu aralıkta olası değerler oluşur. İlk başta sınırlı sayıda ve farklı özelliklere sahip olan kromozomlardan değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan ve belirli sıklıklarla değer farklılıkları görünen kromozomlar üretilmiş olmaktadır. Yapılan uygulamada her genin adım adım taşınmaz ile aynı gen olması sağlanır. Bunun sonucunda her adımda tekrar uygunluk dereceleri hesaplanır ve yeterli görülmeyen kromozomlar popülasyondan elemine edilir.

En son işlem adımı olan sonuç üretilmesinde taşınmaza ait üretilen yeni bireyler ve yeni değerler değerlendirilerek değeri aranan taşınmaza uygun değer takdir edilir. Uygulama sonucunda görülen klasik değerleme yöntemlerine göre daha hassasiyette değer üretilmiştir. Yapılan uygulama sonucunda mevcut yetersiz bulunan emsaller değerlemeye uygun forma getirilmiş ve değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan emsaller üretilmiştir. Yapılan uygulama alanında benzer uygulamalar bulunmaması ve değerleme sektöründe doğru sonuçlara ulaşılmasının hayati öneminden dolayı önem arz etmektedir. Yapılan uygulama genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinin kullanılabilirliğini göstermek için bir adım oluşturmaktadır ve kılavuz niteliğindedir. Uygulamada veriler bilgisayar ortamında çözüldüğü takdirde daha iyi sonuçlar verileceği tahmin edilmektedir. Yeni üretilecek ve geliştirilecek değerleme yöntemleriyle değerleme sektörü daha uygun değerler üretecektir.

Sektör tarafından benimsenen yöntemler sonucunda bulunacak değerler önemli ölçüde farklılıklara sebebiyet vermeyecektir. Bunun sonucunda yapılacak uygulamalar daha doğru sonuç üretecektir. Sektöre ve sektörün yeterliliğine duyulan güven ve talep artacaktır. Yapılan uygulamalar sonucunda bulunan değerlerin doğru olması birçok uygulamanın sistematik bir şekilde işlemesini sağlayacaktır.

Kaynak:Milliyet

ABD merkezli Satın Alınabilir Evler Enstitüsü Başkanı Smith, Türkiye’de dar gelirlinin konut alması için TOKİ’nin hızlı bir şekilde ‘kredi veren’ konumuna girmesi gerektiğini söyledi.

Dünya çapında sürdürülebilir konut finansmanı eko-sistemleri geliştiren ABD merkezli Affordable Housing Institute’nin (Satın Alınabilir Evler Enstitüsü) Başkanı David Smith, “TOKİ, konut geliştirme işinden çıkıp finansman tarafında geçmelidir” dedi.

Gayrimenkul Zirvesi’nin ikinci gününde Affordable Housing’in hazırladığı ‘Dar Gelirlilerin Konut İhtiyacı ve Çözüm Önerileri’ başlıklı raporun sonuçlarını açıklayan Smith, Türkiye’de dar gelirlinin konut sahibi olması için TOKİ’nin hızlı bir şekilde ‘kredi veren’ konumuna girmesi gerektiğini söyledi.

Raporda, 10 yıl boyunca her yıl 600 bin konut ihtiyacının olduğu Türkiye’de dar gelirli için devlet desteksiz konut geliştirilemeyeceğinin ortaya konduğunu belirten Smith, bu desteğin konut yaparak değil finansman ve özel sektöre teşvik sağlayarak verilmesi gerektiğinin altını çizdi.

‘BU YÖNTEM PARA BASAR’

Türkiye’de konut ihtiyaç sahiplerinin yüzde 80′inin yeni konut alabilecek finansal güce sahip olmadığını dile getiren Smith, şöyle devam etti: “Türkiye’de neyi görüyoruz? Gecekonduları resmileştirmek şart. Af ilan etmek değil ama konut stokunun muazzam bölümü sağlam değilse bu gerekli. Sistem düzgün, kayıtlı ve vergili değilse gerekli. Çünkü bu ekonominin altını oyuyor. Kabul edilebilir risk değil. Hep Bir tür devlet programı bu gibi yapıların kayıt içine çekilmesini finanse eder. Geçmiş ödemelerin yapılması gibi yöntemlerle…”

Türkiye’nin konut üretimi açısından yeterli kapasitesi olduğunu ancak finansman kapasitesi olmadığını belirten Smith, çalışma yaptıkları Türkiye, Meksika ve Tayland gibi istikrarsız para geçmişi olan yerlerde konut finansmanı sisteminin oluşturulamadığını söyledi.

