Gayrimenkul değerleme

Sanayi Bakanlığı, mortgage kredilerinde tüketicinin üzerindeki yükü azaltacak yeni bir düzenleme hazırladı.

Düzenlemeye göre, konut kredisi verilmesi, hayat sigortası ve konut gibi isteğe bağlı sigortaların yaptırılması şartına bağlanamayacak. Böylece kredi masrafı azalacak.

Düzenleme ile ayrıca erken ödeme ücretinin üst sınırı düşürülüyor. Sabit faizli mortgage kredisinin geri ödemesini vadesinden önce ödemek isteyen müşterilere yüzde 2 değil, binde 5 oranında azami erken ödeme ücreti uygulanabilecek.

ANKA’nın ulaştığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da değişiklik öngören düzenlemesinde, tüketici açısından sakıncalı görünen mortgage kredisinde sigorta uygulaması değiştirildi. Görüşe açılan ve yaz tatilinden önce yasalaştırılması tasarlanan düzenlemeye göre; konut finansmanı kuruluşu tarafından kredi verilmesi, hayat sigortası, konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılması şartına bağlanamayacak. Böylece, örneğin 10 yıl vade ile 100 bin YTL mortgage kredisi kullanan bir tüketici, 5-6 bin YTL civarında tutan sigortayı yaptırmak zorunda olmayacak.

Tapudaki işlemlerde en fazla sahteciliğin, sahte vekaletname, nüfus cüzdanı ve veraset ilamı yoluyla yapıldığı belirtildi.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Zeki Adlı, idare olarak her türlü önlemi almaya çalıştıklarını belirterek, kendileri dışında gelişen olaylara karşı vatandaşları uyardı. Vatandaşların tapudaki işlemlerinde aracı kullanmaması gerektiğinin altını çizen Adlı, “Tanımadığınız insanlara nüfus bilgilerinizi, tapu bilgilerinizi vermeyin” dedi.

A.A muhabirinin konuya ilişkin sorularını yanıtlayan Adlı, tapuda sahteciliğin üç alanda yoğunlaştığını ifade ederek, şunları kaydetti:

“Bunlardan ilki sahte nüfus cüzdanıdır. Sahte nüfus cüzdanı oluşturuyor, sonra o sahte nüfus cüzdanıyla gidip noterde veya tapuda işlem yapmaya kalkıyor. İkincisi sahte vekaletname. Bu noterleri ilgilendiren bir husus. Bir şekilde sahte vekaletname çıkarılıyor. Üçüncüsü de vefatın ardından mirasçılar tarafından çıkarılan veraset ilamında sahtecilik.”

İdarenin sahteciliğe karşı önlemlerini anlatan Adlı, “Engellemek için birçok çalışmamız var. Bir defa sahte nüfus cüzdanının engellenmesi için tüm işlemlerde vatandaşlık numarası istiyoruz. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine (TAKBİS) geçen idareler, Merkezi Nüfus İdaresi Sistemine (MERNİS) bağlanarak, nüfus bilgisinin sahte mi, gerçek mi olduğunu kontrol ediyor” dedi. Bu aşamada “fotoğraf” konusunda sıkıntı yaşadıklarını dile getiren Adlı, MERNİS projesinde fotoğraf olmadığı için, kimlik bilgileri doğru ancak fotoğrafların farklı olduğu durumlarda sıkıntı yaşanabildiğini söyledi. Adlı, “Bununla ilgili o sıkıntıyı henüz çözemedik” dedi.

Zeki Adlı, TAKBİS projesinin il merkezlerinin tamamı ve arazi hareketlerinin yoğun olduğu büyük ilçelerde uygulamaya geçirildiğini, yıl sonuna kadar büyük ölçüde tamamlanacağını belirtti.

‘Noterler Birliği Veri Tabanı Kuracak’

Sahte vekaletname sorununun çözümü için de Türkiye Noterler Birliği ile görüştüklerini kaydeden Adlı, MERNİS’tekine benzer bir kontrol mekanizması kurulabilmesi için Birlik’ten “veri tabanı” oluşturmalarını istediklerini söyledi. Adlı, “Bu yolla TAKBİS’e geçen yerlerde, bilgisayar üzerinden Noterler Birliği’nin veri tabanına girilerek, vekaletin sahte olup olmadığını teyit edebileceğiz. Onlar da çalışma başlatıyorlar, görüşmeler olumlu sonuçlandı” dedi.

