Gayrimenkul değerleme

Mortgage’ın hayatımıza girmesinin ardından tüketicilerin kafası krediler konusunda iyice karıştı. Her banka farklı Mortgage paketleriyle tükeciye ulaşmaya çalışıyor. Mortgage ile birlikte ortaya çıkan değişken faiz Türkiye’de dengeler henüz oturmadığı için riskli görülüyor ve değişken faiz yerine sabit faizli krediler tercih ediliyor. Oysa ki, iyi bir incelemeyle Mortgage ürünlerinden daha avantajlı çıkmak da mümkün…

O nedenle Mortgage ürünlerini detaylı bir şekilde tekrar bir hatırlatmakta fayda var.

Değişken faizli kredi kullanarak piyasaların riskini almak istemeyenler ve faiz indiriminden yararlanmak isteyenler indirimli, düşen faizli, kişiye özel kredi ürününden yararlanarak vade boyunca faizini düşürme imkanı ile taksitlerini de aşağı çekebiliyor.

Bütçelerine göre ödemelerini ayarlamak isteyen tüketiciler için artan ve azalan taksitli seçenek de sunuluyor. Kredinin ilk dönemlerinde daha düşük taksit ödemek isteyen tüketiciler için, kredi taksitlerinin düşük başladığı ve kredi vadesi süresince kademeli olarak arttığı ‘Artan Taksitli Kredi’den yararlanabiliyor. Azalan Taksitli Kredi’de gelecek dönemlerde giderlerinin artacağını düşünen tüketiciler ilk dönemlerde yüksek tutarlı taksit ödeyerek sonraki dönemlerdeki aylık taksitlerini azaltma yoluna gidebiliyor.

TÜRKİYE’DE UYGULANAN ‘MORTGAGE’ ÜRÜNLERİ NELER?

Sabit Faizli: “Kredi vadesi boyunca faiz oranım değişmesin, her ay ne kadar taksit ödeyeceğimi bileyim.” diyen tüketiciler için  öneriliyor. Bu ürün ile tüketiciler vadesi boyunca her ay ne ödeme yapacağını hesaplamış oluyor.

Değişken Faizli: Konut kredi faizlerinde düşüş öngörüsüne sahip olan tüketiciler için öneriliyor. Bu ürün ile kredi kullanan tüketiciler, faizlerdeki dalgalanmadan rahatsız olmazken, faizlerin aşağı veya yukarı yönlü seyrine göre aylık ödeme tutarları da değişebiliyor.

Sabit ve Değişken Faiz bir arada: Bu ürün de ise tüketici “ilk birkaç sene kredi faizini sabit tutup, sonraki dönemde faiz hareketlerine göre değişken faiz uygulamasına geçebiliyor.

Esnek Faizli Kredi: Faiz ve vadede değişiklik imkanı yakalamak isteyen tüketicilere öneriliyor. Tüketeci “faizim güncellensin ama taksit tutarım değişmesin. Kredimin vadesi kısalsın ya da uzasın.” Şeklinde seçeneklere sahip oluyor.

Düşük Faizli Kredi: Faizler aşağı yönlü hareket ettikçe faiz oranı değişebilen kredi türü olan bu üründe tüketici, faizlerin yukarı yönlü seyrinden muaf tutuluyor.

İndirimli Kredi: Tüketicinin kullandığı kredinin faizinin bir bölümünün kredi kullanımı sırasında ödenmesini içeriyor. Böylece tüketici daha az taksit öderken, en başta ödemenin büyük bölümünü birikimi ile yapmış oluyor.

Taksitleri Azalan Artan Kredi: Vade boyunca ödenecek taksit miktarları artarak ya da azalarak belirlenebiliyor. Tüketeci düşük taksitle başlayarak taksitleri vade boyunca artırabilirken, yüksek taksit ile başlayarak vade boyunca azalan taktit imkanı yakalayabiliyor.

Ara Ödemeli: Bu üründe ise tüketici ara ödemeler yaparak aylık taksit tutarını azaltabiliyor. Periyodu tüketicin talebine göre ayarlanan ara ödemelerle faiz yükü ve ana para azalıyor.

Her Şey Dahil: Dosya masrafı, komisyon gibi kredi kullanımı sırasında oluşan masrafların kredilendirmeyi sağlıyor. Böylece masraflarda vadeye yayılıyor.

