KKTC’de, 2004 yılında Annan planının gündeme gelmesiyle birlikte yükselen emlak piyasası tekrar bir bekleyiş içine girdi. Ada’da barış sağlanması durumunda emlak fiyatlarında büyük bir artış beklenirken, hükümet de emlak piyasasını düzenlemeye yönelik uygulamaların altına imza atıyor.
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde barışa yönelik girişimlerin artmasıyla birlikte adadaki gayrimenkul piyasasının gelişmesine yönelik büyük bir beklenti oluştu. Hem Türk tarafının hem de Rum kesiminin somut çözüm istemesi neticesinde sağlanacak bir barış ortamından en fazla emlak piyasasının etkilenmesi bekleniyor. Rum kesiminde emlak fiyatlarının KKTC’ye göre 3 kat daha pahalı olduğu düşünüldüğünde barış ortamıyla birlikte Kuzey’de tarafındaki fiyatların da yükseleceği tahmin ediliyor.
Bu tablo KKTC’de büyük bir potansiyeli olduğunu ortaya koysa da yabancı bireysel alıcılar dışındaki yatırımcılar KKTC’ye gelme konusunda şimdilik tereddüt ediyor. KKTC’nin uluslararası arenada tanınmaması ve uygulanan ambargo bunun en büyük nedenini oluşturuyor. Rumlarla yaşanan ve çözüme kavuşmamış mülkiyet sorunu da bu durumda etkili oluyor. Bunun yanı sıra, yaklaşık 250 bin nüfusa sahip KKTC’nin şu anda konut fazlasına sahip olması da yatırımcıya cazip gelmiyor. Ülkede yaklaşık 10 bin konut fazlası bulunduğu belirtilirken, son yıllarda sayıları artan müteahhitler piyasa için halen bir risk oluşturuyor.
Ancak tüm bu olumsuzluklara karşın halen yatırım anlamında bakir sayılabilecek KKTC bu sorunlarından arınmasıyla yıldızı parlayacak bir ülke olarak öne çıkıyor. Özellikle Annan planı ile fiyatların yüksek oranlarda artmaya başladığı Ada’da emlak fiyatları bölgelere göre farklılık gösteriyor. Şu anda çok ucuz olmasa da emlak fiyatlarının yükselmeyi sürdürmesinin beklendiği KKTC’de kıyı kesimlerde sadece turizme yönelik yatırımlara izin veriliyor. Bu kapsamda Bafra’da büyük otel yatırımları dikkat çekiyor. Ülkede büyük alışveriş merkezi ve hastane gibi alanlarda ise yeni yatırıma ihtiyaç duyulurken, Türk firmalarının turizm dışında pek fazla yatırım yapmadığı görülüyor. Daha çok yabancıya yapılan satışlarla ayakta kalan emlak piyasasında unutulan Türkiye piyasası da tekrar hedefler arasına girdi. Bu kapsamda Türk vatandaşları için çeşitli projelerin geliştirilmesi gündeme geliyor.
Konutların çoğu yabancıya satılıyor
KKTC’nin en önemli kentlerinden biri Girne’de, 2003 yılından 2007 yılına kadar olan dönemi kapsayan bir araştırma ülkenin genel konut durumu hakkında bilgi veriyor. Araştırma göre söz konusu dönemde bölgede yaklaşık 4 bin 700 konut yapılmış. Bunun yüzde 73,1’inde kimse oturmazken, yüzde 26,9’unun ise dolu olduğu anlaşılmış. Boş evleri ülke dışında yaşayanların aldığı ve ikincil konut olarak kullandığı tahmin ediliyor. Bu konutların büyük bir bölümünü tek katlı dubleksler oluşuyor. Ancak son yıllarda Kıbrıs’ta nitelikli siteler de yoğunlukla yapılmaya başlanırken, bu şekilde apartmanlara olan talepte artış yaşanıyor. Ada’da konut satışlarının önemli bir bölümü yabancılara yapıldığı için sosyal donatılı siteler daha fazla tercih ediliyor.