TOKİ: BİZ DE ZOR PARA BULUYORUZ

TOKİ Strateji Geliştirme Dairesi Başkanı Mehmet Fatih Kara yaptığı konuşmada, TOKİ’ye gelen eleştirilere şöyle yanıt verdi: “Geçmişte kendi hallerine bırakılan dar gelirlilere pek seçenek sunulmadığını gördük. Biz özel sektörün gitmediği yerlere giderek dar gelirliye konut üretiyoruz. Özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansmana TOKİ de ihtiyaç duyuyor. Yurtdışına borçlanma maliyeti yüksek. Konut ihtiyacının yaklaşık yüzde 10′unu karşılayan TOKi aslında sektörün hakim olan kurumu değil. Bir model oluşturarak işin çoğunluğunun özel sektör tarafından yap ı l m a s ı n ı destekliyor. Biz de zorlanıyonuz.”

KİRALIK BAKIN, SATIN ALMAYIN
David Smith, önerilerini şöyle sıraladı:

- Özel sektör bir alana girdiğinde, devlet hemen oradan başka yere geçmeli. Öncü olmalı.

- İnsanları kayıtdışı evlerini kayıt içine sokmaları için teşvik edin. Aftan söz etmiyorum.

- Kentsel dönüşümde, orada yaşayanları işin içine katın. Ağır bir sistem ama işe yarıyor.

- TOKİ harika bir kurum ama en geç 5-10 yıl içinde hızlı bir biçimde finansmancı olmalı.

- Hesaplı ve kullanılabilir kiralık konutlar yaratmanız lazım. Satın almaya çok odaklısınız.

- Belediyelerin arsa geliştirmesinin yollarını artırın. Belediye başkanları daha iyi bilir bu işleri. Arsa kullanımı yerel iştir.

‘TÜM RİSKİ BİR KURUM TAŞIRSA EMLAK BANKASI GİBİ OLUR’

Türkiye’nin 2015 yılına kadar 6-8 milyon konut ihtiyacı bulunduğuna ve bunun mali değerinin 200-400 milyar dolar arasında değiştiğini kaydeden İstanbul Mortgage Genel Müdürü Bahadır Teker, “Devletin önümüzdeki 7-8 yıl içinde milyarlarca dolar kaynak aktarması mümkün değil. TOKİ’nin de böyle bir kaynağı yok. Bu da bizi yurtdışına yönlendiriyor. Finansmanı yurtdışından sağlamanın Türkiye’ye reel faiz olarak yansıması ise yüzde 10′ları buluyor” dedi.

TOKİ veye başka bir kurumun Türkiye’nin bütün gayrimenkul riskini taşır hale getirilmesi halinde Emlak Bankası ile yaşanan bazı kötü anılarla tekrar baş başa kalınacağı uyarısında bulunan Teker, bu yüzden özel sektörün elini taşın altına soktuğu sistemlerin yaratılması gerektiğini vurguladı. Türkiye’nin kurumsal iç yapı ve uzun vadeli tassaruf sorununu çözmeden dar gelirliye konut sorununu çözemeyeceğini dile getirdi.

Meksika’nın Toplu Konut İdaresi, ucuz konut projeleri gerçekleştirmek amacıyla Türkiye pazarına girmeye hazırlanıyor.

Önümüzdeki 4 yıl içinde 4 milyon yeni konut inşa etmeyi hedefleyen Meksika, Türkiye’de de konut üretmek için Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile görüşüyor. Meksikalılar’la birlikte 35 bin YTL ile 50 bin YTL arasında değişen fiyatlarla ‘ödenebilir konut’ üretmeyi planlayan TOKİ, önümüzdeki 3 yılda 185 bin adet yeni konut inşa etmeyi hedefliyor.