                                                                                                   ***

Son maddede belirttiğim komisyon ve masraflara değinmişken, masraflar konusunda da sizlere bazı küçük uyarılarda bulunalım…

Piyasada en düşük faizi veren bankayı seçerek konut kredisi kullanmak isteyen tüketiciler bankaya gittiğinde farklı bir tablo ile karşılaşıyor. Bankanın ilan ettiği faiz ve vadenin arkasında kredinin masrafı olarak alınan ücretler faizi yukarı çekince tüketici düşük faiz konusunda hayal kırıklığına uğruyor.

Kredi kullanırken müşterinin karşılaşacağı masraflar dosya komisyon ücreti, ekspertiz raporu, konut ve hayat sigortaları ile zorunlu deprem sigortası (DASK)… Ancak özellikle dosya komisyon masrafları bankalar arasında büyük farklılıklar gösterebiliyor. Bu nedenle masraf tutarı toplam maliyet içinde en önemli kalemlerden biri olarak öne çıkıyor.

120 ay ve üzeri vadelere kadar kullandırılan düşük faizli kredilerde tablo bakın nasıl değişiyor…

Örneğin; Konut kredisinde faiz oranını sektörün ortalamasının altında yüzde 1.28’e çeken bir banka 100 bin YTL kredi için 60 ay vadede müşterisinden 2 bin YTL masraf talep edebiliyor. Bu masrafı toplam maliyet içinde değerlendirdiğimizde tüketici aslında yüzde 1.36 oranında bir faizle kredi kullanmış oluyor.

Yine yüzde 1.30 olarak açıklanan ve 120 ay vadeli 100 bin YTL bir konut kredisinde 2 bin 500 YTL masraf talep eden bir bankada masrafın faiz üzerindeki etkisi, faizin yüzde 1.36 seviyesine tırmanmasına neden oluyor.

Konut kredi faiz oranları geçen ay genel olarak yatay bir seyir izledi. Geçen hafta içinde Merkez Bankası’nın (MB) gecelik faizlerde yapacağı yarım puanlık indirim de bankaları harekete geçirmedi.

MB’nın faiz indirimi kararının ardından bazı bankalar mevduat faizlerini 0.50 ile 1 puan arasında aşağı çekerken, kredi faizlerini sadece Şekerbank ve Fortis düşürdü. Şekerbank, konut kredisinde 30 yıl vadeye uyguladığı faiz oranını yüzde 1.39′dan 1.32′ye, Fortis ise yüzde 1.48 olan 1O yıl vadeli faiz oranını 1.31′e indirdi.

MB’nın indiriminden sonra bankaların kredi faizlerini indirmede sessiz kalmaları, indirim gerçekleşmeden bunu fıyadarına yansıtmalarına bağlanıyor. Daha yüksek oranlı bir düşüşe ise enflasyon endişesi engel oluyor. Faiz indirimi kararının ardından MB’nın yapüğı açıklamalarda enflasyonun yükseleceğine yönelik endişeler dikkat çekiyor.

Bankacılar ise MB’nın tüm baskılara rağmen faiz indiriminde temkinli tutumunu sürdürmesini, enflasyon endişesine bağlıyorlar. Bankacılara göre MB, özellikle tüketici kredilerindeki düşüşün tüketimi artırarak enflasyonu azdırmasından endişe ediyor. Global piyasalardaki belirsizlik, olası Kuzey Irak müdahalesine ilişkin tartışmaların iç siyasi gerilimi yükseltmesi de MB’m temkinli olmaya zorlayan etkenler arasında sayılıyor. Dolayısıyla MB’nın yılbaşına kadar iki puandan fazla faiz indirimi yapması beklenmiyor.

Bu durumda 1.30-1.40 aralığında olan konut kredileri faizlerinin, bu yıl sonu itibariyle en fazla 1.20-1.30 bandına gerilemesi bekleniyor. 2008 yılı sonu itibariyle bileşik bazda faizlerin yüzde 13′lerde olacağı tahmin ediliyor. Böylece önümüzdeki yıl konut kredi faizlerinin en fazla yüzde 1.1-1.2 bandına gerilemesi bekleniyor. Yüzde 1 ve altı için ise 2009′un beklenmesi gerekiyor. Konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi ve beklentiler için derginin fınans sayfalarındaki haberi okumanızı öneririz.

BANKALARIN KONUT KREDİLERİNDE UYGULADIKLARI VADE YE FAİZLERDE SON DURUM ŞÖYLE:

Akbank: Banka, geçen ay konut kredi faizlerini değiştirmedi. Buna göre 12 ay vadeye 0.99 ile en düşük faiz uygulayan banka olan Akbank, 240 aya yüzde 1.34 oranında faiz uyguluyor. Euro cinsi kredilerde ise 240 ay vadeye yüzde 0.60 faiz uygulayan banka, dolar cinsi kredilerde ise 120 ay vadede yüzde 0.65 faiz uyguluyor.

