Gayrimenkul değerleme

25 bin YTL’ye kadar olan konut ve araç kredinizi 1 yıllık tüketici kredisiyle karşılayın, daha az ödeyin…

25 bin YTLye kadar olan konut ve araç finansmanınıı tüketici kredisiyle karşılayanlar yüzde 5 daha az faiz ödüyor. Bu oran kampanyalarla yüzde 7′ye kadar çıkabiliyor. İpotek istenmemesi ve başvuru süresinin hızlı olması ise cazibeyi artırıyor.

KONUT KREDİ FAİZ ORANLARINI İNCELEYİN….

Son veriler, Türkiye’de 32  milyon  326 bin kişinin bankalara borçlu olduğunu gösteriyor. 572 bin ailenin bankalara toplam 32 milyar 400 milyon YTL konut kredisi, 810 bin ailenin 8 milyar 700 milyon YTL otomobil kredisi, 6 inilin yon 667 bin kişinin de ihtiyaç kredisi borcu var. Üstelik bankaların kapısını çalan müşteri sayısı da her geçen gün artıyor. Peki, kredi kullanacak kişi ne yapmalı? Her zaman ihtiyacın tam karşılığı olan krediyi kullanmak mı avantajlı, yoksa zaman zaman farklı kredi türleri de ihtiyacımız olan krediyi daha uygun koşullarda elde etmemize imkan tanır mı?

Alternatif kredi seçeneklerini ve sağladığı fiyat avantajlarını ortaya koymak için kolları sıvadık. Araştırma sonucunda ortaya ilginç bir tablo çıktı… Yıllık maliyet oranlarını baz alarak yaptığımız incelemeye göre, en düşük maliyet oranlanndan konut ve araç finansmanı için 10 bin YTL’ye ihtiyacı olan bir tüketici, 1 yıllık vadede konut kredisinde 1.569 YTL faiz ödemek zorunda.

Bu rakam araç kredisinde 1.224 YTL. Oysa tüketici kredisinde aynı rakam ve vade için geri ödenecek faiz tutan sadece 676 YTL. Kredi türlerine göre en düşük faiz oranlan da sırasıyla konut, araç ve tüketici kredilerinde yüzde 1.19, 1.54 ve 0.54 olarak görünüyor.

KONUTTA 1, ARAÇTA 2 YIL

Avantajlı durum 25 bin YTL’ye kadar kullanılar kredilerde söz konusu. Bu avantaj konut kredilerinde 1 yıl, araç kredilerinde 2 yılı  kapsıyor. En avantajlı miktar ise 10 bin YTL ve 1 yıl olarak görünüyor, ihtiyaç kredilerini konut ve araç kredilerinden farklı kılan ise hiç şüphesiz ki sürekli yapılan kampanyalar.

KONUT KREDİ FAİZ ORANLARINI İNCELEYİN….

Yine bunun yanı sıra genellikle kefil ve ipotek istenmeden kullandırılması, daha kısa ve hızlı başvuru süreci, erken kapatma cezasının bulunmaması, kasko ve hayat sigortaları zorunluluğunun olmaması da tüketici kredilerini cazip kılan diğer unsurlar olarak dikkat çekiyor.

Kısa vadeler için kullandırılması ve bazı vergilere tabi olması ise tüketici kredilerinin dezavantajı olarak görünüyor. Ancak 25 bin YTL’nin üzerindeki kredilerde tüketici kredileri avantajlı olmaktan çıkıyor. Çünkü 25 bin YTL üstündeki ihtiyaç kredilerinde bankalar “İpotekli ihtiyaç kredisi” dedikleri ürünleri kullandırıyor. Bu kredilerin faiz oranları ise konut kredisi faiz oranlarına kıyasla daha yüksek.

EN YÜKSEĞİ BİLE AVANTAJLI

Kredinin tüm toplam geri ödeme miktannı gösteren ve toplanı vade üzerinden hesap edilen yıllık maliyet oranlanna bakarak yaptığımız incelemede tüketici kredilerinin konut kredilerine ve araç kredilerine göre avantajlı durumunu en üst yıllık maliyet oranlarında da sürdürdüğü görülüyor.

