Özel sektör eski binaları yenilerken, arsa sahiplerine de nitelikli konutlarda oturma imkanı sağlanıyor.
Deprem kuşağında yer alan ve konut stokunun büyük bir bölümü niteliksiz konutlardan oluşan İstanbul, sistematik ve sağlıklı bir kentsel dönüşüme hazırlanıyor. Ancak 1999 Marmara depreminin ardından tartışılmaya başlanan Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı’nın bir türlü kanunlaşamaması, hem yerel yönetimlerin, hem müteahhit firmaların, hem de vatandaşın elini kolunu bağlıyor. Buna karşın her türlü zorluğa rağmen, küçük çaplı ve yerel bazda da olsa dönüşüm projelerine imza atan inşaat şirketleri var.
Konut sektörünün hızlı bir büyüme dönemine girdiği 2005 yılından bu yana daha sık uygulanmaya başlansa da dönüşüm projeleri henüz İstanbul’un her bölgesinde yaygınlaşamadığı gibi sayıları hala yeteri kadar artmış değil. Bu projelerin çok büyük bir kısmı, kentin gayrimenkul değeri yüksek olan merkezî bölgelerinde yapılıyor. Ayrıca yine yıllardır yenilenemeyen Kat Mülkiyeti Yasası’nın bina yenileme çalışmalarını zorlaştıracak maddeler içermesi, bu tür projelerin önündeki en büyük engellerden birini teşkil ediyor. Çünkü bugün uygulamada olan yasa, birden fazla kat malikinin bulunduğu binalarda yenileme gibi çalışmaların ancak ‘kat maliklerinin oy birliği’yle yapılabileceğini söylüyor. Ancak yeni tasarı bu tür uygulamalar için her 5 kat malikinden 4′ünün onay vermesini yeterli görüyor.
Uzmanlar, yeni tasarının kanunlaşması halinde İstanbul’daki binlerce riskli binanın yıkılarak yeniden yaşanabilir ve güvenli olması için tüm kapıların açılabileceği görüşünde.
Teknik Yapı, her yıl bir binayı maliyetine yeniliyor
Büyük çaplı konut sitelerinin yanı sıra bugüne kadar 100′e yakın yenileme projesine imza atan Teknik Yapı’nın şu anda 6 apartman yenileme projesi devam ediyor. 17 daireli Su Residence, 15 daireli Özdaş Residence, 8 daireli Aliye Residence, 8 daireli Örmen Apartmanı, 24 daireli Hamiyet Yüceses Apartmanı ve 8 daireli Toygar Bey Apartmanı’nda metrekare fiyatları 4 bin ile 5 bin dolar arasında değişiyor. Bu projelerin tamamı Bağdat Caddesi ve civarında yer alıyor.
Teknik Yapı’nın, devletin yapmaya çalıştığı büyük çaplı kentsel dönüşüm hamlesine yıllardır kendi ölçüsünde katkıda bulunduğunu belirten Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım, bu hareketi ‘Sivil Kentsel Dönüşüm’ olarak adlandırıyor. Teknik Yapı’nın özellikle Kadıköy bölgesinde hemen her yıl 6 - 7 binayı yenilediğini ifade eden Durbakayım, sosyal sorumluluk çerçevesinde de her yıl bir binayı kâr gözetmeksizin, maliyetine yenilediklerini belirtti.
Yenileme projelerini genellikle kat karşılığı sistemiyle gerçekleştirdiklerini belirten Durbakayım, yenileme çalışmalarının avantajlarını söyle anlattı:
“Öncelikle yenileme projeleriyle birlikte beklenen İstanbul depremine karşı bina güvenliği sağlanmış olacaktır. Ayrıca 1970′li yıllardan sonra mimar-mühendis eliyle yapılan binaların yerine teknik denetimden yoksun binalar yapıldı. Ancak günümüzde bu hassasiyet tekrar kazanılmaya başlandı ve gerek güvenli bina tekniği gerekse çevre estetiğine katkı açısından önemli adımlar atıldı. Dolayısıyla bu İstanbul’un yeni ve uyumlu bir estetiğe kavuşması demektir. Diğer taraftan daha büyük parsellerin birleştirilmesiyle yeşil doku korunuyor veya daha da artıyor. Otopark ve bazı sosyal donatıların yeraltına alınmasıyla yeşil alan daha çok ortaya çıkıyor ve çevresel yok oluşun önüne geçiliyor. Bir önemli katkısıysa yenilenen binaların değeri eskisine nazaran en az iki misli artarak, kat sahibine ekonomik katma değer sağlıyor.”
