Gayrimenkul değerleme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik öngören kanun taslağına göre, depremden hasar gören binalarının güçlendirilmesinin önü açılıyor. Taslak, bina kiriş ve kolonlarının kesilmesini kesinlikle yasaklıyor.

Yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış kat irtifaklı ana gayrimenkullere, bir yıl içinde kat mülkiyetine geçirilme zorunluluğu geliyor. Bakanlar Kurulu gündeminde bulunan ve önümüzdeki günlerde TBMM’ye sevkedilmesi beklenen Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapan 25 maddelik Kanun Taslağı, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı ana gayrimenkullerin, kat mülkiyetine geçirilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren 1 yıllık süre veriyor. Kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendisine ait her bağımsız bölüm için bin YTL idari para cezasına çarptırılacak.

Taslak, yapı kullanma izin belgesi alınmış yapıların da 2 yıl içinde kal mülkiyetine geçirilmesi mecburiyetini getiriyor. Kat irtifak hakkı sahiplerinden gereğini yerine getirmeyenler, kendilerine ait her bağımsız bölüm için 2 bin YTL idari para cezası ödeyecek.

Yapılaşmaya çekidüzen geliyor

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik öngören taslakta yeralan diğer bazı hükümler de şöyle:

- Yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, anagayrimenkulün genel giderleri arasına ilave edilecek.

- Kat mülkiyetine tabi binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvar gibi parçalar, anagayrimenkulün ortak yerlerinden sayılacak.

- Bağımsız bölümlerin birinde yapı güvenliği için yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, diğer bağımsız bölüm maliki de, kendisine ait kısma girilmesine izin vermek zorunda olacak.

- Bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat maliklerine 6 ay içinde yazılı olarak bildirmedikleri durumlarda, onların arsa payları, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredilecek.

- Kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu arsa paylarının tespiti, proje müellifi mimar tarafından hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projeye dahil bağımsız bölüm listesinde açıkça gösterilecek. Bu şekilde arsa paylarına dayalı hak kayıpları önlenecek ve giderlere katılımda hakkaniyet sağlanacak.

- Yapının otel, işyeri gibi iktisadi açıdan ya da kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümü, aynı neviden olmak şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilecek.

- Kat mülkiyeti kurulması için binaya ait fotoğraflar ile bağımsız bölüm listesinin noterden tasdik zorunluluğu kalkacak.

- Kat Malikleri Kurulu, Ada Temsilciler Kurulu veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına işlerlik kazandırmak için yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilecek.

Kaynak:Milliyet emlak

Apartmanlarda tüm kat maliklerinin imzası olmaksızın değişiklik yapılamayacağını öngören Kat Mülkiyeti Kanunu değişiyor. Tasarı Meclis’te yasalaşırsa apartman kararlarında 5′te 4 çoğunluk oyu yeterli olacak.

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Adalet Komisyonu’nun kabul ettiği Kat Mülkiyeti Yasa Tasarısı Genel Kurul’dan da geçerse, apartmanların kolon ve kiriş gibi taşıyıcı sistemleri ortak alan sayılacak ve buralardaki onarım projesinin uygulanması için kat maliklerinin (komşuların) beşte dördünün onayı yeterli sayılacak. Ayrıca başta kolon, kiriş ve duvarlar olmak üzere, ortak alanlarda isteyen istediği değişikliği yapamayacak. Onarım projelerinde tüm kat maliklerinin onayını gerektiren hüküm kaldırılırken, özellikle depreme karşı onarım projesi geliştirilen ancak bir kişi bile itiraz etse uygulanamayan güçlendirme projelerinin önü açılacak.

Tasarıyla getirilen önemli düzenlemeler şöyle:

Kapıyı açmak zorunda

* Muhtemel afetler ve özellikle depreme karşı yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderlerine ilave edilecek. Bu gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı verecek.

* Kat malikleri, yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, kendilerine ait bölümlere girilmesine izin verecek.

* Binalardaki, kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistemin parçaları, ana gayrimenkulün ortak yerleri sayılacak. Ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde, kat malikleri bağımsız hareket edemeyecek.

‘Ev benim’ deyip istediğini yapamayacak

* Maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin “beşte dördünün” yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün, dairelerin iç mekanlarındaki kolon ve kirişler, balkon ve perde duvarlar dahil ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacak.

* Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişikliğe gidemeyecek.

* Tavan, taban veya duvar ile bağımsız bölümlerin birbirine bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla, ana yapıya zarar vermeyecek şekilde değişiklik yapılabilecek.

1 yılda kat mülkiyeti

* Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı binada, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak.

* Bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerdeki eksikleri tamamlamayan ya da imza vermeyen kat irtifak hakkı sahipleri, her bağımsız bölüm için bin Türk Lirası para cezası ödeyecek.

* Kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlı olacak.

Ödeme olmazsa pay gidecek

* Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine karar verecek.

* Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak 2 ay içinde yerine getirmezse, hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verecek.

* Kat malikleri kurulu kararlarına aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayanlar, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine, kararın iptali için dava açabilecek.

* Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere asılacak. Bu yapılmazsa, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin her biri, ilgilinin başvurması üzerine, mahkemece para cezasına çarptırılabilecek.

Toplu yapıya özel hükümler

* Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacak. Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamayacak.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları, kat mülkiyetine çevrilebilecek.

* Toplu yapılarda bir tek yönetim planı düzenlenecek, bu plan bütün kat maliklerini bağlayacak. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 5′te 4′ünün oyu gerekecek.

* Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacak.

* Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamayacak.

Kaynak:Milliyet emlak