Araştırmaya göre evlerin yüzde 27’si 100 konutluk sitelerde, yüzde 3,7’si 76-100 konutluk sitelerde, yüzde 10,8’i 51-75 konutluk sitelerde, yüzde 24,3’ü 21-50 konutluk sitelerde, yüzde 16,5’i 11-20 konutluk sitelerde ve yüzde 13,6’ı da 2-10 konutluk binalarda bulunuyor. Yüzde 4,1’i de müstakil tek katlı evlerden oluşuyor. Evlerin inşaatında kullanılan yapı malzemelerinde ise taş ev yüzde 7,5, siding yüzde 0,1, ahşap yüzde 0,7, tuğla yüzde 53,9 oranında kullanılmış. 2004 yılında tek villa yüzde 17,1 oranında tercih edilirken, 2007 yılında bu rakam yüzde 11,2’ye düşmüş. Dubleks villanın tercih edilme oranı 2004 yılında yüzde 82,9 iken, 2007’de bu oran yüzde 54,6’ya gerilemiş. 2005 yılında apartmanlar yüzde 19,7 oranında tercih edilirken, 2007 yılında bu oran yüzde 34,7’ye çıkmış. İkiz dubleks ise 2005’te yüzde 0,8 oranında tercih edilirken, 2007 yüzde 6,1’e yükselmiş.
Kiralık emlak fiyatları 80 kat arttı
- KKTC’nin nüfusu 2006 verilerine göre 257 bin 533.
- Büyüme hızı yüzde 12.7.
- Enflasyon yüzde 19,2.
- KKTC’de yaklaşık 61 bin sigortası yatırılan işçi var.
- Kıbrıs’ta arazilerin satışında bir dönüm 1000 metrekare değil eski Osmanlı ölçüsüne göre 1320 metrekare olarak hesaplanıyor.
- Eski bir İngiliz sömürgesi olan Kıbrıs’ta resmi para YTL olmasına rağmen emlak alım, satım ve kiralamasında İngiliz para birimi olan pound tercih ediliyor.
- Kıbrıs’ta kadastro 1916 yılında yapılmış.
- Kıbrıs’ta 1996 yılından 2006 yılına kadar kiralık emlak fiyatları yaklaşık 80 kat artmış.
- Aynı dönemde satılık emlak fiyatları bazı bölgelerde 100 kata kadar çıkmış.
- Yine aynı dönemde satılık gayrimenkullerin fiyatı yaklaşık 5 kat artmış.
- Türkiye’nin emlakçılıkla ilgili bir yasası bulunmasına rağmen KKTC’nin bir emlak yasası var. - Mortgage sisteminin uygulanmadığı ülkede yasanın Meclis’ten geçmesi bekleniyor.
- Ada’da 10 yıl öncesinde 35 inşaat firması varken son yıllarda bu sayı 650 olmuş.
- Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu’nun verilerine göre konutlara yılda yaklaşık 10 bin sayaç takılıyor. Bu da Ada’da her yıl 10 bin konut yapıldığını gösteriyor.
- Ada’daki toplam konut fazlasının tahmini olarak 10 bin olduğu belirtiliyor.
- Türk vatandaşları yabancılara uygulanan prosedüre göre Ada’da en fazla 1 dönüm ya da 1 konut alabiliyor.
- Kıbrıs’ta 2003 yılında 80 olan emlakçı sayısı 2007’de 300’ün üzerine çıkmış.
- Aynı dönemde 65 olan müteahhit sayısı 927’ye yükselmiş.
- Ada’da son yıllarda İsrailli yatırımcılar arsa toplarken, konut satışları daha çok İngiliz, İrlanda ve Almanlara yapılmış.
