Gayrimenkul değerleme

Dar gelirlilerin büyük bir umutla satın almaya çalıştığı TOKİ konutlarında bazı durumlarda yaşanan sorunlar insanı çileden çıkartacak boyutlara ulaşıyor.

Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından Trabzon’un Yıldızlı Beldesi’nde yaptırılan konutların sorunları bitmek bilmiyor. 936 konutun yapıldığı 71 dönümlük arazinin tarım arazisi olduğu ortaya çıkınca, konutlara elektrik, yol ve su hizmeti verilemedi. Konutların birçoğuna kiralık veya satılık tabelası asan mal sahiplerinin tek umudu, Trabzon Valiliği Toprak Koruma Kurulu’nun, konutların bulunduğu bölgeyi tarım arazisi statüsünden çıkarması.

2 yıl süren inşaat sonunda geçtiğimiz aylarda bitirilen ve hak sahiplerine teslim edilen TOKİ binalarına giden yolu açmak için kamulaştırma modelini uygulayan Yıldızlı Belediyesi’nin bu uygulamasına, çevrede arazisi bulunan bazı vatandaşlar mahkeme yoluyla itiraz etti. Bunun üzerine mahkeme, yolun geçtiği arazinin imar planını istedi. Plan için DSİ, Bayındırlık, Çevre ve Orman İl müdürlüklerinden olumlu rapor alan belediyeye Tarım İl Müdürlüğü’nden gelen yazıda, söz konusu arazilerin sulama ve tarım arazisi olduğu belirtildi. 1979 yılında Köy Hizmetleri tarafından söz konusu arazinin sulama ve tarım arazisi olarak belirlendiği ifade edildi. Arazinin tarım bölgesi çıkmasının ardından Telekom, Belediye ve TEİAŞ, TOKİ binalarına hiçbir resmi işlem yapamaz hale geldi. Yolu bitirilmediği, elektrik ve suyun resmi yollarla sağlıklı olarak ulaşmadığı toplu konutlardan daire alan vatandaşlar, satma ya da kiralama yoluna gidiyor.

‘Evler su sızdırıyor’

Bu arada daire sahibi vatandaşlar evlerini gördüklerinde karşılaştıkları tablo karşısında da şaşkına döndü. Konutların büyük bir kısmında yer alan işçilik hataları dışında, tesisatın sağlıklı olmaması nedeniyle konutların önemli bir kısmına üst katlardan su sızıyor. 936 konutun bulunduğu TOKİ evlerinde şu anda 50′ye yakın dairenin dolu olduğu, geri kalan tüm dairelerin camlarına ise sahipleri tarafından satılık veya kiralık yazıları asıldığı belirtildi.

TOKİ’den daire sahibi olan ancak evini görmek için içeriye girdiğinde şaşkına döndüğünü belirten Abdulaziz Dilaver, “Evin içine girdiğimde mutfağından banyosuna, oturma odasından holüne kadar bütün kısımlarından su sızmıştı. ‘Bu durum sadece benim başıma gelmiştir’ diyerek üst kat sahibine ulaştım. Onun evi benimkinden de beterdi. Binalar her yerden su kaçırıyor. Sorunumuzu kimseye aktaramıyoruz. Muhatabımız yok. Bize evimizi önceden görme imkanı vermediler. Tapuyla birlikte evi de gördük ve şok olduk” dedi.

Soruna vali el koydu

Daire sahiplerinin başvurusu üzerine Trabzon Valisi Nuri Okutan duruma el koydu. Vali Okutan, Toprak Koruma Kurulu’nu en kısa zamanda toplayarak arazinin tarım arazisi statüsünden çıkartılması ve mağduriyetin giderilmesi için işlemleri başlattı. TOKİ konutlarında yaşanan sıkıntıları en kısa zamanda çözmeye çalıştıklarını belirten Yıldızlı’nın AKP’li Belediye Başkanı Yahya Tarakçı da, “Sorunları biliyoruz ve en kısa zamanda çözeceğiz. Biz oraya yol yaptırmak için ihale açtırdığımızda, arsanın tarım arazisi olduğu ortaya çıktı. TOKİ’deki konutların suyunu kısmen bağladık, çöplerini de alıyoruz. En kısa zamanda diğer sorunları da çözeceğiz” diye konuştu.

Alıntı : Milliyet emlak

Uzun vadeli konut finansman sistemi Mortgage’le birlikte devreye giren değişken faiz uygulaması, Türkiye’de tutmadı. Ev sahibi olmak isteyenler, tercihini sabit faizden yana kullanınca, bankalar şimdilik değişken faizi rafa kaldırmak zorunda kaldı.