Çünkü tüketici kredilerinde en yüksek yıllık maliyet oranı 30 bin YTL’ye kadar yüzde 42.90, en düşük yıllık maliyet oranı ise 9.76. Bu oranı aylığa vurduğumuzda aylık maliyet yüzde 0.81′e geliyor. Yine tüketici kredilerinde en düşük aylık faiz oranı 0.54.

Yıllık faiz yüzde 6.48. Konut kredilerinde, bir yıl vadeli 10 bin YTL’lik kredinin yıllık maliyet oranı yüzde 87.51. Ancak bu oran çekilen kredinin miktarı arttıkça aşağıya iniyor. 10 bin YTL’de 87.51 olan yıllık maliyet oranı 25 bin YTL’de 46.4l’e iniyor. Rakam 30 bin YTL olduğunda oranın yüzde 20.84e kadar gerilediği görülüyor.

Araç kredilerinde ise yıllık maliyet oranı en yüksek karşılaştırması yapıldığında tüketici kredisinin en yüksek yıllık maliyet oranının altında bir oran olan yüzde 40 ile karşılaşılıyor. Ama bu durum araç kredilerinin tüketici kredileri ile kıyaslandığında avantajını ortadan kaldırmıyor. Çünkü araç kredilerinde en düşük bir yıllık maliyet oranı yüzde 24.75 iken bu oran tüketici kredilerinde en düşük yüzde 9.76 olarak görünüyor.

BANKALAR İSTEMİYOR

Tüm bunları anlattık ama bir hatırlatma yapmakta fayda var. Neredeyse hiçbir banka özel durum haricinde müşterisine konut ve araç kredisi yerine tüketici kredisini önermiyor. Önerilen durumlar ise ancak bankanın stratejik olarak konut ve araç kredilerinde belli bir pazar büyüklüğüne ulaşması ve tüketici kredilerinde hacmini artırmayı hedefliemesi ile mümkün kılınıyor.

KONUT KREDİ FAİZ ORANLARINI İNCELEYİN….

Aksi taktirde kredi kullanacak müşteri doğrudan ihtiyaca karşılık gelen krediye yönlendiriliyor. Bu durumda kredi kullanacak müşterinin krediyi kullanmadan önce iyi bir araştırma yapması şart.

Akıllı seçim için yapılacak en iyi adım ise aynı bankanın iki ayrı şubesinden hesaplama istemek veya internet sitelerinden ihtiyaç duyulan kredi ile aynı miktardaki tüketici kredisi geri ödemelerini karşılaştırmak olacaktır. Ama tüm bunlar için unutulmaması gereken unsur ihtiyaç duyulan kredi miktarının 25 bin YTL’yi geçmemesi ve konutta 1, araçta en fazla 2 yıllık ödeme planı yapılması. Bun-lann dışında bir miktar için tüketici kredilerinde avantaj ortadan kalkıyor.

Konut Kredisi
Avantaj

- Daha yüksek tutarlı kredi kullanabilme imkanı veriyor
- Vadeler 10 yıla kadar çıkıyı
- Uzun vadede ihtiyaç kredil oranla daha düşük faiz oranı var.
- BSMV ve KKDF’den muhaf
- Ürün çeşidi çok ve bu da u vadeli borçlanmalarda ödem kolaylık yaratıyor

Dezavantajı

- Başvuru süreci uzun ve yorucu
- İpotek alınarak veriliyor
- Karşılığında hayat dask ve konut sigortası zorunluluğu bulunuyor
- Erken ödeme cezası var
- Üç ay ödenmediği taktirde kanuni takip hızlı ilerliyor ve konut elden çıkabiliyor

İhtiyaç Kredisi
Avantajı

- Genellikle kefil ve ipotek istenmeden kullandırılıyor
- Başvuru süresi diğer kredi türlerine göre daha kısa ve hızlı
- Kampanyalar ile düşük faiz oranlarından yararlanma imkaı var
- Erken kapatma cezası ve mecburi sigortalar yok
- Expertiz ücreti alınmıyor
- Dosya masrafı daha düşük

Dezavantajı

- Kredi tutarlarının düşük oluşu
- Vadelerinin kısa olması
- BSMV ve KKDF vergileri alınması

Taşıt Kredisi

- İhtiyaç Kredisiyle aynı avantajlara sahip.
- Dezavantajı ise ihtiyaç kredisine oranla daha yüksek faiz oranları ve daha az vade seçeneği.

