Gayrimenkul değerleme

Amerika ve Avrupa’da yaygın olarak uygulanan araç asansörleri artık, İstanbul başta olmak üzere Türkiye’de de kullanılmaya başlıyor.

Önümüzdeki aylarda uygulamaya konulacak yeni konut projelerinde, hangi katta olursa olsun, dairelerin içine kadar araçla girilmesini sağlayan bu asansörler de yer alacak. Konut sahiplerine “dairede otomobil keyfi” yaşatacak bu uygulama, yeni projelerde otoparklar için özel alanlar oluşturulmasına, zemin katların park alanı yapılmasına da gerek bırakmayacak.

Bu uygulamayı Türkiye’de ilk kez, Uphill Court projeleriyle ön plana çıkan Teknik Yapı hayata geçirecek. İstanbul’un, Anadolu Yakası’nda gerçekleştirecekleri yeni konut projesinde otomobil asansör sistemini uygulamayı planlayan Teknik Yapı, bu sistem sayesinde konut sahiplerinin araçlarını, dairelerine kadar çıkartmalarını sağlayacak. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, bu sistemin daire başına sadece 20 bin dolarlık ek bir maliyet getirdiğini söyledi.

YATAK ODASINA OTOMOBİLLE GİRMEYE HAZIR MISINIZ

Önümüzdeki aylarda uygulamaya konulacak yeni konut projelerinde, hangi katta olursa olsun, dairelerin içine kadar araçla girilmesini sağlayan asansör sistemleri de yer alacak. Konut sahiplerine “dairede otomobil keyfi” yaşatacak bu uygulama, yeni projelerde otoparklar için özel alanlar oluşturulmasına, zemin katların park alanına dönüştürülmesine de gerek bırakmayacak. Bu sistemi Türkiye’de ilk kez, Uphill Court projeleriyle ön plana çıkan Teknik Yapı, Anadolu Yakası’nda gerçekleştireceği yeni rezidans projesinde hayata geçirecek.

Amerika ve Avrupa’da yaygın olarak uygulanan araç asansörleri artık, İstanbul başta olmak üzere Türkiye’de de kullanılmaya başlıyor. Önümüzdeki aylarda uygulamaya konulacak yeni konut projelerinde, hangi katta olursa olsun, dairelerin içine kadar araçla girilmesini sağlayan bu asansörler de yer alacak. Konut sahiplerine “dairede otomobil keyfi” yaşatacak bu uygulama, yeni projelerde otoparklar için özel alanlar oluşturulmasına, zemin katların park alanı yapılmasına da gerek bırakmayacak.

Bu uygulamayı Türkiye’de ilk kez, Uphill Court projeleriyle ön plana çıkan Teknik Yapı hayata geçirecek. İstanbul’un, Anadolu Yakası’nda gerçekleştirecekleri yeni konut projesinde otomobil asansör sistemini uygulamayı planlayan Teknik Yapı, bu sistem sayesinde konut sahiplerinin araçlarını, dairelerine kadar çıkartmalarını sağlayacak.

Bu sistemin daire başına 20 bin dolarlık ek bir maliyet oluşturduğuna dikkat çeken Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, “Bu sistemi projelerimizde uygulayabilmemiz için bazı yasal prosedürleri tamamlamamız gerekiyor. Şu anda bu işlemleri tamamlamaya çalışıyoruz. Ardından da, binaların zemin katlarını otoparka dönüştürülmesine gerek bırakmayacak bu uygulamayı, Anadolu Yakası’nda gerçekleştireceğimiz yeni konut projemizde hayata geçireceğiz” dedi.

REZİDANSLARDA UYGULANIYOR

Özellikle Amerika’da uygulamaya konulan rezidans projelerinde ve arazi fiyatlarının yüksek olduğu Avrupa’nın bazı büyük kentlerinde uygulanan bu sistem, fiyatların 450 bin Euro ile 1 milyon 500 bin Euro arasında değiştiği projeleri kapsıyor. “Asansör” sistemiyle araçların katlara taşınmasını sağlayan bu sistemin çalışma şekli ise oldukça basit.

Araçla asansöre giriliyor. Yine araçla birlikte istenilen kata çıkılıyor ve yaylı sistem sayesinde otomobil özel olarak ayrılmış park alanına yerleştiriliyor. Bu alan, konut sahibinin isteğine göre de değiştirilebiliyor. Balkon, teras ya da dairenin içerisine ayrılmış özel bir oda park alanı olarak organize edilebiliyor. Kısa süre içinde gerçekleşen bu taşıma işlemi, hem aracın hem de sahibinin güvenliği açısından oldukça avantaj sağlıyor.

JAPONYA’DA PARALI

Araç asansörü uygulaması, Japonya’da genellikle paralı otoparklarda kullanılıyor. Özellikle şehrin yoğun olduğu bölgelerde uygulanana sistem, paralı otoparklardan daha fazla aracın yararlanmasını da sağlıyor. Otopark için yeterli alanların bulunmadığı bölgelerde uygulanmaya başlanan bu sistemin Tokyo’da yeni gerçekleştirilen konut projelerine de kaydığı gözleniyor.

ARAÇ ASANSÖRLÜ DAİRELERİN FİYATI 800 BİN DOLAR OLACAK

İstanbul Anadolu Yakası’nda önümüzdeki aylarda uygulamaya koyacağı rezidans projesinde araç asansör sistemini kullanacak olan Teknik Yapı’nın Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, yeni projeleri hakkında şu bilgileri verdi: “Türkiye’de çok önemli bir projeye imza atacağımızı umuyorum. Bu sistem sayesinde hem trafik sorununa çözüm üretmiş hem de araç kirliliğine yol açmadan şehrin görünümüne katkıda bulunmuş olacağız.