Konut kredilerinde mortgage’nin yasalaşmasıyla birlikte gözler piyasaya yeni gelecek olan ürünlere çevrildi. Sabit faizli kredi kullandırımının devam ettiği mortgage tüketicileri değişken faizle tanıştırdı. 1 Haziran tarihinden kullanıma sunulan değişken faiz ilk günlerde birçok tüketici tarafından inceleme altına alındı. Fakat Temmuz ayında ABD’de yüksek riskli mortgage kredilerine dönük yaşanan sorunların global piyasaları tehdit etmesiyle birlikte bankacılar bu ürünü hemen rafa kaldırdı. Ancak, bu kararda asıl etkiyi, Türk tüketicilerinin uzun vadeli borçlanmalarda ayağını sağlam basıp, her ay ödeyeceği taksidin önceden bilmek istemesi yaptı.

BEKLENEN HIZ YAKALANAMADI

AKP’nin yüzde 46 oy çoğunluğu ile ikinci kez iktidar olmasının ardından piyasalarda esen bayram havası, temmuz ayında yaşanan global dalga ile temkinli bekleyişe döndü. Global dalganın etkisiyle bono faizleri hızla tırmanışa geçerken, tüketiciler bu dönemde borçlanmaktan uzak kalmayı tercih etti. Sektör özellikle cumhurbaşkanlığı seçimi sonrasında konut kredi kullanımında sıçrama beklerken, global dalga bu beklentinin gerçekleşmesinin önünde engel oldu. Ancak dalgalanma nedeniyle konut sektöründe de fiyatların artışa geçmemesi, yatırım amaçlı düşünen tüketicileri “Bu dalga Türkiye ekonomisine darbe vurmaz” diyerek, kredi kullanmalarını sağladı. Bazı kesim ise temkinli bekleyişine devam etti.

DEĞİŞKEN FAİZE İLGİ YOK

Cumhurbaşkanlığı seçimi sonrasında enflasyonda ve buna paralel olarak faizlerdeki düşüşle değişken faize sıcak bakmaya başlayan tüketicileri ise bu hevesinden anında vazgeçti. Dalgalanma ile bono faizlerinde yükseliş ve ’bundan sonra neler olabilir’ sorusunun olumsuz cevapları tüketicilerin sabit faiz ya da bir süre daha bekleme tercihine neden oldu. Bankacılar, “Şu konjonktürde değişken faize müthiş bir talep geleceğini düşünmüyoruz” derken, bu ürünün opsiyon olarak rafta kalacağını savundu. Reel faizlerin değişekn faizin işlerlik kazanması için çok yüksek olduğunu savunan bankacılar, “Değişken faize talebin olması için global reel faizin düşmesi ve tüketicilerin önünüzdeki 2-3 yılı çok net görebiliyor olması lazım. Dolayısıyla değişken faiz ilk etapta toplam konut kredileri içinde yüzde 5 pay alabilir” yorumunu yaptı.

DALGA BEKLENEN ARTIŞI SINIRLADI

Global dalgalanma öncesinde de değişken faizli konut kredisine yüksek talep olmasını beklemediklerini belirten Yapı ve Kredi Bankası, Konut Finansman Bölüm Başkanı İsmet Erdem, “Değişken faiz ürününe teorik ve teknik olarak hazırız. Hem enflasyon düşüşüne hem de buna paralel olarak faizlerin düşüşüne endeksli bir ürün. Dolayısıyla uzun vadede ekonomide herşeyin olamlu olduğunu düşenen ve ekonomiyi yakından takip edenlein talep edeceği bur ürün. Bu üründe faizin üst limiti ise yüzde 4 düzeyinde. Tabiki dalgalanma bu ürüne ilgisi olan tüketiciyi uzaklaştırır.

Ancak dalgalanma öncesinde de bu ürünün toplam krediler içindeki payı oldukça sınırlıydı. Sabit faizle kredi kullanımı ise devam ediyor. Burada bir düşüş yok. Ancak seçimler sonrasında beklenen sıçrama olmadı. Özellikle Cumhurbaşkanlığı seçiminden sonra talepte artış bekleniyordu. Ama buna ulaşılamadı. Dalgalanma beklenen talep artış hızını düşürdü” dedi.