İndirimli mortgage kredisi, müşterilere faiz düştüğünde inen, yükseldiğinde ise etkilenmeyen kredi türü sunuyor. Ancak kredinin yüzde 1.5′i önceden ödeniyor..

Konutta kredi faizlerinin yükselmesi ile birçok bankanın şimdiye kadar da uyguladığı ve faiz oranı indiğinde kredi alan vatandaşın faizini de indiren adına “indirimli mortgage” denilen enstrüman gözde olmaya başladı. Artık artan faiz oranları nedeniyle yüksek oranlı faizi yıllar boyu ödemek istemeyen vatandaşlar bu kredi türüne sarılmaya başladı.

Garanti Bankası’nda adı indirimli mortgage olan bu kredi türü ile başlangıçta alınan kredinin yüzde 1.5′ini ödeyerek gelecek yıllarda faiz düştüğünde sizin de faiziniz aynı oranda düşecek. Faiz yükseldiğinde ise oran yükselmeyecek. Konut kredileri ortalama 7 yıl süreli olduğu için uzmanlar bu enstrümanın yüksek faiz dönemlerinde kullanılabilecek en iyi kredi türü olduğunu belirtiyorlar.

Bu krediyi şimdi kulananan vatandaşlar, ortalama aylık yüzde 1.49 olan faiz oranı ile bu yıl taksitlerini ödeyecek. Faiz bu yıl yüksek olduğu için gelecek yıl düşüş eğilimine gireceği tahmin ediliyor. İşte bu kredi türünü kullanan vatandaş gelecek yıl veya sonraki yıllarda bu yüksek faiz oranı ile değil olabilecek düşük faiz oranı ile taksidini ödeyecek.

FAİZ YÜKSELİŞİNDEN ETKİLENMEK YOK

Örneğin gelecek yıl aynı tarihte faiz oranı 1.20′ye gerilerse, müşteri indirimli mortgage kredisini yıllık 1.20′den ödeme yapacak. Ekonomideki dalgalanma sona erer bir sonraki yıl mortgage kredisi almak için uygun oran olarak bilinen yüzde 1 ve daha altına gerilerse vatandaş, faizini artık yüzde 1 ile ödemeye devam edecek. Kredi taksitlerinin sonuna kadar yüzde 1′in altında yani faizin geldiği en düşük noktadan taksit ödenip bitirilecek. Bu kredi türünün diğer en önemli avantajı faiz yükseldiğinde vatandaşın bundan etkilenmemesi. Kredi faizleri belirli bir dönem sonunda yüzde 2′ye bile çıksa, müşteri yüzde 1′den taksit ödemeye devam ediyor.

OTURMAK İSTEYEN EV ALSIN, KREDİ İLE YATIRIM RİSKLİ

Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Fuat Erbil, piyasalardaki belirsizlik ve türbülans ile konut kredilerinin yüzde 40-50 daraldığını belirterek, “Faizler bono faizlerine endekslenmiş durumda. Piyasalardaki belirsizliğin uzun sürmeyeceği varsayımıyla faizlerde en fazla birkaç baz puanlık artış olabilir.

Ancak müşteriler bu dönemde oturma amaçlı ev satın almak istiyorsa ve doğru fiyattan ev bulduklarına inanıyorlarsa satın alsınlar. Yatırım amaçlı alım yapmak istiyorlarsa tekminli olmakta fayda var” dedi. Akbank Bireysel Bankacılık ve Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoglu ise “Yılın ilk 11-12 haftasında hatta mart ayı ortasına kadar kredilerde bir gerilemeden bahsetmek doğru değil. Ancak son iki haftada yaşanan gelişmeler sonrası konut kredilerinde daralma görülüyor”dedi.