KKTC’de karşılaştırmalı arsa fiyatları
| Bölge |
2003 fiyatları |
2008 fiyatları |
| Esentepe |
100-300 pound |
30-40 bin pound |
| Tatlısu |
1000 pound |
10000-25000 pound |
| Yenierenköy |
5000 pound |
2 bin pound |
| Girne |
15 bin pound |
100-120 bin pound |
| Karaoğlan |
15 bin pound |
80-100 bin pound |
| Alsancak |
5 bin pound |
45-50 bin pound |
| Karşıyaka |
1000-2000 pound |
30-45 bin pound |
| Sadrazamköy |
5-15 bin pound |
5-15 bin pound |
| Güzelyurt |
1000 pound |
1000-30 bin pound |
| Türkeli |
1000 bin pound |
30 bin pound |
| Gönyeli |
8-10 bin pound |
60-70 bin pound |
| Lefkoşa |
9-10 bin pound |
80 bin pound |
Kaynak: Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği
Arsa fiyatları baş döndürücü bir hızla artıyor
Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği’nin verilerine göre Ada’da özellikle arazi fiyatları büyük bir hızla artıyor. Kıbrıs’ın kuzeyinde Esentepe bölgesinde 2003 yılında 100-300 pound civarındaki arazi fiyatları bugün 30-40 bin pound arasında değişiyor. Bölgede iki kattan fazla imar izni verilmiyor, arazinin sadece yüzde 20’sinde inşaat izni var. Kuzeydeki Tatlısu bölgesinde 2003’de 1000 pound olan araziler de bugün 10 bin ile 25 bin pound arasında el değiştiriyor.
Ada’nın kuzeydoğusundaki Yenierenköy’de 2003’de 5 bin pound olan fiyatlar bölgede imar izni olmaması nedeniyle gerileyerek 2 bin pound’a düştü. Bölgede inşaat yapılamıyor. Bu nedenle konut fiyatları yükseliyor ama arazi fiyatları düşüyor. Kıbrıs’ın en önemli kıyı kenti Girne’de ise 2003 yıllarında bir dönüm arsa için 15 bin pound istenirken, bugün 100-120 bin pound talep ediliyor.
Ada’nın kıyı bölgelerinden biri olan Karaoğlan’da 2003’lerde 15 bin pound olan arsa fiyatları 80-100 bin pound’a kadar yükseldi. Bu bölgenin yüksek imara açılacağı konusunda duyumlar var. Bu durumda fiyatların çok daha fazla yükselmesi bekleniyor. Karaoğlan’a komşu Alsancak’ta ise 2003’lerde 5 bin pound olan fiyatlar 45-50 bin pound’a kadar çıktı. Ada’nın kuzeybatısında kalan Karşıyaka’da 2002 yıllarında 1000-2000 pound civarındaki fiyatlar yolun üstü için 30-35 pound’a, yolun alt bölümü için ise de 40-45 pound’a fırladı. Karşıyaka’nın komşusu Kayalar’da 2003 yıllarında bir dönüme 5 bin pound istenirken, bugün arsalar 15 ile 25 bin pound arasındaki fiyatlardan satılıyor. Ada’nın tam kuzey batısında yer alan Sadrazamköy’de ise 2003 yılında 5-15 bin pound arasında seyreden fiyatlar imar durumuna göre pek fazla değişmedi ve aynı seviyede kaldı.
Türkeli’nde patlama olabilir!
Ada’nın güneyinde Güzelyurt bölgesinde ise Orta Doğu Teknik Üniversitesi’nin Kıbrıs kampusunun kurulmasıyla fiyatlarda bir canlanma oldu. Bölgede bugün fiyatlar 30 bin pound’a kadar çıkabiliyor. Ada’nın iç kesimindeki Türkeli bölgesinde 22 kata kadar imarın serbest bırakılması bekleniyor. Türkeli’ndeki fiyatlar halen 1000 pound civarında seyrediyor, fakat özellikle imarın serbest bırakılmasıyla fiyatların 30 bin pound civarına çıkacağı tahmin ediliyor.
Lefkoşa’nın hemen yanındaki Gönyeli’de 2003 yılında 810 bin pound seviyesindeki fiyatlar bugün 60-70 bin pound’a kadar çıktı. Ancak Gönyeli’nin bir bölümünden sonrası imara kapalı. Gönyeli’nin yanındaki Kanlıköy ise imara tamamen kapalı ve normalde arsa fiyatları 1000 pound. Ama bölgenin yakında imara açılması planlandığı için fiyatlar şimdiden 5 ve 10 bin pound arasında değişiyor. Başkent Lefkoşa’da ise 9-10 bin pound seviyesindeki fiyatlar 60-100 bin pound’a kadar çıktı.