Hürriyet

Yurt dışı piyasalarda yaşanan olumsuz seyir nedeniyle yükselen konut kredi faizlerinde bir süredir ciddi bir hareket görülmüyor. Geçtiğimiz günlerde çoğu değişikliğe gitmezken bazı bankalar ise konut kredi faizlerini artırdı.

Örneğin; HSBC, YTL cinsi 12 ay vadeli kredilerin faizini yüzde 1.19′dan yüzde 1.21′e, 216 ayın faizini yüzde 1.35′ten yüzde 1.45′e yükseltti. TEB ise 36 aya kadar vadelerde faizi yüzde 1.47′den 1.52′ye, 180 ayda ise 1.37′den yüzde 1.41′e çekti. Öte yandan, bazı bankalar da faizlerde indirime gitti. Anadolubank 120 aya kadar vadeli kredilerin faizini yüzde 1.39′dan 1.34′e indirdi. Akbank 240 ay vadelerde faizi yüzde 1.39′dan 1.34′e düşürdü.

Geçen hafta Merkez Bankası faizlerde 25 baz puanlık indirim gerçekleştirdi. Bu karar indirim ekim ayından önce beklenmediği için piyasalara sürpriz oldu. Ancak bu indirimin konut kredi faizlerinde son dönemde yaşanan durgunluğu etkilemesi beklenmiyor. Piyasalardaki belirsizlik sürdükçe konut kredi faizlerinde de ciddi bir değişim olmayacağı belirtiliyor. Bu belirsizlik nedeniyle bankalar tekrar faiz yarışına girmek istemiyor.

ABD Merkez Bankası’nm(FED) bu hafta yapacağı toplantıda faizlerle ilgili alacağı karar ve yapacağı açıklamalar piyasalara yön verecek. Piyasaların olumlu seyrini sürdürmesi ve Merkez Bankası’nın indirimlerini devam ettirmesi halinde yıl sonuna kadar konut kredi faizlerinde yüzde 1.30 seviyesinin altına doğru hareket olması bekleniyor.

Bankaların konut kredilerinde uyguladıkları vade ve faizlerde son durum şöyle:

Akbank: Banka, geçen ay konut kredilerinde 240 ay vadeye uyguladığı yüzde 1.39 oranındaki faizi yüzde 1.34′e çekti. 12 ay vadeye 0.99 ile en düşük faiz uygulayan banka olan Akbank, 24 aya yüzde 1.29 oranında faiz uyguluyor. Euro cinsi kredilerde ise 240 ay vadeye yüzde 0.60 faiz uygulayan banka, dolar cinsi kredilerde ise 120 ay vadede yüzde 0.65 faiz uyguluyor.

Anadolubank: 60 ay vadeli YTL cinsi kredilere yüzde 1.35 oranında faiz uyguluyor. Banka geçen ay 120 ay vadeli kredilerin faizini yüzde 1.39′dan 1.34′e indirdi. Dolar ve Euro cinsi kredilerde ise 120 aya kadar tüm vadelerdeki oranı, yüzde 0.80. Japon Yeni cinsi kredilerde 24 aya yüzde 0.30, 120 aya ise 0.39 oranında faiz uygulanıyor. 120 ay vadeli isviçre Frangı cinsinden kredinin faizi ise yüzde 0.54.

Denizbank: Banka geçen ay konut kredi faizlerinde değişikliğe gitmedi. Buna göre banka halen YTL kredilerde 120 aya kadar vadelerde yüzde 1.35 faiz uyguluyor. Döviz kredi faizlerini değiştirmeyen banka dolara yüzde 0.70, Euro’ya ise yüzde 0.65 faiz uyguluyor.

Fortis: 24 ay vadeye yüzde 1.55 faiz uygulayan banka, 36 ay vadeye yüzde 1.50, 120 ay vadeli kredilere ise yüzde 1.48 oranında faiz uyguluyor. Banka, Euro ve dolar cinsi kredilerde ise 60 aya kadar vadelerde yüzde 0.75, 300 aya ise yüzde 0.80 faiz uygulamaya devam ediyor.

Finansbank: Banka geçen ay YTL cinsi kredi faizlerini sabit tuttu. Buna göre 24 ay vadeye yüzde 1.19, 84 aya yüzde 1.29, 360 aya ise yüzde 1.32 faiz uyguluyor. Döviz kredi faizlerinde ise değişikliğe gidildi. Finansbank Euro cinsi kredilerde 144 aya kadar vadelere uyguladığı yüzde 0.80′lik oranı 0.59′a çekti. Dolar cinsi kredilerde ise 144 aya kadar vadelerde uygulanan faiz olan yüzde 0.85′ten 0.69′a indirildi.