Ancak, Türkiye’de ilk kez gerçekleştirilecek bir proje olması nedeniyle bazı yasal prosedürlerin tamamlanması gerekiyor. Bunun için çalışmalarımız hızla devam ediyor. Gerekli onaylar alınır alınmaz, her şeyi hazır olan projeyi hayata geçireceğiz. Müşterilerimize araçlarını park edebilecekleri güzel bir alan yaratacağız. Daire başına sadece 20 bin dolar gibi bir maliyet yükleyen bu sistem, konut fiyatı 800 bin dolar civarında olacak yeni projemizde uygulanacak.”

SİSTEM NASIL ÇALIŞIYOR

Sistemin çalışma şekli ise oldukça basit.”Asansör” sistemiyle araçların katlara taşınmasını sağlayan sistemde önce araçla asansöre giriliyor. Ardından araçla birlikte istenilen kata çıkılıyor ve yaylı sistem sayesinde otomobil özel olarak ayrılmış park alanına yerleştiriliyor. Bu alan, konut sahibinin isteğine göre de değiştirilebiliyor. Balkon, teras ya da dairenin içerisine ayrılmış özel bir oda park alanı olarak kullanılabiliyor.

Ceyhun Kuburlu / Hürriyet

Üçüncü Köprü’yle birlikte nerelerin yıldızı parlayacak? En çok prim yapan bölgeler hangisi? Yatırımcısına her zaman kazandıracak altın değerindeki yerler… Şimdi neye yatırım yapmak daha karlı? Hangi tip arsa daha çok kazandırıyor? Bütçesi kısıtlı olanlar için en kârlı yatırım?.. İşte bu soruların yanıtları…

Gayrimenkul daima en çok kazandıran yatırımlar arasında. Bu nedenle ister büyük ister küçük yatırımcı olsun parasını değerlendirmek isteyenlerin genelde ilk tercih ettikleri yatırımlar arasında yer alıyor. Gayrimenkul sektörünün canlandığı son yıllarda ise gayrimenkul yatırımının popülaritesi de, bu yatınmdan para kazananların sayısı da artmış durumda. Özellikle de prim yapacak yerleri tespit edip burada doğru yatırımı yapanlar kazançlanna kazanç eklediler…

Dolayısıyla işin püf noktası doğru yere doğru yatırım yapmak. Parasını nerede nasıl değerlendirebileceğini tam olarak bilemeyen küçük yatırımcılar için bunu kestirmek o kadar da kolay değil, işte biz de bu nedenle sektörün önde gelen temsilcilerine “Küçük bir yatırımcı olsaydınız İstanbul’da nerede, ne tip gayrimenkul yatırımı yapardınız?” diye sorduk. Ve yatırımcılar için önemli tavsiyeler aldık.

Sektör temsilcilerinin büyük bir çoğunluğu “prim yapacak” ya da “en fazla kar getirecek” yerler arasında Kurtköy, Çekmeköy, Şerifali, B.Çekmece, K.Çekmece, Beylikdüzü, Esenyurt, Hadımköy ve Silivri’yi gösteriyor. Sektör temsilcilerin bazıları bu kapsamda büyük bir dönüşüm geçiren Beyoğlu, Galata, Balat Haliç, Eminönü ve Fatih gibi tarihi semtlere yatırımın karlı olduğuna işaret ediyor. Yine uzmanlara göre Zincirlikuyu-Levent hattı ve Boğaz tarafı gibi altın değerindeki yerler de yatırımcısının yüzünü her zaman güldürüyor.

Uzmanlar yatırımcıların neye yatırım yapmalan gerektiği konusunda önemli ipuçları veriyor. Eğer kar beklentiniz yüksekse bu dönemde arsaya yatırım mantıklı. Yatırım portföyünüzde özellikle sanayi arsası olsun. Çünkü uzmanlara göre bu yatınm son derece kazançlı. “Daha az fakat güvenli yatırım” diyorsanız konuttan şaşmayın.

BÜTÇENİZ SINIRLIYSA İŞYERİ…

Reha Medin Genel Müdürü Nabi Cücük sorumuza “Bireysel yatırımcı olsam arsa ve arazi anlamında hiç düşünmeden Çatalca-Ortaköy, Silivri-Çanta, Çorlu, Kurtköy, Ömerli, Ağva ve Riva’ya yatırım yapardım” şeklinde yanıt veriyor.

Cücük konut yatırımın da prim yapacak bölgelerin başında Hadımköy, Mimaroba, Uskumruköy, Demirciköy, Şerifali, Ataşehir, Kurtköy ve Çekmeköy’ün geldiğini belirtiyor. Cücük, neye yatırım yapacağı konusunda ise şunları söylüyor: “İkinci ev almak yerine eğer imkanım varsa arsa, yoksa küçük dahi olsa işyerini tercih ederim. Bence ‘Yatırım yapacak ekonomik gücüm yok, sınırlı bütçemle ne yapabilirim?’ sorusunun cevabı küçük işyerleridir. 100 bin YTL’ye ev alamayanlar bu paranın çok altında istanbul’un çeşitli organize sitelerinde son derece uygun ve kira getirişi de oldukça tatmin edici işyerleri bulabilirler. Üstelik kira getirişine küçük bir destekle veya kredi kullanarak mülk sahibi olabilirler.”