Sabah

ABD’de 12 milyon ev sahibinin yarıdan fazlası, ödeyemedikleri kredi borçları nedeniyle evlerini kaybetme tehlikesiyle yüz yüze. Yeni trend ise mortgaezede ev sahiplerinin anahtarlarını bankalara göndererek borçlarından kaçmaları.

ABD’de yaşanan mortgage krizi ile birlikte ABD bankacılık ve emlak sektörleri bugüne kadarki en büyük darbelerinden birini yedi. Bu darbeler elbette ABD ekonomisini de derinden sarstı ve resesyon ilan edilmesi an meselesi haline geldi. ABD Merkez Bankası (FED) 2005 yılından 2007 yılı ortasına kadar geçen sürede faiz oranlarını 17 kez artırınca işler karıştı.

Özellikle orta ve alt gelir grubundaki aileler, kullandıkları değişken faizli kredileri ödeyemez duruma geldi. Uzmanların tahminlerine göre 12 milyon ev sahibinin yarıdan fazlası evlerini kaybedecek. Hatta kriz öyle bir boyuta geldi ki ABD Konut ve Şehir Kalkınma Bakanı Alphonso Jackson geçtiğimiz haftalarda istifa etmek zorunda kaldı.

Reuters haber ajansında yer alan bir haber mortgage krizi ile ilgili bir başka gerçeği gözler önüne seriyor. Yaşanan krizin ardından yeni ev satışlarının dibe vurmasının yanında icralık konut sayısında da patlama yaşandı.

EVİN ŞİMDİKİ DEĞERİ ÖDENEN KREDİDEN AZ

Mortgagezede Amerikalılar artık evlerini ve dolayısıyla da borçlarını terk etme durumuna geldi. Ev fiyatlarında yaşanan hızlı düşüş ile birlikte mortgage kredisi ile ev alanlar ödeyecekleri paranın evi satmaya kalktıklarında ellerine geçecek olan miktarın çok üzerinde kaldığını görünce evlerinden vaz geçmeye başladılar.

Ev fiyatları o kadar hızlı düşüyor ki her 5 mortgage kredisi borçlusundan birinin borcu evin ederinin üzerine çıkıyor. Bu koşullar altında mortgage kredisi borçlarını ödemek istemeyen insanların sayısının artması bankalar ve ekonomi üzerindeki baskıyı artırıyor. Ayrıca, evin ederi ile kendi ödeyeceği kredi miktarı arasındaki farkı görüp kredi borcunu ödememeye karar veren ABD’liler bugüne kadar ödedikleri taksitleri yok sayarak anahtarlarını borçlu oldukları bankalara gönderiyor.

İlk kez ABD’de 1990-91 yılları arasında yaşanan kredi krizi sırasında uygulanan bu yöntem yeni bir terim de yaratmıştı; “jingle mail” yani “şıngırdayan mektuplar”. Bu uygulama ve “jingle mail” terimi, etkileri tüm dünyaya yansıyan kredi krizi ile birlikte yeniden popülerlik kazandı. Mortgage kredisi ile ev sahibi olanların kredilerini ödeyemez duruma geldiklerinde ya da evlerin yaşadığı değer kaybı nedeniyle kredilerini ödemeye değer bulmadıklarında “şıngırdayan mektuplar” yöntemini tercih etmesinin en önemli nedeni ise icralık olmak istememeleri.

Güneydoğu Amerika’nın önde gelen bankalarından Regions Financial geçen hafta salı günü çalışmayan aktiflerinin 3 katına çıkarak 1.2 milyar dolara ulaştığını, bunun en önemli nedenlerinden birinin ev kredisi portföyündeki bozulmalardan kaynaklandığını açıkladı. 