Garanti Bankası: Banka, indirimli mortgage kapsamında 12 ay vadeye yüzde 1.16, 24 aya yüzde 1.23, 36 aya yüzde 1.26, 60 aya yüzde 1.28, 240 aya ise yüzde 1.30 faiz uyguluyor. Döviz faizlerini değiştirmeyen banka, dolarda 12 ay vadeye 0.54, 24 aya 0.62, 36 aya 0.69, 48 aya 0.71, 60 aya 0.76, 120 aya 0.78, 240 aya 0.79 faiz uyguluyor. Euro kredilerin oranları ise 36 ay vadede yüzde 0.69, 60 ayda 0.71,120 ayda 0.73, 240 ayda 0.74.

Halk Bankası: Faizlerini değiştirmeyen banka haleı 120 aya kadar tüm vadelerde yüzde 1.36 oranında faiz uyguluyor.

HSBC: indirimli konut finansmanı kapsamında banka, 6 ay vadeli YTL cinsi kredilerde yüzde 0.98 faiz uyguluyor. Geçen ay konut kredi faizlerini yükselten banka 12 ay vadeli kredilerin faizini yüzde 1.19′dan yüzde 1.21′e, 18 ayı yüzde 1.27′den yüzde 1.28′e, 24 ay yüzde 1.30′dan 1.32′ye çekti. Banka 36 aya kadar vade lerde yüzde 1.35 uygulamaya başladı. 48 aya kadar vadelerin faizi 1.32′den 1.37′ye çekildi. 60 aya kadar vadelerde yüzde 1.39 faiz uygulanmaya başlandı. 84 ay yüzde 1.40′a yükseltilirken 156 aya yüzde 1.43 uygulanıyor. Banka, 216 aya kadar vadelerin faizini yüzde 1.35′ten 1.45′e yükseltti. 300 aya yüzde 1.46 uygulanırken 360 aya kadar vadelerin faizi yüzde 1.36′dan 1.47′ye yükseltildi.

İş Bankası: İş Bankası, YTL cinsi kredilerde 120 aya kadar vadelerde yüzde 1.33 faiz uyguluyor. Euro ve dolar cinsi kredilerde 36 ay vadede yüzde 0.70,120 ay vadede yüzde 0.75 faiz uygulanıyor.

Millennium Bank: Millennium Bank da faizlerini sabit tuttu. Banka, 180 aya kadar vadeli YTL cinsi kredilere yüzde 1.49 faiz uyguluyor. Euro cinsi kredilerde 180 aya yüzde 0.59, İsviçre Frangı bazındaki kredilerde yüzde 0.52, dolar cinsi kredilerde 120 aya yüzde 0.67 faiz uyguluyor.

Oyakbank: Oyakbank da faizlerini yükselten bankalardan biri oldu. YTL cinsi kredilerde 60 ay vadede uygulanan yüzde 1.42′lik faiz yüzde 1.45′e, 144 ay vadede ise 1.39′dan 1.42′ye yükseltildi. Döviz kredi faizlerini değiştirmeyen banka, dolarda 144 ay için yüzde 0.70, Euro’da ise 144 ay vadeye yüzde 0.62 uyguluyor.

Şekerbank: Faiz oranlarını değiştirmeyen banka, YTL kredilerde 24 ay vadeye yüzde 1.79, 60 aya yüzde 1.66 oranında faiz uyguluyor. 180 aya kadar vadelerin faizi yüzde 1.47, 360 ay vadede ise yüzde 1.39. Dolar ve Euro cinsi kredilerde ise 120 ay vadeye yüzde 0.65 oranında faiz uyguluyor.

TEB: Geçen ay içinde faizlerini yükselten bankalardan biri olan TEB, YTL kredilerde 36 ay vadede uyguladığı yüzde 1.47′lik oranı yüzde 1.52′ye, 180 ay vadeye uyguladığı 1.37′yi ise 1.41′e yükseltti. Dolar cinsi kredilerde ise 60 aya yüzde 0.75, 180 aya 0.79 oranında faiz uygulanıyor. Euro kredilerin faizi 60 aya yüzde 0.70,180 aya 0.75, İsviçre Frang’ ında ise 120 aya yüzde 0.60, 180 aya 0.65 faiz uygulanıyor.

