Gayrimenkul değerleme

Forbes dergisi dünyanın en pahalı evleri listesini yayımladı. İşte o milyon dolarlık evler ve sahipleri…

İŞTE DÜNYANIN EN PAHALI EVLERİ

FORBES dergisi dünyanın en pahalı evleri listesini yayımladı. Geçen yıl 138 milyon dolar ile en pahalı ev olan Londradaki Uptown Court, bu yıl üçüncü sırada yeraldı. Fiyatları dudak uçuklatan pahalı evler arasında, İstanbul Yeniköy’deki Erbilgin Yalısı 100 milyon, Halis Toprak’ın Londradaki Toprak Mansion adlı malikanesi de 99 milyon fiyatla ilk 10 içinde bulunuyor.

Dünyanın en pahalı evleri listesinin ilk sırasında ABD’de, California Beverly Hills’teki, bir dönem Amerikan medya imparatoru William Randolph Hearst’e ait olan 6.5 hektar alan üzerine kurulu malikane bulunuyor. 1972′de ‘The Godfather’ filminin çekimlerine de sahne olan ve 1926 yılında Akdeniz villa tipinde inşa edilen malikanede 6 bin 700 metrekarelik yaşama alanı bulunuyor. 3′er katlı 6 ayrı kompleksin oluşturduğu dünyanın en pahalı evinde, 3 yüzme havuzu, bir sinema salonu, 29 yatak odası ve 40 da banyo yeralıyor. Malikanenin fiyatı 165 milyon dolar.

İkinci sırada, 140 milyon dolar fiyatla Romanya’nın Brasov kentindeki Bran Şatosu yeralıyor. Esir aldığı Osmanlı askerlerini kazıklara çakarak işkenceyle öldürmesiyle tarihe geçen ve Drakula filmlerinin esin kaynağı Eflak Prensi `Kazıklı Voyvoda’ Vlad’ın da yaşadığı, 1212 yapımı şato 20 hektarlık arazi içinde yeralıyor. Bir tepe üzerine kurulu,alabildiğine geniş doğa ve dağ manzaralı, 17 yatak odalı görkemli şatonun şu anki sahibi Dominic von Hapsburg, şu sıralar müze olarak hizmet veren şato için alıcı bekliyor.

Dünyanın en pahalı evleri sıralamasında, geçen yıl listede ilk sırada yeralan İngiltere’deki Uptown Court malikanesi, bu yıl üçüncü sırada bulunuyor. Buckingham Sarayı hem de Hampton Sarayı’ndan büyük olan bu malikanenin 103 odası, 5 yüzme havuzu, squash ve tenis kortu, bowling salonu ve 50 kişilik özel sineması var. Uptown Court’un bir özelliği de Kraliçe Elizabeth’in Windsor Sarayı’na komşu olması. Fiyatı 138 milyon dolar.

Forbes listesinin 4′üncü sırasında, geçen yılın ikici en pahalı evi olan Suudi Arabistan’ın eski Washington Büyükelçisi Prens Bender bin Sultan bin Abdul Aziz’in Colorado’nun ünlü kayak merkezi Aspen’deki dağ evi yer alıyor. Bir diğer adı Starwood Ranch olan bu dev büyüklükteki dağ evi 15 yatak odası ve 16 banyodan oluşuyor. 500 dönümlük bir alana yayılmış dağ evinde kapalı yüzme havuzu, kapalı tenis kortu ve Prens’in atları için inşa edilmiş ahırlar da bulunuyor. Aspen’deki dağ evinin fiyatı 135 milyon dolar olarak belirtildi.

Listenin beşinci sırasındaki ev Florida’nın Palm Beach kentinde bulunuyor. Amerikalı emlak kralı Donald Trump’ın, üç yıl önce iflas eden bir işadamından açıkartırma yoluyla 42 milyon 250 bin dolara aldığı evin yeni dekorasyonu ile fiyatı 125 bin dolar. .Trump, bahçelerle çevrili ve büyük bir yüzme havuzu buluınan evin bu fiyattan müşteri bulacağına kesin gözyle bakıyor.