Konut fiyatları da artıyor
KKTC’de Annan planıyla birlikte konut fiyatlarında da büyük bir artış gözleniyor. Girne’de 3+1 tipinde ve 100 metrekare büyüklüğündeki villalar 2002 yılında 40-50 bin pound’a alınırken, bugün bu villaların fiyatları 90-120 bin pound arasında değişiyor. Aynı yerde apartman dairleri ise 2002 yılından önce 20 bin pound civarındayken, 60 bin pound’a yükseldi.
Sadece villa izni olan Tatlısu bölgesinde 2003 yılında köy içerisinde 10 bin pound’a alınabilen villaların fiyatları 50 bin pound’an başlıyor. Lefkoşa’da apartman dairesinin fiyatları 12 ile 16 bin pound arasındaydı, ancak gelinen noktada fiyatlar 50 bin pound’a kadar çıktı. Magosa bölgesinde 2003’de apartman dairesi fiyatları 30 bin pound civarındaydı, çünkü kiralıklarda yoğun talep vardı. Bugün itibariyle fiyatlar 50 bin pound’a kadar yükseldi. Çatalköy’de ise 2003 yıllarında 5 bin pound olan evler bugün 50 bin pound’dan satılıyor.
Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği Başkanı Hasan Sungur:
‘Barış olursa emlak piyasası patlayabilir’
Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği Başkanı Hasan Sungur, Kıbrıs’ta son dönemde yaşanan gelişmelerin kendileri için umut verdiğini ifade ederek, Ada’da barışın sağlanması durumunda emlak piyasasının da büyük bir patlama yapabileceğini söyledi. Rum kesimi’nde fiyatların Kuzey’e göre yüzde 300 daha pahalı olduğunu belirten Hasan Sungur, şunları belirtti:
“Müzakerelerden olumlu sonuç çıkması durumunda fiyatlar hızla yükselecek, çünkü Rum tarafındaki yatırımcılar bu tarafa doğru hızlı bir şekilde kaymaya başlayacak. Rum tarafında birikmiş olan bu kapital bir anda bu tarafa akacak. Kuzey ve Güney kesimi arasında 3 kat fiyat farkı olduğu düşünülürse barışla birlikte Kuzey’deki fiyatların artması muhtemel. Barış olursa hızlı bir patlama derken; minimum yüzde 200’den başlayıp yüzde 600’e varan değişimler bekleniyor. Barış olmaması durumunda da fiyatların çok hızlı olmasa da yükseliş trendini sürdüreceğini düşünüyorum.”
Hedefte Türk yatırımcılar da var
Sungur, KKTC’de 1980’li yıllarda Türkiye’deki zenginlere yönelik yapılan gayrimenkullerle hareketli olan emlak piyasasının belli bir dönem bu şekilde devam ettiğini hatırlatarak, Türkiye’de ciddi bir değişimin başlaması ve yatırımcıların başka pazarlara yönelmesiyle KKTC emlak piyasasında bir durgunluk yaşandığını söyledi.
Hasan Sungur, 2000’li yıllara doğru Ada’da yerel inşaat firmalarının boy göstermesiyle birlikte yeni konutların yapılmaya başlandığını vurgulayarak, “Bu dönemde yabancıya satışlar arttı. Fakat piyasada asıl hareket 2000 yılından sonra kendini gösterdi. Özellikle Annan Planı’nın ardından piyasa patladı. Ada’da inşaat sektörünün hareketlenmesinden dolayı, ülke dışından özellikle Türkiye’den yaklaşık 30 bin işçi geldi” diye konuştu. Türk yatırımcılarının da Kıbrıs piyasasının gündeminde bulunduğunu ifade eden Hasan Sungur, piyasanın canlılığını koruması için hem Türk hem de diğer ülkelerin yatırımcılarını çeşitli fırsatlar sunulması gerektiğini kaydetti.
Sungur, Kıbrıs’ta kadastronun 1916 yılında yapıldığını belirterek, bazı bölgelerde arazilerin tamamen imara kapalı olduğunu, bazı arazilerin üzerinde ise yüzde 50 inşaat izni verildiğini söyledi. Bu nedenle Ada’da düzgün bir imar planından bahsedilemeyeceğini dile getiren Sungur, devletin bazı teşvikler sunduğunu da belirterek, “KKTC’de 2008 sonuna kadar deniz kenarlarında proje yapmak isteyen herhangi bir kişi devletten arazi kiraladığı zaman, imar izni alacak ve projeler onaylanacak. Yeni yasa böyle” dedi.