Zeki Adlı, mevcut durumda, vekaletnamelerin gerçek olup olmadığını anlayabilmek için yüzde 90 oranında noterleri telefonla aradıklarını belirterek, “Şöyle şeyler olabiliyor, mesela Noter’e telefon ediyorsunuz, vekalet numarası tutuyor, (tamam bizden çıkmış) diyor, fakat oradan da vekalet, sahte nüfus cüzdanı ile alınmış olabilir” diye konuştu.

‘Kamera önünde imzalatıyoruz’

Adlı, tapu sicil müdürlüklerinde kamera sisteminin yaygınlaştırdıklarını da ifade ederek, şu an 200’ün üzerinde müdürlükte sistem bulunduğunu, yılsonuna kadar 100 müdürlükte daha sistemin hayata geçirileceğini söyledi. Sistemin kurulduğu müdürlüklerde, resmi senetlerin kamera açısı içinde imzalattırıldığını belirten Adlı, “Bu yolla sahtecilik işlemine bulaşanların muhakkak görüntüsü alınmış oluyor. Biz, bu görüntüleri de saklıyoruz” dedi.

Eğitim çalışmaları da yaptıklarını aktaran Adlı, bu yıl içinde 1500 tapu sicil müdürünün sahteciliğe karşı eğitildiğini, diğer personele yönelik eğitimlerin sürdürüldüğünü kaydetti. Adlı, sahtecilik olaylarını açığa çıkaran personele 1 maaş ikramiye verdiklerini ifade ederek, geçen sene başlattıkları uygulama kapsamında 2006 yılındaki işlemlere yönelik 17 personele ödül verildiğini kaydetti.

Zeki Adlı, imza yerine parmak izi veya göz irisi taraması yapan makineleri kullanmak istediklerini ancak çok maliyetli sistemler olması nedeniyle şu an sadece düşünce aşamasında bulunduklarını kaydetti.

‘2007’de 42 sahtecilik meydana geldi’

Adlı, tapuda, 2006 yılında 30, 2007’de 42 sahtecilik olayının tespit edildiğini, bu yılbaşından beri de 6 olayın açığa çıkarıldığını bildirdi. Söz konusu 6 sahtecilikten 5’inde işlem gerçekleştirilmeden müdahale edildiğini, birinin ise işlem bittikten sonra fark edildiğini anlatan Adlı, “Verdiğim rakamlar, bizim fark edebildiklerimiz. Ama şimdi öyle bir işlem yapılmıştır ki biz de farkında değiliz, vatandaş da farkında değil. Daha sonra vatandaş tapuya gittiğinde, işi düştüğü zaman muhtemelen fark edilebilecek olaylar da olabilir. Ama bizim şu anda tespit edebildiğimiz bunlar” diye konuştu.

Vatandaş nelere dikkat etmeli?

Zeki Adlı, vatandaşların dikkat etmesi gereken noktaları sıralarken, özellikle ‘aracı kullanılmaması gerektiğinin’ altını çizdi. Adlı, vatandaşların, gayrimenkul satın alırken muhakkak tapuya giderek, malikinin kim olduğunu, tapu kütüğünde herhangi bir sıkıntı bulunup bulunmadığını görmesi gerektiğini söyledi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Adlı, şöyle devam etti:

“Tapuda o bilgileri aldıktan sonra mahaline gidip, tapudaki bilgilerin ona uyup uymadığını yerinde görmeli, kontrol etmeli. Arkasından gerekirse belediyeye gidip, belediyedeki bilgileri de teyit etmeli. Bu bilgileri karşılaştırır, bir çelişki görmezse sıkıntı yaşamaz.”

‘Alım ve satımda aracı kullanmayın’

Adlı, gayrimenkulünü satmak isteyen kişilerin de görüştükleri, pazarlık yaptıkları herkese, tanımadığı insanlara kimlik ve tapu bilgilerini vermemesi gerektiğini vurguladı. Zeki Adlı, “İster alıcı, ister satıcı olsun, özellikle aracı kullanmasınlar. Zaten bu işlemlerde genellikle aracılar kanalıyla sıkıntı yaşanıyor. Zaten tapudaki işlemler, vatandaşın kendisi takip ettiğinde daha hızlı yürür. Kendi işlemini, kendisi bilfiil gelsin, takip etsin, yapsın, sonuçlandırsın” diye konuştu.