3′ÜNCİİ KÖPRÜ’NÜN İHYA ETTİĞİ YERLER…

Turyap Yönetim Kumlu Üyesi Başak Soner ise 3′üncü Köprü’nün geçeceği güzergahlara yatırımın son derece kazançlı olduğuna işaret ediyor. Soner, “3′üncü Köprü’nün ve bağlantı yollarının yapılacağı bölgelerde arsa alanların kazançlı çıkacağı muhakkak. Son dört yıldan bu yana söz konusu yerden arsa alanların 100 milyar YTL? civarında rant sağladığı söyleniyor. Arsa fiyatlan bu söylentilerden itibaren yüzde 100, hatta bazı noktalarda yüzde 500 arttı. Çerkezköy, Çatalca ve Sarıyer ile Dilovası, Gebze ve Beykoz’da fiyatlar katlanarak artıyor” diyor.

Ataşehir’in de güzel bir örnek olduğunu vurgulayan Soner, “Orada toplu yaşam alanları henüz oluşmaya başlarken dükkan satın alanlar bir süre beklediler ancak sonradan çok kazançlı çıktılar. Bugün de benzer toplu konut bölgelerinde belki henüz canlılık görmüyoruz ve epeyce bir zaman geçtikten sonra hayatın başlayacağını düşünüyoruz. Sadece oradaki konutlar değil, dükkan ve mağaza gibi ticari gayrimenkuller de konutlara nazaran son derece iyi prim sağlıyor” diye konuşuyor. Son dönemlerde Tarlabaşı, Balat ve Çukurcuma gibi semtlerin revaçta olduğunu söyleyen Soner, buralara ‘yatırım yapın’ önerisinde bulunuyor.

Soner, konut ve arsa gibi klasik yatırımların yerini ticari gayrimenkule bıraktığını bu yatırımın daha gözde olmaya başladığını da söylüyor. Soner’e göre yatırımcılar özellikle kira getirişi olan dükkan, ofis ve plazalan tercih ediyorlar. Hatta içinde kiracısı olan yerleri ısrarla talep ediyorlar.

KURTKÖY’E YATIRIM YAPAN KAZANACAK

Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı’ Nizamettin Aşa ise, konut yatırımı düşünenlere Anadolu yakasında Kurtköy, Pendik, Tuzla’nm yanı sıra Batı Ataşehir bölgesinde yer alan Yenisahra ve Şerifali Çiftliği’ni öneriyor. Bu yerler arasında özellikle Kurtköy, Aşa’nın favorisi. Aşa, “Kurtköy’ün gelişimi Ataköy’e çok benziyor. Havaalanının olması, en büyük fuar merkezinin yapılıyor olması, Formula 1′in hayata geçmesi nedeniyle prim yapma potansiyeli çok fazla. Ayrıca Üçüncü Köprü güzergahının buraya yakın bir yerde geçmesi nedeniyle Kurtköy daha da değerlenecek” diye konuşuyor. Kurtköy’de arsa fiyatlarının m2’sinin 200 dolardan aşağı olmadığını belirten Aşa, iki yıl sonra m2 fiyatlarının 500 doları bulabileceğini söylüyor.

Aşa’ya göre Beylikdüzü, Esenyurt, Büyükçekmece, Silivri, Gaziosmanpaşa ve İkitelli’de Olimpiyat Köyü çevresinde konut yatırımı yapmayı düşünenlere kazandıracak. Aşa, arsaya yatınm yapmayı düşünenler için ise Kurtköy ve Karadeniz Otobanı’nın yer aldığı kuzey tarafının yanı sıra Tuzla ve Tepeören’in de cazip bölgeler olduğunu belirtiyor.

SANAYİ ARSASI ALIN

Yatırımcılara arsaya yönelmelerini tavsiye eden Nizamettin Aşa, ekliyor: “Arsaya yatırım evden daha çok prim yapıyor. Özellikle sanayinin idame edileceği bölgelerden şimdiden tarla vasfında araziler almanız durumunda çok yüksek karlar elde edebilirsiniz” Aşa, sanayi arsası için Samandra, Sarıgazi’nin yanı sıra Hadımköy’den Kınalı’ya kadar olan Tekirdağ, Edirne ve İstanbul yol ayrımdaki otoban güzergahına kadar olan yerlere yatınm yapılabileceğini belirtiyor. Aşa, “Samandra’da yeni imara açılacak bölgelerin olması söz konusu. Burada şu anda imarsız arsaları ucuza almak mümkün. Hadımköy’de sanayi bölgeleri oluşmaya başladı. Bugün buradan alacağınız arsa birkaç yıl içinde 5-10 katı kar ettirecek” diyor.

BEYOĞLU- LEVENT HATTI HEP KAZANDIRIYOR

Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu ise “Eğer ben yatırım yapacak olsaydım Karaköy’den başlayarak Beyoğlu, Şişli oradan da Zincirlikuyu ve Levent’i içine alan Büyükdere Caddesi’nin Bogaz’a doğru olan sağ tarafını tercih ederdim. Burası lokasyon olarak İstanbul’un en değerli yeri. Burada her keseye uygun yatırım yapma imkanı var” diyor.