FİYATLARI GERİLEDİĞİNİ GÖREN MORTGAGE’DAN KAÇIYOR

Reuters’a konuşan bankanın CEO’su C. Dowd Ritter evlerinin değerlerinde sert düşüşler yaşayan kredi sahiplerinin evlerini satmaya ya da mortgage kredilerini yenilemeye kalktıklarında karşılaştıkları manzara karşısında şok yaşadıklarını belirtiyor. Ritter, “Mortgage kredisi ile ev sahibi olanlar evlerinin değerinin 18-24 zay öncesine göre yüzde 40 gerilediğini görünce hemen o evlerden ve yaptıkları ödemelerden vaz geçiyorlar” diyor.

Emlak şirketi RealtyTrac verileri de icralık olan evlerin sayısındaki artışın evlerini ve dolayısıyla mortgage kredisi borçlarını terk eden insanların sayısındaki artışı da yansıttığını ortaya koyuyor. RealtyTrac’e göre icralık olan ev sayısında, geçen yılın mart ayından 2008 Mart’ına kadar geçen 12 aylık sürede, yüzde 57 artış görüldü.

Bankaların borçları ödenmediği için el koyduğu ev sayısı da yüzde 129 arttı. Reuters’ın görüştüğü RealtyTrac CEO’su James J. Saccacio’ya göre bu tablo ev sahiplerinin evlerini, kredi aldıkları kuruma verdiklerini gösteriyor. Çünkü bankaların el koydukları ya da üzerlerine aldıkları ev sayısı bu denli artarken açık artırmaya çıkarılan ev sayısında önceki yıla göre gerçekleşen artış sadece yüzde 32.

Konut satışlarındaki durgunluk inşaat firmalarını birbirinden cazip kampanyalar düzenlemeye itti.

Banka faizlerinin yüzde 1.5′ler seviyesinde seyrettiği bir ortamda inşaat firmaları konut almak isteyenlere yüzde 1′in altında faiz oranları ve düşük peşinat gibi olanaklar sunuyor.

İŞTE İNŞAAT ŞİRKETLERİNİN KAMPANYALARI

Referans Gazetesi’nin haberine göre, ekonomik kriz beklentisi ve bankaların yükselen faiz oranları konut satışlarını durma noktasına getirirken, kendi finansman modellerini oluşturan inşaat firmaları düzenledikleri kampanyalarla sektörü canlandırmaya çalışıyor.

BANKALAR İSTEKLİ DEĞİL

2006 yılında da bankaların konut kredisi faiz oranlarını normalin üzerine taşıdıklarını belirten Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, “Bugünkü belirsizlik ve ekonomik dalgalanmanın olduğu ortamda bankalar önlerini göremedikleri için konut kredisi vermekte çok istekli değil. Bu nedenle bankalar kredi verirken bazı prosedürleri ince eleyip sık dokuyor. Finansal alt yapısı güçlü olan inşaat firmaları da kendi kaynaklarını kullanarak müşterilerine alternatif finansman olanakları sunma yoluna gitti” dedi.

Türkiye’de şu anda konut stokunda şişme olduğunun söylendiğini ancak genele bakıldığında Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu toplam konut ihtiyacının henüz karşılanamadığını ifade eden Ağaoğlu, “Konut sektöründe yeni ev ihtiyacı göstergedir. Türkiye’nin yeni ev ihtiyacı 1 milyon adet iken üretilen konut sayısı ise en iyi dönemde 600 bin. İnsanlarımızın konut ihtiyacı var, insanlar konut almak istiyor. Fakat insanlara erişilebilir finansman olanakları sunmak gerekiyor. Türkiye’de vatandaşa uzun vadeli finansman olanağı sunulamadığı için konut üretimi 500 binlerde kalıyor” diye konuştu.

‘EN İYİ YATIRIM KRİZ ZAMANINDA YAPILIR’

Piyasanın daralmasıyla konut satışında zorlanan firmalardan bazısı kalite ve ödeme seçeneklerine vurgu yaparken, bazısı da yatırım avantajını ön plana çıkarıyor. Kuzu Grup’un TOKİ ile birlikte Halkalı’da inşa ettiği Divan Residence’ın satış ilanlarında “Kolay ulaşım olanaklarıyla, yeni yaşam tarzıyla, mükemmel bir yatırımla buluşacaksınız” deniliyor.