Altıncı ev Nevada’daki Tahoe Gölü kenarında `Tranquility’ adlı malikane. 100 milyon dolar değer biçilen malikanenin sahibi Tommy Hilffiger markasının yaratıcısı Joel Horowitz. Evin yaşama alanı yaklaşık 2000 metrekare civarında ve 35 bin şarabı içinde saklayabilecek kadar büyük bir mahzene sahip. Evde kapalı yüzme havuzu ve sinema salonu da yeralıyor.

Yedinci sırada Yeniköy’deki Erbilgin Yalısı yer alıyor. Boğaz kıyısındaki yalı 64 odalı. İçinde yüzme havuzu ve Türk hamamı da var. 75 metre uzunluğunda özel rıhtıma sahip (Boğaz’daki en büyük ikinci rıhtım) ve arazide ayrı bir köşk de var. Fiyatı 100 milyon Dolar.Erbilgin Yalısı, Alp Sahin ve Luici emlakçılık aracılığıyla yeni sahibini bekliyor.

Dünyanın en pahalı sekizinci evi Moskova’da bulunuyor. İçinde, Türk ve Rus hamamları bulunan Malikanede 1087 metrekarelik yaşama alanı bulunuyor. Moskova kent merkezinden yaklaşık 20 kilometre uzaklıktaki malikane, 370′er merekarelik iki ayrı konukevinin yanısıra, yüzme havuzu, jimnastik salonu, sauna da yeralıyor.

Dokuzuncu sırada gene Türk işadamı Halis Toprak’ın Londra’nın kuzeyindeki The Bishop’s Avenue’da yer alan Toprak Mansion adlı malikanesi var. Toprak Mansion `Neoklasik bir saray’ olarak nitelendiriliyor. 2 bin 600 metrekarelik malikanede; 4 mutfak, Türk hamamı ve 40 kişilik yemek salonu da bulunuyor. Geçen yıl 100 milyon dolar fiyatla Forbes’in listesine giren evde, bu yıl 1 milyon dolarlık indirim yapıldı. Toprak’ın evi Glentree Estates aracılığıyla 99 milyon dolardan yeni sahibini bekliyor.

Onuncu sıradaki ev ise NewYork’un Bridgehampton bölgesindeki ‘üç göller malikanesi. Adını malikaneyi çevreleyen göllerden alan malikanenin, yüzme havuzu, golf sahası tenis kortu ve konukevi de bulunuyor. Fiyatı 75 milyon dolar.

DİĞER 5 EV İSE ŞÖYLE

- Portebello Malikanesi, California: 75 milyon dolar

- Pierre Penthouse New York: 70 milyon dolar

- Cap Ferrat Malikanesi: 65 milyon dolar

- Belvedere, California: 65 milyon dolar

- Gold Coast palace, San Francisco, California: 65 milyon dolar

TOKİ, TMSF ve TCDD’nin 946 gayrimenkulü 18-23 Ekim’de yapılacak 3 ayrı açık artırmayla satılacak. En dikkat çekici emlak ise Halide Edip Adıvar’ın köşkünün bulunduğu Hüseyin Avni Paşa Korusu.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) ve TC Devlet Demiryolları’na (TCDD) ait toplam 946 adet gayrimenkul, 18 ile 23 Ekim tarihleri arasında ayrı ayrı düzenlenecek açık artırmalarla satışa çıkıyor. TMSF satıştan 82 milyon YTL, TOKİ ise 105 milyon YTL gelir bekliyor.

Daha önceki satışlarda elinde kalan veye satıştan dönen konut ve depolu dükkân tarzındaki 600 mülkü için TOKİ, yarın açık artırma düzenlerken TCDD de ihtiyaç fazlası toplam 185 arsa ve binasını 22 Ekim’de satacak. Bankalardan ve batık şirketlerden kendisine aktarılan 161 mülk için de TMSF 23 Ekim’de açık artırma düzenleyecek. Satışların organizasyon ve yönetimini yapacak olan Eskidji Gayrimenkul’ün Yenibosna’daki genel merkezinde gerçekleşecek açık artırmalar, küçük-büyük bütün yatırımcılara hitap eden çeşitlilikteki gayrimenkulleri içeriyor.

