Gayrimenkul değerleme

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi –I
-Müsteri tanimi, olasi kullanicilarin tanimi
Degerleme süreci uzman ise baslamadan baslar. Uzman bir görevi kabul
edip etmemeye karar verirken, bu görevin getirecegi diger profesyonel
yükümlülükleri düsünmelidir. Degerleme uzmani mümkün oldugu sürece
olasi kullanicilari tanimlamalidir.
-Degerlemenin kullanim amaci
Müsterinin degerleme raporundaki bilgileri ne amaçla kullanacagi,
müsteri amacini belirtmeyebilir, tanimlanmasi talep edilmelidir.*
Bos yere gayret sarfetmemek için degerleme uzmani ve müsteri
degerleme raporunu kullanim amaci, son rapor sahibinin kim
olacagi hakkinda karsilikli fikir birligine varmalidir.
*USPAP Etik Kurallari

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-II
-Degerlemenin amaci (Degerin tanimi)
Amaca uygun olarak hangi deger tanimina göre çalisma yapilacagi
(adil piyasa degeri, kullanim degeri, faal isletme degeri, yatirim degeri ,
vergi degeri ,düzenli likidite, …vs),
Degerlemenin amacinin, kullanim amaciyla uyumlu ve ona uygun
olmasini saglamak görevi degerleme uzmanindir.
Raporda kanaat edilecek degerin tipini belirleyen yazili bildirimdir. Her
degerleme raporunda bulunmalidir.

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-III
Deger tahminin tarihi
Gayrimenkulün degerini etkileyen güçler zaman içinde degisiklik
gözterebilecegi için degere ait tarih belirtilmelidir.
•Güncel –Bugünkü
•Geçmise yönelik (Retrospektif)
Veraset ve Intikal Vergisi-ölüm tarihte (miras)
Sigorta hasarlari-olay tarihinde
Gelir Vergisi –satin alma tarihinde
Tazminat Davalari- kayip tarihinde
•Gelecege yönelik (Prospektif)
Gelecekteki bir tarihe yönelik belli bir nakit akimi sonucunda olusabilecek
degeri saptamak için. Bu durumda gelecekteki degerin piyasa degeri olacagi
konusunda imada bulunulmaktan kaçinilmalidir.Varsayimlar ve tahminler izah
edilmelidir. (Örnek: Proje degerleme çalismalarinda ve yatirim finansmani degerleme
çalismalari)

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-IV
Mülkün özelliklerinin tanimlanmasi (ön bilgiler)
• Mülkün konumu, adresi
• Açik adresi
• Mülke ait yasal bilgiler
Il, ilçe, mahalle, ada,pafta,parsel,..vb yasal bilgiler
Mülkiyet haklari (tam mülkiyet, kismi mülkiyet, kismi hisse..vs)
Kullanimdaki kisitlamalar
Örnek: hava ve yeralti haklarinin elden çikartilmis veya
kisitlanmis olmasi (irtifak haklari) veya serhli/serhsiz kira
kontratlari, arazi tecavüzleri, kaçak durumlar.
Yasal sorunlari olup olmadigi, varsa nedenleri
• Gayrimenkule ekler
Örnek: teferruat listeleri

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-VI
-Olaganüstü varsayimlar ve hipotetik kosullar
Uzman öngördügü olabilecek olagan üstü varsayimlari ve hipotetik
kosullari (karsitini) önceden tanimlamalidir.
Örnek: Çevre kirliligine konu üretim yapan fabrikada uzman
kirlenmenin olmadigi hipotetik kosuluna dayanarak degerleme
yapabilir. Olagan üstü varsayimlarin ya da hipotetik kosullarin bir
degerlemede kullanilip kullanilmamasi degerleme sorunun
kullanim amacina ve dogasina baglidir.
üDiger varsayimlar ve kisitlayici kosullari
Örnek: Mülk verilerinin güvenilir oldugu düsünülen kaynaklardan
alinmis olmasi, ilgili gayrimenkulde yeralti madenlerinin veya
yeralti petrolün degerlemenin bir konusu yapilmadigi belirtilmesi
gibi.