Başarır İnşaat 50 daireli bir siteyi dönüştürüyor
Başarır İnşaat, İstanbul Kartal’da yaptığı yeni projesi Helenium Sun’la son dönemlerde gündeme gelen kentsel dönüşüm projelerine örnek bir uygulama gerçekleştiriyor. Helenium Sun’da inşaat, 5 bloktaki 50 dairelik eski bir sitenin yıkılmasıyla haziran ayında başlarken, projenin 2008 yılının eylül ayında tamamlanması planlanıyor. Kartal’ın merkezinde denize nazır bir konumda yer alan ve 10 bin metrekare alan üzerinde 211 konuttan oluşan projede, yapılan anlaşmayla arsa sahiplerine hem yeni evleri teslim edilecek hem de projeden belli bir kâr payı verilecek. 105, 135 ve 150 metrekare büyüklüğünde 1+1, 2+1 ve 3+1 tipinde tasarlanan konutlar 200 bin YTL ile 290 bin YTL arasında değişen fiyatlardan satılıyor.
‘Arsa sahiplerinin kiralarını ödüyoruz‘
Konutlarının çoğu yaşlı olan İstanbul’da önemli bir kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirdiklerini ifade eden Başarır İnşaat Genel Müdürü Alptekin Başarır, şunları aktardı:
“İlk defa kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirdik. Sanırım Helenium Sun, bu ölçekte yapılan nadir projelerden biri. Daha önce bina bazlı projeler yapılıyordu ama 50 konutluk bir sitenin yenilenmesi büyük bir olay. Burada ilk talep site sakinlerinden geldi ve biz de projeye sıcak baktık. Bu alan Kartal’ın en merkezî noktası ve sitede 50 daire ve bunların 80 sahibi vardı. Daire sahiplerinin hepsinin inşaat süresince kiralarını ödüyoruz ve proje bitince bu insanlar yeni evlerine taşınacaklar.”
Başarır, şöyle devam etti:
“11 aylık bir çaba sonucunda inşaata başlayabildik. Bu tür projeleri belediyelerin desteklemesi gerekiyor. Hem yasal hem de hukuki düzenlemelerle kentsel dönüşümlerin önünün açılarak özel sektörün bu alana kanalize edilmesi, kentlerimizin geleceği ve depreme güvenlikli yapıların oluşması açısından çok önemli. Yıktığımız binaların demirlerinin bile çürüdüğünü gördük. Bu tür eski binalarda insan hayatları çok büyük tehlikede.”
Rizzo ve Komando apartmanları yeniden doğdu
İstanbul’da tarihi eserlerin dönüştürülmesinde önemli projelere imza atan Beyoğlu A.Ş., iki tarihî binayı yenileyerek buraları yaşanabilir alanlara dönüştürdü. Beyoğlu’nda yer alan tarihi Rizzo Apartmanı’nı yenileyen firma uluslararası ve profesyonel ekiplerin ortak çalışmasıyla projeyi tamamladı ve satışları yaptı.
Yaklaşık 2 bin 800 metrekarelik bir alanda kurulan Rizzo Apartmanı’nda 135, 175, 260, 315 ve 500 metrekare büyüklüğünde olmak üzere 5 farklı tipte 8 adet daire bulunuyor. Rizzo Apartmanı projesinde tüm bina yenilenirken, binanın dış cephe restorasyonu ve aydınlatması, orijinal giriş holü, yer mozaiklerinin korunması ve restorasyonu, merdiven kovası ve hollerinin aslına uygun olarak restorasyonu, asansör, merdiven kovası üzerinde skylight çatı ve tüm çatının yenilenmesi yapıldı. Rizzo Apartmanı’nda ayrıca, doğalgaz tesisatı, jeneratör, 20 ton su deposu ve hidrofor gibi ihtiyaç duyulan fonksiyonlara yer verildi.
Diğer bir dönüşümü ise Kamondo Apartmanı’nda gerçekleştiren Beyoğlu A.Ş., Galata’da yer alan binada restorasyon projesine uygun olarak yenilemeler yaptı. 88.20 metrekare taban oturumuna sahip bina dört katlı olarak inşa edilirken, binada giriş katı dükkanlara ayrılmış. Bu katın üstündeki katlar yaklaşık 250 metrekarelik iki daireden oluşuyor. Beyoğlu A.Ş., bu iki projenin ardından kısa süre içinde yeni projelere başlayacağını açıkladı.
Kurtuluş‘un ilk sitesi Elysium Cool
Ofton İnşaat, İstanbul’un önemli semtlerinden biri olan Kurtuluş’ta eski gecekonduları yıkarak yerine Elysium Cool adında bir proje yapıyor. Bölgede 30 gecekondu sahibiyle anlaşan firma uzun yıllar süren çalışmaların sonucunda projeye başlayabildi. Kurtuluş’ta ilk site yaşamını getirecek olan proje, 7 bin metrekare alanda 5 blokta inşa edilen 210 daireden oluşuyor. 2008 Aralık’ta tamamlanacak olan projede, 62 metrekareyle 231 metrekare arasında değişik büyüklükte 12 farklı daire bulunuyor. Elysium Cool’da kapalı ve açık otoparktan fitness salonuna, saunadan hamama, açık ve kapalı yüzme havuzlarından çocuk oyun alanlarına kadar çeşitli aktivitelerin yapılabildiği alanlar yer alıyor.