İmara açılacak koru da var

TMSF’nin 6183 sayılı kanun kapsamında satılacak gayrimenkulleri arasında en ilgi çekmesi beklenen gayrimenkul ise Hüseyin Avni Paşa Korusu. 70 dönüm arsası olan ve üzerinde kayıtlı 2900 ağaç bulunan korunun yüzde 65 hissesi için muhammen bedel 19 milyon 200 bin YTL olarak belirlendi. Üsküdar Paşa Limanı Caddesi’ndeki koruda Halide Edip Adıvar’ın köşkü olarak bilinen gayrimenkulde 900 metrekarelik bakımsız bir konut da mevcut. Şimdilik imara kapalı olan ve Demirağ Korusu olarak da bilinen arazi, daha önce Halide Edip Adıvar’ın ailesine aitti ve içerisindeki ahşap köşk de ünlü yazarın adını taşıyan okul olarak hizmet vermişti. Plan değişikliğiyle imara açılacak korunun yüzde 35 hissesi ünlü işadamı Zeynel Abidin Erdem’e ait.

Koru, Medya Holding’e Yeni Yüzyıl gazetesini satın alan Korkmaz Yiğit’ten geçmişti. Borcunu ödeyemeyen Yiğit’in hisseleri Üsküdar 3. İcra Müdürlüğü’nden satışa çıkarılmıştı. 12 milyon YTL tahmini bedel üzerinden satışa çıkarılan korunun icra müdürlüğündeki açık artırmasına katılım olmamıştı. 2. ihalede yüzde 40 oranındaki teklif ile 5 milyon YTL’ye Medya Holding’in olmuştu. Koru, 27 Ekim 2000′de Etibank’a el konulmasının ardından TMSF’ye geçmişti. TMSF, köşk ve korunun hisselerini birkaç defa satışa çıkarmış ama alıcı çıkmamıştı. TMSF, geçen yıl aynı hisseye 9 milyon YTL istiyordu.

En pahalısı 6.6 milyon YTL

TMSF’nin mülkleri için 23 Ekim’de gerçekleşecek açık artırmada 900 YTL’lik depo hissesi, Kuşadası ve Silivri’de 45-55 bin YTL’lik yazlıklar, Şanlıurfa’da 2 bin YTL’lik arsalar gibi küçük tasarruflara yönelik malların yanı sıra, İstanbul ve Ankara’daki 5-6 milyon YTL’lik değerli araziler de var. Satışa sunulan gayrimenkullerden muhammen bedeli en düşük olan parça, bir deponun hissesi. Gaziantep Şahinbey’deki 40 metrekare deponun yarı hissesi için 900 YTL isteniyor. Şanlıurfa’daki 3 ayrı arsanın satış bedelleri de 2760 YTL ile 2815 YTL arasında.

Muhammen bedeli en yüksek mülk ise Muğla Milas’ta Asos harabelerine yakın, tamamlanmamış durumdaki otel tesisi. 6 milyon 600 bin YTL muhammen bedel talep edilen turistik tesis denize sıfır, 92 bin 873 metrekare arsaya sahip. Yine İstanbul Küçükbakkalköy’de yer alan 2250 metrekarelik arsa da açık artırmanın en pahalı parçaları arasında. TEM’e bağlantı yoluna yakın arsa için TMSF yetkilileri 6 milyon 260 bin YTL muhammen bedel takdir etti. Kadıköy Yenisahra’da yaklaşık 6270 metrekarelik alanı olan 6 katlı binanın bedeli 5 milyon 250 bin YTL, Ankara Çankaya’daki 1786 metrekare yüzölçümlü arsanın bedeli de 5 milyon YTL. Bu arada Kocaeli Gölcük’teki konut imarlı 915 metrekarelik 16 bin 500 YTL’lik bir arsa ise satıştan çekildi.