Anadolubank: Faiz oranlarını düşüren bankalar arasında yer alan Anadolubank 168 ay vadeli YTL cinsi kredilere yüzde 1.28 faiz uyguluyor. Banka, en uzun vadede olan 180 ay vadeli faiz oranlarını ise 1.34′ten 1.25′e çekti. Dolar ve Euro cinsi kredilerde ise 120 aya kadar tüm vadelerdeki oranı, yüzde 0.80. Japon Yeni cinsi kredilerde 24 aya yüzde 0.30, 120 aya ise 0.39 oranında faiz uygulanıyor. 120 ay vadeli İsviçre Frangı cinsinden kredinin faizi ise yüzde 0.54.

Denizbank: Banka geçen ay konut kredi faizlerinde değişikliğe gitmedi. Buna göre banka halen YTL kredilerde 120 aya kadar vadelerde yüzde 1.35 faiz uyguluyor. Döviz kredi faizlerini değiştirmeyen banka dolara yüzde 0.70, Euro’ya ise yüzde 0.65 faiz uyguluyor.

Fortis: Faiz oranlarını düşüren banka, 36 ay vadeli faizi yüzde 1.55′ten 1.30′a, 120 ay vadede ise 1.48′den 1.31′e düşürdü. Euro ve dolar cinsi kredilerde ise 60 aya kadar vadelerde yüzde 0.75, 300 aya ise yüzde 0.80 faiz uygulamaya devam ediyor.

Finansbank: Geçen ay içinde faiz oranlarını düşüren bankalardan biri olan Finansbank 84 ayın faizini yüzde 1.29′dan 1.24′e, 360 ayın faizini ise yüzde 1.32′den 1.29′a düşürdü. Döviz kredi faizlerinde ise değişiklik yapmayan banka, Euro cinsi kredilerde 144 aya kadar yüzde 0.59, dolar cinsi kredilerde ise 144 aya kadar vadelerde yüzde 0.69 faiz uyguluyor.

Garanti Bankası: Faiz oranlarını değiştirmeyen banka, indirimli mortgage kapsamında 12 ay vadeye yüzde 1.16*24 aya yüzde 1.23, 36 aya yüzde 1.26, 60 aya yüzde 1.28, 240 aya ise yüzde 1.30 faiz uyguluyor. Döviz faizlerini değiştirmeyen banka, dolarda 12 ay vadeye 0.54, 24 aya 0.62, 36 aya 0.69, 48 aya 0.71, 60 aya 0.76, 120 aya 0.78, 240 aya 0.79 faiz uyguluyor. Euro kredilerin oranlan ise 36 ay vadede yüzde 0.69, 60 ayda 0.71, 120 ayda 0.73, 240 ayda 0.74.

Halk Bankası: Faizlerini değiştirmeyen banka, halen 120 aya kadar tüm vadelerde yüzde 1.36 oranında faiz uyguluyor.

HSBC: Faizlerde düşüşe giden HSBC, indirimli konut finansmanı kapsamında alü ay vadeli YTL cinsi kredilerin faizini yüzde 0.98′den 0.93′e düşürürken, 12 ay vadeyi yüzde 1.21′den 1.16′ya, 18 ayı yüzde 1.28′den 1.23′e, 24 ayı yüzde 1.32′den 1.27′ye, 36 ayı 1.35′ten 1.29′a düşürdü. Banka 84 ayı 1.40′tan 1.30′a, 360 ay vadeyi ise 1.47′den 1.34′e indirdi.

İş Bankası: İş Bankası, YTL cinsi kredilerde 120 aya kadar vadelerde yüzde 1.33 faiz uyguluyor. Euro ve dolar cinsi kredilerde 36 ay vadede yüzde 0.70, 120 ay vadede yüzde 0.75 faiz uygulanıyor.

Millenium Bank: Faiz oranlarını değiştiren banka, 180 aya kadar vadeli YTL cinsi kredilerin faizini yüzde 1.49′dan 1.44′e düşürdü. Euro cinsi kredilerde 180 aya yüzde 0.59 olan faiz oranını değiştirmeyen banka, isviçre Frangı bazındaki kredilerde yüzde 0.52 olan faiz oranını 0.54′e çıkardı. Dolar cinsi kredilerde ise 120 ayda yüzde 0.67 olan oranı, 0.63′e indirdi.