Bu güzergahta her m2′ye yapılacak yatırımın son derece karlı olduğunun altını çizen Aşçıoğlu, konut ve işyerine yatırımın getirişinin çok yüksek olduğunu söylüyor. Özellikle 1999′dan sonra yapılan konut projelerinin konfor, kalite ve depreme dayanıklı markalı projeler kaydeden Aşçıoğlu, bu tarihten sonraki konut projelerinden ev alan yatırımcıların her durumda karlı çıkacağını düşünüyor. Aşçıoğlu’na göre, Sarıyer, Halkalı ve Zekeriyaköy özellikle arsa yatırımı yapılabilecek cazip alanlar. “Buralar daha da prim yapacak” diyor.

ZEKERİYAKÖY’DE FİYATLAR KATLANACAK

Eskidji Gayrimenkul Departmanı Başkanı Ferhan Yazıcıoğlu, “Anadolu yakasında Gebze ve Kurtköy civan yatırım açısından kazançlı. Buralarda iyi bir yapılaşma var. Altyapısı tamamlanmış durumda. Ulaşımı da kolay” diyor. Yazıcıoğlu’na göre Gebze ve diğer uzmanların da önerdiği Kurtköy’de de konut almak iyi bir yatırım olabilir.

Yazıcıoğlu, Avrupa yakasında ise Hadımköy, Çatalca, Silivri ve Zekeriyaköy’ün yatırım yapılabilecek cazip bölgeler olduğunu dile getiriyor. Yazıcıoğlu’na göre özellikle Zekeriyaköy Üçüncü Köprü’nün geçecek olmasından dolayı daha da prim yapacak, “istanbul’un Avrupa yakasında genişleyeceği tek yer” dediği Hadımköy-Çatalca da yatırımcısına önümüzdeki dönemde kazandıracaklar arasında bulunuyor. Yazıcıoğlu, buralarda arsa ve konut dahil her türlü gayrimenkul yatırımının kazançlı olduğunu belirtiyor.

Yazıcıoğlu, yatırım için Beyoğlu, Haliç ve Boğaz tarafını da işaret ediyor. “Beyoğlu’nda özellikle İstiklal Caddesi’nde işyerine yatırım mantıklı. Haliç Dünya Bankası’nın koruma altına aldığı bir bölge. Turizm açısından buradaki yatırımlarda patlama olacak. Boğaz her zaman bir numara. Orada bütçenize uygun ne buluyorsanız kaçırmayın, alın” diyor.

OFİSE TALEP PATLADI

Y&Y GYO Genel Müdürü Işık Gökkaya’ya göre, markalaşmış şirketler tarafından üretilen orta ve ortanın üst gelir grubuna yönelik projelerden ev satın almak son derece mantıklı. Gökkaya’nın yatırımcılara önerdiği Şamandıra, Ömerli, Kurtköy ve Tepeören bölgesi, Avrupa Yakası’nda ise Büyükçekmece, Bahçeşehir, Beylikdüzü ve Silivri… Gökkaya’ya göre yeni çıkarılacak kentsel dönüşüm kanunu kapsamında batıda Küçükçekmece, doğuda ise Maltepe, Kartal, Tuzla bölgeleri yeni kentsel cazibe merkezleri olarak öne çıkacak, Eminönü, Fatih, Beyoğlu, Kadıköy ve Üsküdar gibi semtlerde yer alan gecekondu bölgeleri dönüştürülecek.

Arsanın her dönem en iyi yatırım olduğunu belirten Gökkaya’ya göre özellikle şehirlerin genişleme akslarına arsa yatırımı yapılabilir. Gökkaya, karlı yatının düşünenler için özellikle ofis ve depo yatırımlarının getirişinin yüksek olabileceğini belirtiyor. Gökkaya, “Ekonominin canlanmasıyla iş yoğunluğu artan yerli şirketler ve Türkiye pazarına yeni giren yabancıların talebi nedeniyle mevcut ofis arzı yetersiz kalıyor. Sadece A sınıfı mülkler değil, Avrupa yakasındaki B ve C sınıfı ofis binaları, stok yetersizliği nedeniyle altın çağını yaşıyor. Perakende sektörünün gösterdiği hızlı gelişim nitelikli depo ihtiyacını arttırdı. İstanbul’daki mevcut 1 milyon metrekarelik depo alanının en az 2 katma çıkması gerekiyor. Önümüzdeki 2 yılda yüksek standartlara sahip depo yatırımlarında patlama bekleniyor” diyor.

YENİ YATIRIM MERKEZLERİ

Soyak Genel Müdürü Emre Çamlıbel ise yatırımcılara K.Çekmece, B.Çekmece ve Kartal’ı öneriyor. Çamlıbel, “İstanbul Metropolitan Planlama Merk istanbul’un 1/100.000′lik stratejik planını yaptı, İstanbul’un tek olan merkezinin sayısını üçe çıkarttı. Bunlar Küçükçekmece, Büyükçekmece ve Kartal. Buraları her konuda değerlendirilebil cek bölgeler olarak görüyorum. Çamlıbel, bu üç bölgede arsa konut ve ofis dahil her türlü yatırım yapılabileceğini ifade ediyor.

Çamlıbel, yatırımcılara köklü ve güvenilir şirketlerin prim yapabilecek bölgelerdeki konut projelerinden konut almalarını tavsiye etmeyi de ihmal etmiyor. Çamlıbel, bu tip yatırım yapanların her zaman karlı çıkacağı görüşünde, “iyi bir konut projesinden ev alırsanız ona he zaman kiracı ya da alıcı bulabilirsiniz diyor. Arsanın daha fazla kazandırmasına rağmen konuta yatırımın daha az risksiz ve garantili olduğunu belirtiyor.

ŞERİFALİ VE ÇEKMEKÖY’E DİKKAT!..

