Gayrimenkul değerleme

2008 Avrupa Emlak Raporu’nda İstanbul’un ikinciliğe yerleşirken, 2008’de ‘İstanbul’da gayrimenkul alın’ önerisinde bulunanların sayısı geçtiğimiz yıla oranla bütün alanlarda artış gösterdi.

PricewaterhouseCoopers (PwC) ve ULI tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu, düzenlenen toplantıyla değerlendirildi. Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı Haluk Sur, toplantıda yaptığı konuşmada, Tokyo ile New York arasında hat çizildiğinde bunun tam ortasına iki kentin oturduğunu, bu iki kent olan Moskova ve İstanbul’un giderek kıyasıya rekabet ettiğinin görüldüğünü söyledi.

Geçen yılki raporda İstanbul’un birinci sırada yer aldığını, bu yıl ise Moskova’nın birinciliğe yerleştiğini ve İstanbul’un ikinciliğe indiğini belirten Sur, “Türkiye’de siyasi ve ekonomik istikrar çok önemli. Türkiye’de istikrar korunduğu sürece İstanbul’un Moskova’ya göre avantajları daha da fazla önce çıkacak. Ama eğer istikrar anlamında ayağımız bir şekilde sürçerse, korkarım önümüzdeki yıllarda ikinciliği bile göremeyiz” şeklinde konuştu.

Türkiye’de özellikle alt ve orta gelir grubunun konut ihtiyacına değinen Sur, bunlara yönelik konut projelerinin daha da fazla desteklenmesi gerektiğini vurguladı.

PwC Türkiye ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu da, 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda İstanbul’un yine çok önemli bir yerde bulunduğunu, raporda İstanbul dışında Antalya, Ankara, İzmir, Kayseri ve Gaziantep gibi Türkiye’deki diğer şehirlerin de Avrupalı gayrimenkul yatırımcılarının dikkatini çekmesi açısından önemli olduğunu kaydetti.

Moskova Ve İstanbul başa baş gidiyor

Toplantıda, raporun değerlendirmesini yapan PwC İngiltere Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri John Forbes da, raporda listenin birinci ve ikinci sırasında Moskova ve İstanbul’un yer aldığını, sıralamada yer değiştirme söz konusu olsa da, her iki şehrin genellikle ilk dörtte olduğunu söyledi. Yatırım açısından değerlendirildiğinde İstanbul ve Moskova arasındaki farkın çok az olduğunu, iki şehrin başa baş gittiğinin söylenebileceğini ifade eden Forbes, her iki şehirde de büyümeyi getiren en önemli etkenin, orta sınıfın büyümesi olduğunu aktardı.

Brezilya, Hindistan ve Türkiye’nin yatırımcılar açısından en önemli başarılı hikayeleri olarak görüldüğünü vurgulayan Forbes, 3 ülkenin de 2050’ye giden yolda yıldızı parlayan ülkeler olarak algılandığını ifade etti. Raporun geneli değerlendirildiğinde yatırımcıların haklar ve yönetmeliklerin net olmadığını düşündükleri bölgelerden, riskli görmeleri nedeniyle kaçındıklarının altını çizen Forbes, kesin risk algılaması düşünüldüğünde Moskova’nın halen Paris ve diğer şehirlerden daha riskli görülse de yatırımları fazlasıyla çektiğini belirtti.

Londra, İstanbul Ve Moskova için tehdit

John Forbes, Londra’nın şu anda İstanbul ve Moskova için bir tehdit oluşturduğuna dikkat çekerek, “Çünkü fiyatlar yüzde 20-25 düştü. Yüzde 30-35 düşerse herkes Londra’yı cazip bir yer olarak görecek ve buradan çıkan yatırımcılar tekrar Londra’ya dönebilecek” diye konuştu. Yatırımlarda risk algılamasının çok önemli olduğunu vurgulayan Forbes, yatırımcıların ülke riskine de önem verdiklerini, İstanbul ve Moskova için ülke riskinin makul bir seviyede bulunduğunu kaydetti.

Araştırmada, İstanbul’un nüfusu, artan milli geliri ve ekonomisiyle ‘Avrupa’nın Hindistan’ı olarak nitelendirildiğine işaret eden Forbes, bunun kentin ne kadar büyük bir potansiyel barındırdığını ve genç nüfusun yatırımcılar açısından ne kadar cazip olduğunu gösterdiğini aktardı.

‘İstanbul’da gayrimenkul alın’

Avrupalı 400 gayrimenkul uzmanın katılımı ile gerçekleşen 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda İstanbul, gayrimenkul yatırımcıları tarafından yapılan değerlendirmede geçtiğimiz seneyle aynı değerlere ulaşmakla birlikte, Moskova gayrimenkul piyasasındaki hızlı büyüme nedeniyle çok küçük bir farkla 2. sırada yer aldı. Raporda, 2008’de “İstanbul’da gayrimenkul alın” önerisinde bulunanların sayısının geçtiğimiz yıla oranla bütün alanlarda artış gösterdiği gözlenirken, gelecek dönemde gayrimenkul sektörünü en çok etkileyecek etkenler, katı kredi koşulları, enerji maliyetlerinin artması ve konut piyasasının sakinleşmesi olarak sıralandı.

Avrupa gayrimenkul sektörünün yatırımlarının Orta Doğu ve Afrika gibi bölgelere kaydığı ifade edilen araştırmaya göre, Avrupalı yatırımcılar İstanbul’da gayrimenkul yatırımı açısından en çok ofis alımına sıcak bakıyor. İstanbul’daki ofisler için yüzde 85 oranında “satın alın” tavsiyesi yapılırken, konut alımında bu oran yüzde 58 seviyesinde bulunuyor.

Toplam getiri ve gelişme açısından geçen sene 1. sırada yer alırken, bu yıl ikinci sıraya gerileyen, ancak bu yönde öngörülerin “iyi” olarak değerlendirildiği İstanbul’un toplam getiri derecesi 6,7, gelişme derecesi ise 7,2 olarak gerçekleşti. İstanbul’un risk sıralamasındaki yeri ise geçen seneki 21. sıradan 23. sıraya geriledi. Risk açısından öngörüler “orta” olarak değerlendirilirken, buradaki derecesi 5,3 oldu. Rapora göre İstanbul, yatırım, gelişme ve risk öngörülerinde şöyle sıralandı.

Yatırım Öngörüleri

Gelişme Öngörüleri

Risk Sıralaması