Toplam 7 bin 100 metrekarelik arazinin 4 bin metrekaresi yeşil alanlara ayrılmış projede fiyatlar 139 bin 500 dolardan başlayıp, 451 bin 111 dolara kadar çıkıyor. Yaklaşık 30 milyon dolar yatırımla yapılan proje tamamlandığı zaman bölgenin çehresinin değişmesi bekleniyor. Yeni yatırımlarını yine şehrin merkezine odaklayan firma, 350 daireli Elysium Fantastic isimli bir projeyi daha hayata geçirmeyi planlıyor.
TV tüpü fabrikasının yerine yeni bir site
Uğurgül İnşaat ve Ark Yapı tarafından İstanbul Küçükköy’de yapılan Validesuyu Konutları eski televizyon tüpü fabrikasının üzerinde yükselirken, projenin tamamlanmasıyla birlikte bölgenin de çehresinin değişmesi bekleniyor. Uğurgül İnşaat’a ait olan ve toplam 23 bin metrekare büyüklüğündeki arazide 1950′li yıllarda dökme demir üretiliyordu. Daha sonraki yıllarda Türkiye’nin ilk televizyon tüpünün üretildiği fabrika, 1980 yılından itibaren kapatıldı. Ardından çeşitli kuruluşlara kiralanan fabrika, 2006 yılında yıkılırken, arazi yeni bir konut projesi olan Validesuyu için projelendirildi. 10 ve 11 katlı 9 blokta toplam 410 konuttan oluşan Validesuyu Konutları’nda 2+1 ve 3+1 tipinde 96 ve 250 metrekare arasında büyüklüğü bulunan konutlar 157 bin YTL ile 280 bin YTL arasında değişen fiyatlardan satılıyor. Yüzme havuzundan mini futbol sahasına kadar değişik aktivitelerin yapılabildiği projenin ilk etabındaki daireler Temmuz 2008′de teslim edilecek.
‘Bölgenin çehresi değişecek’
Validesuyu Konutları Satış Müdürü Güray Bulut, 2005 yılında gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle birlikte böyle bir projeye başladıklarını ifade ederek, şunları söyledi:
“Ömrünü tamamlamış fabrika binasının yerine böylesine modern ve insan ihtiyaçlarını karşılayan site yapmak bölge için de çok önem taşıyor. Tamamlandığında bulunduğu bölgenin de görünümünü değiştirecek olan Validesuyu Konutları’nın yapımına belediye de büyük destek sağlıyor. Burada İstanbul’un merkezinde ve ulaşılabilir fiyatlarla orta kesime yönelik konutlar üretiyoruz. Projedeki fiyatlar bölgedekilerden çok yüksek değil. Bu nedenle Validesuyu Konutları bölgedeki diğer binalardan fiyat olarak çok fazla ayrılmıyor.”
Levent Loft‘a kardeş geliyor
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ve Ülker Grubu’na bağlı Sağlam İnşaat’ın Levent’te yaptığı Levent Loft projesi, aslında bir dönüşüm projesi. Levent’te, çikolata fabrikası ve depo alanı olarak planlanan ve kaba inşaatı tamamlanan bir binanın konut projesine dönüştürmesiyle ortaya çıkan Levent Loft, aslında Türkiye’de gerçek anlamda ilk loft konut örneklerini de ortaya koydu. Büyük ilgi gören projedeki 144 konut çok kısa süre içinde satıldı. Levent Loft’un, büyük ilgi görmesi üzerine harekete geçen Akfen GYO ve Sağlam inşaat, bölgede Loft Bahçe adında yeni bir projeye başlama kararı aldı. Şirketler Levent Loft’un hemen arkasında gerçekleştirmek istedikleri Loft Bahçe adlı projenin imar durumunun netleşmesini bekliyor.
Taşyapı 68 yıllık villayı yeniliyor
Birçok yenileme projesine imza atan Taşyapı da bu konuda Kadıköy bölgesini ve Bağdat Caddesi civarını tercih ediyor. Şuanda Göztepe’deki Göztepe İş Merkezi projesinin inşaat sahası içinde kalan ve 1939 yılından bu yana ayakta kalmayı başaran Hazik Ziyal Villası’nı yeniliyor. Projeye, Hazik Ziyal Villası’nın mimarı, İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi’nin kurucusu ve ilk mimarı olan Emin Onat’ın adını veren firma, bu yapıyı daha sonra sosyal amaçlı olarak kullanmayı planlıyor. Şirketin ayrıca Ethemefendi’de bir yenileme projesi daha bulunuyor.
Esra Özsümer - Yavuz Karaman