E-5, TEM ve Atatürk Havalimanı’na yakınlığını avantaj olarak kulanan Kuzu, göl manzaralı 1+1 ve 2+1 daireleri 99 bin YTL’den başlayan fiyatlarla satışa sunuyor. Yine TOKİ’nin Bahçeşehir Ispartakule projesinde “Hem geleceğe hem de bugüne yatırım yapın” sloganı ile başlattığı kampanyada birçok ödeme seçeneği sunuluyor.

KC Group dün gazetelere “Kriz zamanında yatırım mı olur, böyle dönemlerde hiçbir risk almadan sahip olduklarınla yetinmek gerek diye düşünenler ilanın geri kalanını okumak için nefeslerini boşa tüketmesinler” başlıklı bir ilan verdi . “Gerçek fırsatlar kriz zamanında doğar” vurgusu yapılan ilanda şu ifadelere yer verildi: “Bakir gelecek vaadeden gözde yerlerden satın alacağınız gayrimenkul ekonomi yeniden rayına oturup, piyasalar durulunca size kat kat fazlasını kazandırır.”  

SEKTÖR TEMSİLCİLERİNİN GÖRÜŞLERİ

FİNANSMAN SORUNU ÇÖZÜLMELİ / Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu

Belirsizlik ve ekonomik dalgalanma nedeniyle bankalar önlerini göremedkleri için, konut kredisi vermekte çok istekli değiller. Finansal alt yapısı güçlü olan inşaat firmaları ise kendi kaynaklarıyla müşterilerine alternatif finansman olanakları sunuyor.

Türkiye’nin yeni ev ihtiyacı 1 milyon adet. Ancak üretilen konu sayısı en iyi dönemde bile 600 bin. İnsanlarımızın konut ihtiyacı var. Onlara erişilebilir finansman olanaklarının sunulması gerekiyor. Bu nedenle biz kendi finansal kaynaklarımızı devreye sokuyoruz.

KONUT ALMAK İÇİN İYİ BİR DÖNEM / Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya

Önceden doğru fiyatlama yapan firmalar, şu anda satışlarına devam ediyor. Başta demir olmak üzere inşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyatları üzerinde alttan baskı yapıyor.

Konut fiyatlarında bir düşüş beklentisi içinde olanlar yanılıyor. Tam aksine fiyatlarda yükselme olacaktır. Konut almak isteyenler bu fırsatı iyi değerlendirmeli. Firmalar, karlarından fedakarlık yaparak kampanyalar gerçekleştiriyor. Biz bu tür krizlerle ilk kez karşılaşmıyoruz, kurumsal firmaların çoğalması krizin etkilerini minimuma indirdi.

DOĞRU PROJELERİN SORUNU YOK / Teknik Yapı Ceo’su Teoman Metehan

Sektör son 3 yıldır yurtdışı ve yurtiçindeki gelişmelerin etkisi altında. Ancak, konut sektöründeki uzun vadeli oyucular ve güçlü firmalar, her döneme uygun stratejiler geliştirebilme esnekliğine sahiptir. Bu nedenle krizlerden her firma aynı derecede etkilenmiyor.

2009 GEÇİŞ DÖNEMİ OLUR / Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa

Markalı konut projeleri dışında satılan ev neredeyse yok. 2008′de satılık tabelalarında yazan fiyatlar 2007′nin son dönemiyle aynı. Ancak bugün, fiyat üzerinden yüzde 20-30 pazarlık payı ile konut satın alınabiliyor.

Belli bölgeler dışında, emlak piyasasındaki durgunluğun yıl sonuna kadar devam edeceğini düşünüyoruz. 2008′in son çeyreğinde dönemsel bir canlılık olabilir. 2009 geçiş dönemi olacak. 2010 yılında ise, mortgage sisteminin sağlıklı işlemesiyle konut sektörü canlı ve hareketli bir sürece girecektir.