Century 21 Türkiye, Almanya ve Balkanlar Bölge Direktörü Ahmet Rauf Saatçi’ye göre Şerifali, Çekmeköy ve çevresi yeni dönemde hareketli olacak yerler arasında öne çıkıyor. Yatırımcılara burayı adres olarak gösteren Saatçi, “Her iki bölge birkaç yıl sonra şimdiki değerinden daha yüksek değerlerde kiralama ve satış yapılabilecek” diyor, İstanbul’da arsa sıkıntısı yaşandığı için yatırım yapılabilecek boş arsa bulmanın zor olduğuna değinen Saatçi, konut ve işyerine yatırımın kazandırmaya devam edeceğini belirtiyor.

Remax Türkiye Genel Müdürü Murat Goldştayn ise uzun dönemli düşünen yatırımcılar için arsa, kısa dönemli kar beklentisi içinde olanlar için konuta yatırımının mantıklı olduğunu dile getiriyor. Goldştayn, son dönemlerde ciddi bir dönüşüm geçiren Beyoğlu’nun yatırımın için karlı olduğu görüşünde. Burada konuta yatırımı yapılabilir. Anadolu yakasında ise karlı gördüğü yer Kurtköy.

Realty World Türkiye Genel Müdürü Hilmi Işıkören de gelişen bölgelere yatırımın küçük yatırımcılar için daha az risk ve daha yüksek kazanç getireceğini belirtiyor. Işıkören’e göre son dönemlerde yıldızı parlayan Bahçehir, Esenyurt, Esenkent, Beyliküdüzü, Ataşehir, Şerifali, Yenisahra yatırımcıların listesinde ilk sırada bulunması gereken yerler. Önerdiği yatırım enstrümanı ise arsa ve konut.

Kezban Gebetaş / tekBorsa

Ev almak birçoğumuz için elzem ve böyle bir zorunluluk içinde konut kredisini kurtarıcı olarak görüyoruz. Her şey çok basit görünüyor. Bankaya gidip kredi kullanıp bir ev alabilir, sonra da aylık taksitlerle borç ödeyebiliriz. Türkiye’de mortgage sisteminin uygulama alanı bulamaması, yüksek faizler, ülkenin içinde bulunduğu siyasi ve ekonomik risk konut kredisinde yurt dışında yaşanan uygulamalardan farkı bir durumu karşımıza koyuyor. Kaldı ki, yurtdışında özellikle ABD ve İngiltere’de son dönemde mortgage sisteminden kaynaklanan krizin tüm dünyayı nasıl etkisi altına aldığını biliyoruz. Bu nedenle kredi kullanmadan önce düşünüp sonra karar vermek gerekiyor.

Kredide çok uzun vadelerden bahsediliyor. Fakat, faiz oranlarının yüksekliği nedeniyle kullanacağımız uzun vadeli kredinin sadece faizi bile ömrümüzün yarısını ipotek almaya yetecek boyutlara ulaşıyor. Kim ne derse desin halen kırılgan bir yapıya sahibiz. Ne siyasi ne de ekonomik anlamda çoğumuzun içini ferahlatacak bir noktaya ulaşmadık hala. Bu ortamda gelecek 20 yılı görüp 240 ay vade ile kredi kullanmak ancak bir kâhinin yapabileceği öngörü gibi geliyor bana.

Uzun vadeli kredi kullanmadan önce, ileride işsiz kalabileceğimizi (Türkiye’de halen yeterli bir işsizlik sigortası fonu bulunmuyor), olabilecek çocuklarımızın masraflarını ya da büyüyecek olanların eğitim giderlerini, hiç istemesek de yaşayabileceğimiz ciddi sağlık sorunlarını ve muhtemel ekonomik krizleri göz önünde bulundurmamız gerekiyor. Sadece bunları düşünüp bir paranoyaya kapılarak da kredi kullanmamak çok akıllıca olmaz elbette. Ama konut bedelinin çoğunu sadece krediyle karşılamak çok riskli olabilir. Şu koşullarda az miktarda krediyi kısa vadelerle çekerek konut sahibi olanlar doğru hamle yapmış sayılabilir.

Öncelikle kredi ile ev alacakların yeterli peşinatları, düzenli ve iyi geliri olması gerekiyor. Zaten bankalar da bu koşulları taşımayanlara pek kredi vermiyor. Yeterli peşinattan kasıt şu: Yasaya göre kredi kullanmak için konut fiyatının en az yüzde 25’inin peşin ödenmesi gerekiyor. Yani 100 bin YTL’lik bir konut için 25 bin YTL. Geriye kalıyor 75 bin YTL. Ancak, 75 bin YTL’lik kredi şu anki faiz oranları olan yüzde 1.30 seviyesinden 120 ay vade ile alınırsa toplamda en az 150 bin YTL geri ödeme yapılıyor. Astarı yüzünden pahalıya geliyor tabi. Ama 60 bin YTL peşin verip, 40 bin YTL de 60 ay vade ile çekilirse, toplamda sadece 60 bin YTL geri ödeniyor. Bunun da sadece 20 bin YTL’si faize gidiyor, geri kalanı anapara. Arada dağlar kadar fark var. Bu tablo da bize gösteriyor ki, konut kredisini bir kurtarıcı olarak değil sadece yardımcı bir unsur olarak görmeliyiz ve kısa vadelerle düşük miktarlarda kredi kullanmalıyız.

‘Yok, ben Nostradamus gibi geleceği görürüm’ diyenlere ise sözüm yok!