Zeyport’un yanındaki liman

TCDD adına satılacak mülklerde muhammen bedel yok. En küçük gayrimenkuller Adana Pozantı’daki 7 metrekarelik arsa ile Elazığ Maden’deki 16 metrekarelik arsa. En büyük gayrimenkul ise Erzurum’daki 38 bin 200 metrekarelik tarla. Ancak bu listede en fazla ilgi görmesi beklenen gayrimenkul, son zamanlarda gayrimenkul fiyatındaki yükselişi ile dikkat çeken Zeytinburnu’nda, Ataköy Turizm alanı kapsamında yer alan Kazlıçeşme’deki 1100 metrakeralik arsa ile 15 metre genişliğinde 130 metre uzunluğundaki iskele. 17 bin 607 metrekarelik limana halen büyük gemiler yanaşabiliyor ve gümrüklü saha içindeki iskele yurtdışından gelen ve özellikle bavul ticareti konusunda çalışan gemiler tarafından kullanılıyor. 14 bin metrekaresi Zeytinburnu Belediye Başkanlığı’na kiralanan iskele, Zeyport Yat Limanı’nın hemen yanında. TCDD’nin listesinde Büyükçekmece’de İSKİ koruma alanındaki bazı konut arsaları da var.

TCDD’ye gayrimenkullerden biri de İzmir’de Kordon’daki otel alanı. 4848 metrekare arazisi bulunan mülk daha önce de satışa sunulmuş ancak TCDD gelen teklifleri beğenmediği için satıştan çekmişti. İçinde bir adet restoran, disko, sandviç büfesi, Tofaş yetkili servisi, oto tamircileri, 2 oto galerisi ve 1 adet 2 katlı konut bulunan arazinin otel imarı bulunuyor. Katılacak olanların 50 bin YTL katılma teminatı yatırması gereken gayrimenkulde disko ve konut olarak kullanılan binaların korunması şartıyla alıcı şehrin gözde noktalarından bu alana otel yapabilecek.

Yeni imar planı beklenen yerler de var

Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’nun (TMSF) gayrimenkulleri arasında, halen TOKİ’nin yeni yerleşim alanları kurduğu Küçükçekmece’deki bazı arsalar da bulunuyor. Bazıları toplu konut yapmaya müsait olan arsalar için yapılan duyuruda, yeni imar planı beklendiği belirtiliyor. Küçükçekmece tapu kütüğünde resmi kurum yeri olarak ayrılan arsaların plan değişikliği ile birlikte daha fazla değerleneceği düşüncesiyle ilgi çekeceği düşünülüyor. 5 arsa içinde en küçük olanı Kayabaşı Resneli Çiftliği’ndeki 4746 metrekare büyüklüğündeki arsa, muhammen bedeli 9440 YTL, en büyük olanı ise aynı bölgedeki 61 bin 973 metrekare büyüklüğündeki arsa. Onun da muhammen bedeli 4 milyon 950 bin YTL.

Gayrimenkuller,in listesi için tıklayınız!www.referansgazetesi.com/UPLOAD/haber/dokuman/2007/10/emlak.xls

Çoğu ülkede aktif olarak kullanılmakta olan Title Insurance (Tapu sigortası) öncelikle ABD?de geliştirilmiş ve satılmaya başlamış bir mortgage sigorta ürünüdür.

Borçlu ve ipotek alacaklısı taraflarının finansal çıkarlarını tapu kusurundan doğacak olası değer kaybına karşı koruma anlamı taşır. Title Insurance Mortgage ikincil piyasasının en önemli unsurlarından biridir. Öyle ki, ikincil piyasada menkulleştirilmiş borçların risk düzeylerinin sınıflandırma yapılırken büyük önem taşıdığını belirtmiştim. Sigortası olmayan borçların ikincil piyasada satışı çok zordur.

Title Insurance 3 tip poliçe içerir: Borçlu poliçesi (owner’s policy), ipotek alacaklısı poliçesi (lender’s policy) ve inşaat poliçesi (construction policy).