2000′DE ATAĞA KALKTI

TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, 2000 yılında büyük bir konut hamlesi başlatan Meksika’yı iki ay önce ziyaret ettiğini belirterek, “Meksika çok hızla gelişen bir pazar. Ucuz konut üretme konusunda çok başarılılar” dedi.

Kuzey Amerika’da yaşanan mortgage krizinin Meksika’yı etkilemediğini söyleyen Bayraktar, “Meksika’nın en büyük şansı kaynak sıkıntısı çekmemesi. Uluslarası fonlar konut projelerine milyarlarca dolarlık kredi sağlıyorlar” diye konuştu. Türkiye’nin Meksika ve Brezilya’ya benzediğine işaret eden Bayraktar, “Finansman açısından Meksika ve Brezilya bizden daha şanslı. Dünya Bankası’nın da önemli krediler sağladığı Meksika’nın başarısını incelemek ve fırsatlardan yararlanmak amacıyla bazı ziyaretlerde bulunduk” şeklinde konuştu.

Meksikalılardan büyük ilgi gördüklerini anlatan Bayraktar, şunları söyledi: “Meksika’nın TOKİ’si ile görüştük. Türkiye’deki potansiyelden etkilendiler ve bizimle ortak proje gerçekleştirmeyi teklif ettiler. Zaten TOKİ olarak biz de dışarıdan veya içeriden faizle kredi ya da kaynak bulmak yerine iki tarafında kazanabileceği ortak projeleri tercih ediyoruz. Bu nedenle Meksikalılar ile görüşmeye başladık. Önümüzdeki günlerde Türkiye’ye gelecekler.

“TOKİ’nin aktiflerinin büyüklüğünün 12.5 milyar YTL’yi bulduğuna dikkat çeken Bayraktar, “Kasamızda 8 milyar YTL var. 4.5 milyar YTL ise yaptığımız projelerden alacaklarımız bulunuyor. Elimizdeki bu kaynağı faizle çarçur etmek istemiyoruz. Aktiflerimiz üzerinden tahvil çıkartıp içeriden veya dışarıdan faizle kaynak yaratmayı benimsemiyoruz. Ortak projeleri tercih ediyoruz” şeklinde konuştu.

GAP’A 20  YENİ KONUT

Başbakan Tayyip Erdoğan tarafından geçtiğimiz günlerde açıklanan ‘GAP Eylem Projesi’ kapsamında konut hamlesinin de bulunduğunu söyleyen Bayraktar, “Güneydoğu Anadolu Bölgesi’ndeki yeni yatırım planı kampamında önümüze ilk etapta 20 bin konutluk bir proje konuldu. Meksikalılar GAP’ta üretmeyi planladığımız konut projelerinde de yer almak istiyorlar” dedi.

TOKİ olarak son 5 yılda 315 bin konut ürettiklerini belirten Bayraktar, “Önümüzdeki 3 yılda 185 bin yeni konut üreteceğiz. Bunun önemli bir bölümünü ucuz konutlar oluşturacak. Ucuz konuttan kastımız 35 bin YTL ile 50 bin YTL arasındaki konutlar. Dar gelirlinin önemli miktarda konut talebi var. Bu tip gerçekleştirdiğimiz projelere konut sayısının 10 katı talep geliyor” diye konuştu.

Meksika’nın Toplu Konut İdaresi, ucuz konut projeleri gerçekleştirmek amacıyla Türkiye pazarına girmeye hazırlanıyor. Önümüzdeki 4 yıl içinde 4 milyon yeni konut inşa etmeyi hedefleyen Meksika, Türkiye’de de konut üretmek için Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile görüşüyor. Meksikalılar’la birlikte 35 bin YTL ile 50 bin YTL arasında değişen fiyatlarla ‘ödenebilir konut’ üretmeyi planlayan TOKİ, önümüzdeki 3 yılda 185 bin adet yeni konut inşa etmeyi hedefliyor.