‘Emlakçılarla sözleşme yapın’

Adlı, tapudaki işlemlere vakit ayıramayacak kişilerin vekalet vereceklerse veya bilgilerini paylaşacaklarsa tanıdıkları, bildikleri, güvendikleri insanlar kanalıyla işlemleri yürütmesi gerektiğini yineledi. Emlakçılarla sözleşme yapılmasının önemine de değinen Adlı, “Tapudaki bilgi farklı, sattıkları ev farklı olabiliyor. Yani gösterdiği daire ile tapuda işlem yaptığı daire farklı olabiliyor. Vatandaşlar dikkatli olsun” dedi.

Gayrimenkul değerleme firmamıza sekreter alınacaktır.

Başvuru için;

Adınız -Soyadınız

Doğum tarihiniz

Mesleğiniz

Tecrübeniz (deneyim)

Medeni durumunuz

Adresiniz

Telefon numaranız

E-mail adresiniz

şeklinde info@uhrgayrimenkuldegerleme.com mail adresine başvurulması rica olunur.

Şahsen müracaatlar için iletişim Bilgileri

Türkiye’de yükselen her piyasa gibi konut piyasası da büyük bir fırsat olarak görüldü. Şimdiki gibi tıkanıklıklar yaşansa da konuta olan inanç hiç eksilmeden devam etti ve ediyor. Potansiyel konut alıcıları dışında piyasanın en önemli iki aktörü olan inşaat firmaları ve bankalar da her fırsatta konutun Türkiye için büyük önem taşıdığını ve bunun gelecekte de böyle olacağını söylüyor. Bu duruma destek olarak ise artık ezberlediğimiz maddeler sıralanıyor: Nitelikli konutların azlığı, deprem riski, yıllık yüzbinlerce konut ihtiyacı, ertelenen talepler vs. Bu maddeleri çoğaltmak mümkün. Bunların hepsi birer gerçeklik olarak karşımızda duruyor ama konutta talebi belirleyen en önemli unsurun gelir durumu olduğu unutuluyor. Unutulmuyorsa bile görmezden geliniyor!

İnşaat firmaları yeni konutlar üretiyor. Diğer taraftan binlercesi için hazırlıklar yapılıyor. Bankalar bir taraftan yeni konut kredisi paketleriyle talebi canlı tutmaya çalışıyor. Diğer taraftan yükselen son faiz oranlarıyla birlikte kaşıkla verdiği konut kredisini adeta kepçeyle geri alıyor.

Tüketiciye en iyi alternatifi ise TOKİ, KİPTAŞ ve Kent Konut gibi kurumlar sunuyor. Bu kurumlar hem bulundukları pozisyonun avantajlarını kullanarak konutları çok uygun fiyatlardan satıyorlar hem de bankalardan çok düşük faizli kredi imkanı veriyorlar. Bu şekilde de doğal olarak vatandaşın birinci tercihi oluyorlar. Bir tarafta konutları yok satan TOKİ, KİPTAŞ ve benzerleri, diğer tarafta ise konut satmakta çok zorlanan bir özel sektör. Bir tarafta sıkışık, diğer tarafta hareketli piyasa… gerçekten de bu iki farklı durum aynı ülkede mi yaşanıyor? Anlamak güç gibi geliyor ama aslında her şey ortada.

TOKİ ve KİPTAŞ gibi kurumlar şehir merkezlerinin dışında konut yapıyorlar ama en azından ucuza satıyorlar. İnşaat firmaları ise kentin dışında yaptığı konutları fahiş fiyatlardan satmaya çalışıyorlar. Ama artık kolay kolay satamıyorlar. 2 yıl sonra teslim edilmesi planlanan konutlar için yüksek fiyat istiyorlar. Bu şekilde aslında konutun yatırım değerini de sıfırlıyorlar. Çünkü firmalar bu yüksek fiyatlarla konutun yapacağı tüm primi kendilerine alıyorlar. Vatandaşa oturmaktan başka bir şey bırakmıyorlar. Piyasanın görünmez elemanları yatırımcıları da kaçırıyorlar.