Owner’s policy: İlgili gayrimenkulün tapu sicilinin temiz olduğuna dair bir garantidir. Daha sonradan çıkabilecek ve mülkiyet hakkına zarar verebilecek unsurlardan alıcıyı korur.

Lender Policy: Borçlunun aylık ödemelerinin yapmaması-yapamaması durumunda ipoteğin satışı gerçekleştirileceğinden tapudan kaynaklı yaşanabilecek usulsüzlük, ehliyetsizlik, yasal engeller ve evrak sahtekarlığı gibi sorunlara karşı borç vereni sigortalar. Title Insurance borçların ikincil piyasada satışında da büyük önem taşımaktadır.

Construction Policy: Daha kompleks olduğu için daha sonraki yazılarda konuya değineceğim.

Title search - Tapu araştırması

ABD’de ve title insurance yapılan diğer ülkelerde tapu sigortası yapılmadan önce olası değer kaybı riskini minimize etmek adına title insurance firmaları tarafından bir tapu araştırması yapılır. Genel olarak tapu araştırmalarında izlenen yol, tapu kayıtlarının incelenmesi, vergi araştırması, sahiplilik raporu mahkeme kararları ve isim araştırması ile son olarak taahhütname şeklindedir.

Tapu kayıtları incelemesinde, geçmişte gayrimenkulün eski sahipleri, kaç kere ve ne zaman el değiştirdiği şeklinde bilgileri içerir. Vergi araştırması ile gayrimenkulün güncel vergi durumu araştırılır. Gayrimenkulün güncel vergisinin ne kadar olduğu ve geçmişte ödenmemiş vergisi bulunup bulunmadığını, bulunduğu konum itibarı ile özel bir vergilendirme olup olmadığını ortaya koyar. Vergi bu araştırmanın en önemli aşamalarından biridir.

Sahiplilik raporu ise bir denetmen tarafından yapılır ve gayrimenkulün üzerinde kayıtlarda ortaya çıkmayan bir irtifak hakkının olup olmadığını, şu anda o gayrimenkulü kimin kullandığını araştırır. Eğer denetmen kayıt dışı bir hak sahipliliğine veya tapu değerini ve sahipliliğini etkileyecek bir unsura rastlarsa satış gerçekleşmeden önce title insurance firması alıcıyı uyarır. Eğer önceden title insurance firmasına gayrimenkul ile ilgili daha önceden yapılmış kabul edilebilir bir araştırma veya özel bir beyanname verilirse bu konuda yeniden denetleme yapılmayabilir.

Mahkeme kararları ve isim araştırması, satıcı ve gayrimenkulün önceki sahipleri üzerinde yapılır. Daha öncesinde bu kişilere karşı, gayrimenkulün üzerinde alınmış bir karar ile sonuçlanan dava olup olmadığı, borç hanesine yazılmış bir ipotek kararının olup olmadığı incelenir. Nitekim tapu sigortasının başlıca görevi bu nedenlerle ortaya çıkacak olan sorunlardan borç vereni ve alıcıyı korumaktır. Tapu sahibin isminden kaynaklı olası isim benzerliği karışıklıkları da bu aşamada incelenir. Örneğin isim benzerliği nedeni ile başka biri için açılmış bir dava tapuda mal sahibi üzerine işlenmiş olabilir.

Sigorta firması araştırmasını tamamladıktan sonra tapuyu etkileyebilecek unsurları rapor eder ve sigorta kapsamı ile ilgili bir taahhütname hazırlar. Tapu araştırması gayrimenkulün güvenilir ve temiz olması açısından alıcı için taşıdığı önem kadar, ikincil piyasada borcun menkulleştirilmesi adına borç veren için de çok büyük önem taşır.

Ülkemizde henüz yeterince önemsenmeyen bir sigorta türü olan Title Insurance aslında hem bireyler, hem de kreditörler için olmazsa olmaz bir sigorta poliçesidir.

Kaynak:Milliyet emlak