Emlak piyasasında ikinci elde bir durgunluk yaşandığını hatırlatan Arthur&Miller Emlak Genel Müdürü Bülent Arman, “Şu sıralar satma değil, imkanı olanlar için ev alma zamanı. Piyasada bir düşüş var. Parası olan, istediği yeri bulan kişi alsın. Değerlenme olasılığı olan bölgelerde fiyatları yukarı çekenler var. Sotaya yatıp bekliyorlar” dedi.

İnşaat sektörünün önde gelen firmaları, Eylül ayında adeta dibe vuran, Ekim’de ise hareketlenmeye başlayan emlak piyasasının Kasım’da iyice canlandığını vurguluyor. Nitelikli ve marka konut projelerinde satışlar hız kazanırken, ikinci el piyasa istenen seviyede değil. Arthur&Miller Gayrimenkul Emlak Danışmanlığı Genel Müdürü Bülent Arman, ikinci elde, nakite sıkışanların ev sattığı bir dönem yaşandığım belirterek, “3-5 aydır satmak için bekleyenler, daha fazla beklememek için artık satma aşamasına geldi. Hatta rayicin altında bile satışlar olabilir. Mevcut şartları, satma değil alma zamanı olarak yorumluyorum” diye konuştu.

Bazı bölgelerde fiyatlarda balon olabileceğini söyleyen Bülent Arman, “Piyasa düşerken, bazı yerlerde balon oluşabiliyor. Değerlenme olasılığı olan yerlerden alım yapanlar, sotaya yatıp bekliyor” ifadesini kullandı. Bülent Arman şöyle devam etti:

‘Müşterilerimize ve diğer yatırımcılara, ev satma zamanı değil ev alma zamam diyorum. Acil olarak satanların, nakite sıkışanların ev sattığı bir dönemdeyiz. Rayicin alanda da satanlar olabilir. Almanın zamam, düşündüğü yeri bulan alsın. Şu dönemde bizim müşterilerimizden de satmak isteyen çıkıyor ama alıcı az. Piyasa istenen seviyede değil. 3-5 ay bekleyenler artık sıkıldı. Satamayınca fiyat düşürebiliyorlar. Değerlenme olasılığı olan ölgelerde de balon var.”

SiRKECİ BÖLGESİ PARLIYOR

Konut piyasasında fiyatların yüksek seyrettiğini ifade eden Bülent Arman, gticari ayrimenkullerde de değer artışına dikkat çekti. Eminönü, Sirkeci, Cağaloğlu bölgesinin değerlenebileceğini de bildiren Bülent Arman, şunları kaydetti:

“İkinci derece tarihi eserlerin olduğu bu bölgede, eski hanları, iş merkezlerini, yıkık dökük yerleri alıp plazaya, otele çevirmek isteyenler çıkıyor. Bu gibi yerlerin özellikle arsaları değerli. Buraları, turistlere yönelik işletmelere çevirip satmak, kâr elde etmek isteyen firmalar çıkıyor. Sirkeci bölgesi, Sultanahmet’e yakın olduğu için parlayan bir bölge. Butik otel ve mini plazalar yapılması gündemde. Ticari gayrimenkulde Karaköy ve Fındıklı da dikkat çekici. Batı Ataşehir de, finans merkezi olacağı beklentisi ile değer kazanıyor. Mevcut konut ve arsa fiyatları artıyor. Ataşehir’in hâlâ gidecek yolu var. Arsa olarak da çok yer olduğunu düşünüyorum.”

ÜÇÜNCÜ KÖPRÜ BAĞLANTISI OLAN YERLER PRİMLENİR

İstanbul’da; Formula pisti ve Sabiha Gökçen Havalimanı yüzünden Kurtköy’ün de değer kazanmaya devam ettiğini hatırlatan Bülent Arman, “Ayrıca, üçüncü köprü kararı çıkınca, Avrupa ve Anadolu yakasında bazı yerler değer kazanacak. Üçüncü köprü dolayısıyla, mantıklı olarak değer kazanması lazım, çünkü köprü yapılırken devlet bazı yerleri istimlak edecek. Bazı yerler de dönüştürülecek. İyileştirme yapılacak” dedi. Bunlara bağlı olarak, yeni köprü bağlantısı olan yerlerin değerlenmesinin normal olduğunu kaydeden Arman, “Ne kadar değerlenir bilemem. Kararı görmek lazım” diye konuştu.

ZEKERİYAKÖY DEĞERLENECEK

Siyasetin ekonomiye etkisinin emlağa da her dönem yansıdığına dikkat çeken Bülent Arman, “Yabancılar da bu konuya dikkat ediyor. Ayrıca Türkiye’nin deprem bölgesinde olması yüzünden yabancılar alım düşündükleri yerler için  sürekli rapor istiyor. Biz A ve A Plus müşteriye, yani üst gelir grubuna yönelik çalışıyoruz. Bu kesim deprem etüdüne çok dikkat ediyor” dedi.

Bu gelir seviyesine uygun bölgelerden Bahçeşehir ve özellikle de Zekeriyaköy’ün bâkir olduğunu düşünen Bülent Arman, “Kemerburgaz gibi gelişmeyen Zekeriyaköy’de alım zamanı. Bir-iki sene sonra Zekeriyaköy, Kemerburgaz gibi olacak. Değerinin altındaki yerleri alanlar var. İleride değerlenecek. Hem kaliteli bölge, hem gelişmeye ve değer kazanmaya açık” ifadesini kullandı. Arman, Büyükçekmece’de de alımların arttığını kaydetti.