Bundan 3-4 yıl önceye göre konut fiyatları yüzde 150-200 oranlarında artış gösterdi. 100 bin YTL değerindeki konutlar 200 bin YTL oldu. Peki, vatandaşın geliri ne kadar arttı? Bir devlet memurunun yılda yüzde 5 zam aldığını düşünürsek, 4 yılda yüzde 20 eder. Hadi, yüzde 5 daha ekleyelim yüzde 25. Bu tabloya göre, konut fiyatları piyasanın durgunluğu nedeniyle düşse de eski canlılığı beklemenin bir hayal olduğu gün gibi ortada. Çünkü bu ülkede yaşayan çoğunluğun geliri bu kadar artmadı. Vatandaşın tek umudu faiz oranlarının düşmesiydi. Geldiğimiz noktada şimdilik o da hayal oldu…

Yükselen faizler nedeniyle konut fiyatlarının düşmesi gerekiyor. Çünkü yüksek faiz oranları az alıcılı bir piyasada fiyatların daha da gerilemesine neden olacak.

Konut kredisi faiz oranları yine aldı başını gidiyor… ‘Faizler indi inecek, konut almak isteyenler rahat bir nefes alacak’ derken, yine yüzde 1,50’lilere yaklaşan faiz oranları beklentilerin başka bir bahara kalmasına neden oluyor.

2006 yılının mayıs ayından beri durgun bir seyir izleyen konut piyasasında yükselen faiz oranları alımların bıçak gibi kesilmesine neden olmuştu. Bu durum konut alımında faiz oranlarının hayati bir önem taşıdığını ortaya koyarken, son 1 aylık dönemde de yaklaşık 20 puan yükselen ve yüzde 1,40′ın üzerine çıkan faiz oranları beklenmedik bir tablo oluşturdu. Piyasada herkes bahar ayları ile bir canlılık bekliyordu. Alıcılar harekete geçecek, satıcılar da uzun zamandır bekleyen konutlarını elden çıkarabilecekti. Fakat evdeki hesap çarşıya uymadı!

Gelecekte ne olur bilemeyiz ama görünen tabloda durgunluğun devam edeceğini söyleyebiliriz. Konut kredileri faizlerinde ne zaman bir gevşeme olur, işte o zaman vatandaş ihtiyacı olan konutları alabilir. Ama bu yıl içinde böyle bir beklentiye girmek çok iyimse bir bakış açısı olur.

Fiyatlar daha da düşmeli

Diğer taraftan, şu anda yükselen faizler nedeniyle konut fiyatlarının düşmesi gerekiyor. Çünkü yüksek faiz oranları nedeniyle az alıcılı bir piyasada fiyatların daha da gerilemesi gündeme gelecek. Burada piyasanın kendi dinamikleri devreye giriyor. Arz-talep dengesi nedeniyle, faizlerin düştüğü ortamda talebin artmasıyla fiyatlar artıyorsa, yükseldiğinde de fiyatlar düşmeli. İkinci el piyasasında düşen konut fiyatlarına şimdilik sıfır konutlar çok fazla eşlik etmedi ama konut üreticilerinin fiyatlarını gözden geçirmeleri gerekebilir.

Son dönemlerde hissedilir şekilde düşen konut fiyatları tablonun bu şekilde devam etmesi durumunda bu seyrini devam ettirebilir. Ama konut fiyatlarının yükselen faiz oranlarına birden tepki vermesi pek mümkün değil. Bahar aylarında belli bir oranda yaşanacak canlılığı da hesaba katarsak, fiyatların uzun sürede düşüş trendini koruyacağını söyleyebiliriz.

Düşük fiyatlar avantaj olabilir

Konutların yüksek fiyattan düşük faizle mi, yoksa düşük fiyattan yüksek faizle mi alınması gerektiği kullanılan kredinin miktarına ve vadesine göre değişiyor. Bu nedenle faizler yükselse bile düşük fiyatlarla, çok peşinat verilerek alınacak konutlar vatandaşa ödeyeceği faiz yükünden daha fazla bir kazanç sağlayabilir. Ama her zaman söylediğimiz gibi konut alımında ne kadar az ve kısa vadeli kredi kullanırsanız o oranda kar etmiş sayılırsınız.