‘Mortgage’la 12 bin konut satılır’
KKTC’de, uygulanan Emlakçılık Yasası’nın ardından ayrıca mortgage yasasının da uygulanması konusunda gerekli çalışmalar yapıldığını anlatan Sungur, “Yasa taslağının kısa süre içinde yasalaşması bekleniyor. Değerleme uzmanlığının nasıl yapılacağı ve erken ödeme cezası konularında Türkiye’dekinden farklı uygulamalar gündeme gelse de bu konuların dışında mortgaga Türkiye’dekine çok benziyor” diye konuştu. Hasan Sungur, KKTC’de mortgage’ın uygulanmasıyla yaklaşık 12-13 bin civarında yeni satışın beklendiğini ifade ederek, “İyi bir mortgage yasasıyla rakamlar 20-25 bini bulabilir. Bu şekilde önümüzdeki 5 yılın ekonomideki lokomotifi inşaat sektörü olur” dedi.
KKTC Meclisi Emlak Komisyonu Başkanı Kadri Fellahoğlu:
‘Kıbrıs’ta yeni bir sayfa açılıyor’
Kıbrıs’ta 1 Mart 2008’den itibaren yeni bir dönemin başladığını ifade eden KKTC Cumhuriyet Meclisi Emlak Komisyonu Başkanı Kadri Fellahoğlu, Kıbrıs Rum tarafında yapılan seçimle birlikte Ada’da çözüme yönelik girişimlerin hızlandığını söyledi. Kıbrıs’ta ekonomik ve siyasi istikrar olabilmesi için dünyayla bütünleşmek gerektiğini anlatan Kadri Fellahoğlu, şunları kaydetti:
“Kıbrıs bütün olarak şu an Avrupa Birliği toprağıdır. Bu emlak piyasasını da yakından ilgilendiriyor. Fakat Kıbrıs Rum tarafı bütün Ada adına Avrupa Birliği’ne girdi. Fakat Avrupa Birliği kuralları Kuzey Kıbrıs’ta uygulanmıyor. Sonuç itibariyle kuzeydeki toprak da Avrupa Birliği toprağıdır. Bunu böyle değerlendirmek lazım.”
Fellahoğlu, Annan planı döneminde referandum sonrasında emlak piyasasında bir patlama olduğunu hatırlatarak, “Bir çözüm ve çözümle birlikte mülkiyet sorununun netleşmesi emlak piyasasına ciddi bir istikrar getirecektir. Çözümün görüşülmesi referandumda olduğu gibi emlak piyasasına bir ivme kazandırır” dedi. Son birkaç yılda emlak ve inşaat sektörünün ekonominin lokomotifi olduğunu vurgulayan Kadri Fellahoğlu, “Bu sektörler ekonomimize büyük bir dinamizm kazandırdı. Ama sonuçta bu istikrar sağlanamamıştır ve mutlaka çözüm gelmesi gerekiyor. Çözümle birlikte de emlak piyasası kesinlikle canlanacak. Çünkü halen
mülkiyet sorunları devam ediyor” diye konuştu. Kadri Fellahoğlu, mülkiyet sorununun çözümüne yönelik şunları söyledi:
“Konuyla ilgili olarak Annan planında bir takım düzenlemeler öngörülüyordu. Örneğin çözüm iki bölgeli olacaktı. İki ortaklı bir Kıbrıs yaratılacaktı. Kendi bölgemizde çoğunlukla Türkler bulunacak ve mülk sahipleri de genelde Türkler olacaktı. Annan planına göre Kuzey’de mülkü olan bir Rum vatandaşı o mülkün 3’te birinin kullanımını alacaktı. Diğer 3’te biriyle ilgili tazminat, kalan 3’te biriyle de güneyde onun karşılığında bir mal edinecekti. Yani bıraktığı tüm mülkün karşılığına alacaktı. Fakat yeni düzenlemeler yapılan görüşmelerden sonra netleşecek.”