Hürriyet

Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, kiralık ev arayanları uyardı.

 ’Berber emlakçı’ olarak tabir ettiği, vergi vermeyen, odaya kayıt olmayan ve emlakçılığı yan iş olarak görenlerin, dolandırıcılık yaparak sektöre büyük zarar verdiklerini anlatan Ateş, yasal olarak kiralık mülk arayanlardan kaparo talep edilemeyeceğini söyledi.

Ateş, emlakçıların “Evi başkası da istiyor, kaçırmak istemiyorsan kaparo bırak” sözlerinin aldatmak amaçlı olduğunu vurguladı. Tüketici Hakem Heyeti’nin sahtekârlık yapan emlakçılara 4 bin YTL civarında ceza verdiğini ifade eden Ateş, Türkiye’de 300 - 400 bin civarında kayıtlı emlakçı olduğunu, sadece İstanbul’da 100 bin kişiden fazla kişinin de kayıtdışı çalıştığını belirtti.

Kaynak: Mynet emlak

Türkiye’de 583 bin kişi konut kredisi kullanırken, bunların yaklaşık yarısı en fazla 5 yıl vadeyi tercih etti.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Başkanı Tevfik Bilgin, TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda kurumunun bütçe sunuşunu gerçekleştirdiği konuşmasında Haziran 2007 itibariyle Türkiye’de toplam konut müşterisi sayısının 583 bin 251 kişi olduğunu belirtti. Bilgin, bu kredilerin yüzde 48’inin 0-5 yıl, yüzde 46’sının 5-10 yıl ve yüzde 6’sının da 10 yıl ve üzeri vadelerde olduğunu bildirdi. Halkın 10 yıl üzerindeki vadelere ilgi göstermediğini ifade eden Bilgin, Batı Avrupa ve ABD’den farklı olarak sistemde değişken faizli konut kredisi tercihinin oldukça düşük seviyelerde olduğunu söyledi. Bilgin, şunları söyledi:

“Batı ülkelerinde GSMH’nin yüzde 40’la yüzde 60’ı arasında bir büyüklüğe ulaşan konut kredilerinin Türkiye’de henüz GSMH’nin yüzde 5’i düzeyinde olması bu alandaki potansiyelin ne kadar büyük olduğunu gözler önüne sermektedir. Ancak, yurtdışı deneyimler de dikkate alınarak ilgili kurumlar olan Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, SPK ve BDDK’nın bu kredi türünün istikrarlı bir şekilde büyümesinde oldukça dikkatli ve ihtiyatlı olmaları gerekmektedir.”

Bireysel kredilerin özellikle 2004 ve 2005 yıllarında hızla arttığını vurgulayan Bilgin, 2 Kasım 2007 itibariyle 89 milyar YTL’ye ulaşan bireysel kredilerde; konut kredilerinin 31 milyar YTL ile ilk sırada, kredi kartlarının ise 25 milyar YTL ile ikinci sırada olduğunu kaydetti. Eylül 2006 ile Eylül 2007 arasındaki bir yıllık dönemde bireysel kredilerdeki değişimi de anlatan Bilgin, bu dönemde taşıt kredilerinin yüzde 17 azaldığını, konut kredilerinin yüzde 27, ihtiyaç kredilerinin yüzde 62, kredi kartlarının ise yüzde 20 oranında arttığını ifade etti.

Konut piyasasında beklenen canlılığın yaşanmaması fiyatlara da yansıyor. İstanbul ve İzmir’de çok sınırlı olan artışlara rağmen Ankara, Bursa ve Antalya’da fiyatlar geriliyor. Yaklaşan kış aylarında daha da fazla düşmesi beklenen fiyatlar konut alıcıları ve yatırımcılar için çok iyi bir fırsat ortamı yaratıyor.

Konutta sonbahar aylarıyla birlikte beklenen canlılık piyasalara yansımazken, İstanbul ve İzmir’de yaşanan sınırlı artışların dışında Ankara, Bursa ve özellikle Antalya’da fiyatlarda düşüş gözleniyor. Bu durum aslında konut almak isteyenler için cazip bir ortam oluştururken, Antalya’da yaz sezonunu bitmesi nedeniyle yüzde 5 civarındaki düşüşlerin daha da artması bekleniyor.

Piyasada, konut kredisi faiz oranlarının da bir türlü düşmemesi alıcıların ‘bekle-gör’ politikası gütmesine neden oluyor. Kredi faizlerinde 2008 yılında beklenen muhtemel düşüşlerle birlikte özellikle bahar aylarında sektörün çok daha fazla ivme kazanacağı tahmin ediliyor. Uzmanlar bu durumda ise oluşacak talep fazlalığı nedeniyle fiyatların artabileceğini belirtirken, şu dönemin konutta alım yapmak için çok uygun olduğunu ifade ediyor.

İstanbul’da küçük çaplı sonbahar hareketliliği

Bileşim International tarafından hazırlanan Pozitif Emlak Endeksi sonuçlarına göre, İstanbul’da satılık konutun metrekare fiyatı Ekim 2007’de yüzde 1,4 artarak, 2 bin 139 YTL’ye çıktı. Kiralık konutun metrekare fiyatı ise değişmeyerek 12 YTL’de kaldı.