Oyakbank: Oyakbank da faizlerini düşüren bankalardan biri oldu. YTL cinsi kredilerde 144 ay vadede yüzde 1.42 olan oranlar, 1.35′e düşürüldü. Döviz kredi faizlerini ise yükselten banka dolarda 144 ay için yüzde 0.70 olan faizi yüzde 0.72′ye, Euro’da ise 144 ay vadede yüzde 0.62 olan faizi 0.69′a çıkardı.

Şekerbank: Faiz oranlarını düşüren banka, YTL kredilerde 24 ay vadede yüzde 1.79 olan faizi 1.66′ya, 60 ayda yüzde 1.66 olan faizi 1.44′e, 180 ay vadede yüzde 1.47 olan faizi 1.39′a düşürdü. 360 ay vadede ise yüzde 1.39 olan faizi 1.32′e indirdi. Dolar ve Euro cinsi kredilerde ise 120 ay vadeye yüzde 0.65 oranında faiz uyguluyor.

TEB: Geçen ay içinde faizlerini düşüren bankalardan biri olan TEB, YTL kredilerde 36 ay vadede uyguladığı yüzde 1.52Tik oranı yüzde 1.1.40′a, 180 ay vadeye uyguladığı 1.41′i ise 1.33′e düşürdü.

Tekstilbank: Faizlerde indirime giden banka, YTL cinsi kredilere 120 ay vadede 1.48 olan faizi 1.37′ye düşürdü. Döviz cinsi kredi faizlerini değiştirmeyen banka, dolarda 48 ay vadeye 0.75, 96 ay vadeye 0.79 faiz uygularken, Euro’da 96 ay vadeye 0.69 faiz uyguluyor.

Vakıfbank: Faizlerini değiştirmeyen Vakıfbank, halen 240 ay vadeli YTL cinsi kredilere yüzde 1.30 faiz uyguluyor.

YKB: Banka, YTL cinsi kredilerde 240 ay vadeye yüzde 1.35 faiz uyguluyor. Döviz cinsi kredilerde ise dolar bazında 240 ay vadeye yüzde 0.69, Euro bazlı kredilerde ise 240 ay vadeye yüzde 0.59 oranında faiz uyguluyor.

Ziraat Bankası: Faizlerini değiştirmeyen Ziraat Bankası, 120 aya kadar vadeli YTL kredilerde yüzde 1.35 faiz uygulamaya devam ediyor.

Kaynak: Mynet emlak

Mortgage’ın hayata geçmesi için 10 kuruluş ve bakanlığın düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler

Mortgage’a ilişkin yasanın çıkmasının ardından, sistemin sağlıklı şekilde hayata geçirilebilmesine yönelik, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler:

SPK: İpotek finansmanı kuruluşlarının, kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına ve tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin esasları, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlere ilişkin usul ve esasları, konut ve varlık finansmanı fonları ile ipoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetlere ilişkin esası belirleyecek.

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı: Tüketicilere verilecek bilgi formunun standartlarını, faiz oranının değişken olarak belirlenmesi durumunda, bu yöntemin olası etkileri konusunda tüketicinin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin esasları belirleyecek.

Merkez Bankası: Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları belirleyecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunan bankaların zorunlu karşılık yükümlülüklerine yönelik “Zorunlu Karşılıklar Hakkında Tebliği” gözden geçirecek.

BDDK: Finansal kiralama şirketleri ile finansman şirketlerinin sistemde yer alabilmelerine yönelik çalışmayı yapacak.

Hazine Müsteşarlığı: İhtiyaç duyulabilecek sigorta sözleşmeleri ile ilgili esasları ortaya koyacak.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü: İhtiyaç duyulan bölgelerde kadastro güncellemelerini yapacak ve ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesine imkan sağlayacak çalışmalar yapacak.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı: Yapı kullanma izni alınması sırasında yaşanan problemlerin giderilmesi için yerel yönetimlerin de katılımının sağlandığı bir çalışma başlatması öngörülüyor.

TOKİ, Belediyeler ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü: Arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunarak arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalar yapması bekleniyor.

İçişleri Bakanlığı: Alacakların takibinde ve konut finasmanı kuruluşları tarafından tüketiciye kaynak kullandırılması aşamasında talep edilecek bilgilerin hızlı ve güvenilir olarak sağlanmasında etkinliği artıracak düzenlemeler yapması hedefleniyor.

Kaynak: Vatan Gazetesi