‘İnşaatta kriz yaşanıyor’
Bugünkü yapıda bile çözümün görüşülmeye başlamasının emlak piyasasına pozitif etki yaptığını belirten Kadri Fellahoğlu, inşaat sektöründe geçen yıllarda yaşanan patlamanın ardından bu yıl ciddi bir krizle karşı karşıya bulunduklarının altını çizdi.
Fellahoğlu, bu durumun birçok nedeni bulunduğunu anlatarak şunları aktardı:
“Sektör doyum noktasına geldi ve ayrıca birçok insan müteahhitliğe soyundu, emlakçı oldu. Emlak ve inşaat sektörüne çok fazla yatırım yapıldı. Arz fazlası ortaya çıkınca satışlarda bir durgunluk yaşandı. Yükselişin hep devam edeceği düşünüldü ama piyasa doygunluk noktasına geldi. Bunun yanı sıra çıkartılan emirnamelerle piyasaya kısıtlamalar getirildi ve bunun da yarattığı bir durgunluk söz konusu.”
‘Ada bir beton yığını olmamalı’
Komisyonu Başkanı Kadri Fellahoğlu KKTC’deki yapılaşma politikasını sağlam bir temele oturtmak gerektiğine vurgu yaparak şöyle devam etti:
“Adada birçok bölgede inşaatı tamamen durdurduk. Bundan sonra ülkenin bütününe dönük bir plan yapılması ve bu yapılırken de kıyıların ve ormanların korunması gerekiyor. Adayı bir beton yığınına çevirirsek ilerde sıkıntı çekeriz. Çarpık yapılaşma söz konusu ve bunu kontrol altına almak için çalışmak gerek. Kıbrıs küçük bir ada bu nedenle dikey büyümeyi de düşünebiliriz. Özellikle Lefkoşa dikey büyümenin oluşabileceği bir kent.”
Kadri Fellahoğlu, KKTC’de bir süre önce mortgage’a benzer bir Konut Edindirme Yasası’nı çıkardıklarını fakat bunun mortgage’tan çok faklı olduğunu anlatarak, “Gerçek anlamda mortgage yasasının en kısa zamanda çıkarılması gerekiyor. Yasanın doğru çıkması durumunda bankalardaki 5 milyar dolarlık mevduat yatırım olarak piyasaya girebilir. Sistemin yürürlüğe girmesiyle birlikte bu kaynağın yatırıma dönüşeceğine ve emlak piyasasına çok büyük katkısı sağlayacağına inanıyorum” diyerek sözlerini tamamladı.
KKTC Başbakanı Ferdi Sabit Soyer
‘Sektörü disiplin altına alacağız’
KKTC Başbakanı Ferdi Sabit Soyer, emlak piyasasının ve inşaat sektörünün Ada ekonomisinin gelişmesi için büyük önem taşıdığını belirterek, son dönemde yaşanan barış süreciyle birlikte bu sektörlerde hareketlenmenin daha da hızlanacağını söyledi. Piyasanın gelişmesi ve sektörün kurumsal bir yapıya kavuşması için çalıştıklarını söyleyen Soyer, gelişen piyasayla birlikte son yıllarda bazı sorunlar yaşandığını da hatırlattı.
Başbakan Soyer, sektörde çok sayıda kişinin müteahhitlik yapmaya başladığını ifade ederek, “Piyasada herkes müteahhit ve emlakçı oldu, bu şekilde sektör zarar gördü. Emlakçılık yasasını çıkardık. Sektörü daha da disiplin altına alacağız. Aynı şekilde müteahhitlik yasasını da çıkartarak, bu işi yapmayı bazı şartlara bağlayacağız. Sermaye ve işletme gibi konularda katı kriterler getireceğiz” dedi.
Kıbrıs’ta yabancılara yönelik çok sayıda konut satışı yapıldığını ve bununla birlikte çeşitli sorunlar yaşandığını vurgulayan Soyer, “Yabancılardan gelen şikayetler üzerine bir komisyon oluşturduk. Bu şekilde piyasada yaşanan memnuniyetsizliklerin çoğunu çözdük ve olumsuz izlenimleri olumluya çevirdik. Bu tablodan yabancılar memnun kaldı. Böylece piyasaya yabancıların ilgisi tekrar arttı” dedi.