Ayın yıldızı Eyüp

İstanbul’da ekim ayında satılık konut fiyatı en fazla yükselen ilçe yüzde 22,3’lük artışla Eyüp oldu. Eyüp’te metrekare fiyatı 3 bin 45 YTL’ye çıktı. 14 YTL’lik metrekare kiralık konut fiyatında değişiklik olmayan ilçenin ortalama amortisman süresi 18 yıl 1 ay seviyesinde bulunuyor. Bu süre, İstanbul ortalamasının 14 yıl 11 ayda seyrettiği göz önünde bulundurulduğunda, yatırımın geri dönüşü açısından vasat bir bölgeyi de işaret ediyor.

En kısa yatırım dönüşü Avcılar’da

Amortisman sürelerine göre, en kısa yatırım geri dönüş süresi Avcılar’da bulunuyor. Yatırımların 13 yıl 2 ayda geri döndüğü ilçede, satılık konut fiyatı yüzde 4,9 gerileyerek 949 YTL’ye indi. Kiralık konut fiyatı ise 6 YTL ile bir önceki ay seviyesini korudu. İstanbul’un ilçeleri arasında en uzun yatırım dönüşü ise 23 yıl 6 aylık süresi ile Beykoz’da bulunuyor. Beykoz’da satılık konutun metrekare fiyatı yüzde 5,7’lik artışla 2 bin 816 YTL’ye çıkarken, kiralık konutun metrekare fiyatı 10 YTL ile bir önceki ay seviyesini korudu.

İstanbul’da satılık konut fiyatları

İstanbul’da kiralık konut fiyatları

İzmir’de satılıklar arttı, kiralıklar azaldı

İzmir’de satılık konutun metrekare fiyatı Ekim 2007’de yüzde 1,4 artışla bin 473 YTL’ye çıkarken, kiralık konutun metrekare fiyatı yüzde 12,5 düşüşle 7 YTL seviyesine indi.

Ayın yıldızı Seferihisar

Ekim ayında İzmir’de satılık konut fiyatı en fazla yükselen ilçe yüzde 29,5’lik artışla Seferihisar oldu. İlçe ekim ayındaki yükselişi ile eylül ayında verdiği yüzde 23,7’lik kaybı telafi ederken, ortalama metrekare fiyatı bin 175 YTL seviyesine çıktı. Onu satılık konutlarda aylık bazda yüzde 11’lik artışla Çiğili takip etti. Bir önceki ay yüzde 3,4 oranında gerileyen Çiğili’nin ortalama metrekare fiyatı ekim ayında bin 22 YTL’ye çıktı.

Bornova’da yüzde 3 düşüş

İzmir’de satılık konut fiyatı en fazla gerileyen ilçe ise yüzde 3’lük düşüş nedeniyle Bornova. Ortalama metrekare fiyatının bin 313 YTL’ye gerilediği ilçenin kiralık konut fiyatı da 6 YTL ile bir önceki ay seviyesinde kaldı ve bu sonuçlarla ortalama amortisman süresi 18 yıl 2 ay olarak belirlendi. İzmir’in amortisman süresi ise 17 yıl 6 ay seviyesinde bulunuyor.

En iyi yatırım Konak’ta

İzmir’de amortisman süreleri karşılaştırıldığında en iyi yatırım alanının 14 yıl 6 aylık süresi ile Konak olduğu dikkat çekiyor. Konak’ta satılık konut fiyatı yüzde 1 yükselerek bin 389 YTL’ye çıkarken, kiralık konut fiyatı da 8 YTL ile bir önceki ay seviyesinde kaldı. Konak’ın ardından en iyi amortisman süresi 17 yıl 4 aylık ortalaması ile Buca’da bulunuyor. Buca’nın satılık konut fiyatı yüzde 4,1 artarken, kiralık konut fiyatı değişmeyerek 5 YTL’de kaldı.

İzmir’de satılık konut fiyatları

İzmir’de kiralık konut fiyatları

Ankara’da satılık konutlar ucuzladı

Ankara’da satılık konutun metrekare fiyatı yüzde 1,5 oranında gerileyerek bin 202 YTL’ye düştü. Kiralık konutun metrekare fiyatı ise değişmeyerek 6 YTL ile bir önceki ay seviyesini korudu.

Ayın yıldızı Mamak

Ekim ayında satılık konut fiyatı en fazla yükselen ilçe yüzde 13,7’lik artışla Mamak oldu. Mamak’ta satılık konutun metrekare fiyatı 928 YTL’ye yükseldi. İlçede eylül ayında ise fiyatlar yüzde 1,6 oranında gerileme kaydetmişti. Mamak’ın ardından en fazla yükselen ilçe olarak da yüzde 1,1’lik artışla Yenimahalle dikkat çekti. Yenimahalle’de satılık konutun metrekare fiyatı bin 277 YTL’ye çıkarken, kiralık konutun metrekare fiyatı ise değişmedi ve 5 YTL oldu. Bu sonuçlarla Yenimahalle’nin ortalama amortisman süresi 21 yıl 4 ay oldu ki bu il genelindeki en uzun amortisman süresi olarak dikkat çekti.

En kısa yatırım dönüşü Çankaya’da

Ankara’da ortalama 16 yıl 8 ay seviyesinde seyreden yatırımların geri dönüş süresi, Çankaya’da 17 yıl 1 ay seviyesinde bulunuyor. Bu il genelinde ilçeler arasında en kısa amortisman süresi. Çankaya’da satılık konutun metrekare fiyatı yüzde 1 artarak bin 435 YTL’ye çıktı, kiralık konutun metrekare fiyatı ise değişmedi, 7 YTL seviyesini korudu.

Ankara’da satılık konut fiyatları