Tekstilbank: Banka, YTL cinsi kredilere 96 ay vadeye 1.44,120 ay vadede ise 1.48 faiz uyguluyor. Dolar cinsi kredilere 48 ay vadeye 0 75, 96 ay vadeye 0.79 faiz uygulanırken, Euro’da 96 ay vadeye 0.69 faiz uygulanıyor.

Vakıfbank: Faizlerini değiştirmeyen Vakıfbank halen 240 ay vadeli YTL cinsi kredilere yüzde 1.30 faiz uyguluyor.

YKB: Banka, YTL cinsi kredilerde 240 ay vadeye yüzde 1.35 faiz uyguluyor. Döviz cinsi kredilerde ise dolar bazında 240 ay vadeye yüzde 0.69, Euro bazlı kredilerde ise 240 ay vadeye yüzde 0.59 oranında faiz uyguluyor.

Mortgage sistemi ile gayrimenkul değerleme uzmanlığı gözde meslekler arasına girdi. Eksper olmak için avukat, doktor, mühendis ve doktorlardan bile yoğun talep var.

Mortgage Yasası ile birlikte gözler gayrimenkul değerleme sistemine çevrildi.

Yasaya gayrimenkullerin Sermaye Piyasası Kurulu’ndan (SPK) lisans almış değerleme uzmanı ve şirketler tarafından yapılması şartı konulması değerleme uzmanlığını gözde meslekler arasına soktu.

Özellikle gayrimenkullerin gerçek değerlerinin tespiti, yapılan gayrimenkul değerlemelerini bir standart altında toplamak ve denetim altına almayı hedefleyen düzenleme Türkiye’de henüz çok yeni bir kavram olan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı avukat, doktor, mühendis ve bankacı gibi farklı iş alanlarından da büyük talep görüyor.

Ekol Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Halil Dönmez, gayrimenkul değerleme uzmanlığının artık yasa ile de bir meslek olarak kabul edildiğini belirterek, “Şu anda sektörde SPK lisanslı uzman açığı var. Aktif olarak görev yapan 300′ün üzerinde lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı var. Bu sayı çok yetersiz. SPK’nın açtığı sınava binlerce kişi akın ediyor. Biz de hergün yüzlerce e-posta ile özgeçmiş alıyoruz” dedi.

ABD ve Avrupa’da çok popüler
Artı Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Engin Akkoç ise gayrimenkul değerleme uzmanlığının ABD’nin en çok tercih edilen meslekler sıralamasında 8′inci olduğunu vurgulayarak, “İngiltere’de meslek için 4 yıllık fakülte kuruldu. Türkiye’de son birkaç yıldır biliniyor. Ancak, mortgage ile bu alanda inanılmaz bir talep yaşanmasını bekliyoruz” dedi.

5 bin uzmana ihtiyaç var
Eksper Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü İbrahim Sarıhan da, yasanın henüz altyapı sorunları çözülmeden çıktığına işaret ederek, “Türkiye’de en az 5 bin değerleme uzmanına ihtiyaç var” dedi.

Uzmanlar, daire başına 300 YTL kazanıyor

Örneğin, bireysel çalışan bir gayrimenkul uzmanı apartman dairesi için 300 YTL alırken, bu rakam komple bir bina için 700 YTL’ye kadar çıkabiliyor. Villa tipi konutlar için ise 500 ile 550 YTL arasında bir ücret talep ediliyor
Lisanslı bir değerleme şirketi uzman bir çalışanına 2 bin 500 YTL ücret

Kaynak: Sabah

İnşaat şirketleri konutta durgunluğun aşılması ve taleplerin ertelenmemesi için yeni çareler arıyor. İstanbul’da 3 lüks konut projesinde başlatılan uygulama ile peşinat ya da taksit 6-12 ay arası öteleniyor.

Emlak piyasalarında seçim belirsizliği ve faizlerin yüksekliği ile başlayan durgunluğa, dünyada yaşanan mortgage krizi tedirginliğinin eklenmesi ile konut üreticileri yeni çözüm arayışlarına girdi. Alıcıların nitelikli konuta ihtiyaç duyduğu halde taleplerini ertelediğini gören üreticiler, satışlarını ertelememek için eylül ayı ile birlikte alıcılara ödeme kolaylığı sunan kampanyalara girişti. Ağaoğlu, Emay İnşaat ve Yapı Endüstrisi’nin başını çektiği kampanyalarda “şimdi al bir yıl sonra öde” seçeneği sunuluyor.

Konut sektöründe peşinat ya da taksit erteleme uygulamasını ilk olarak Büyükşehir Belediyesi iştiraklerinden Kiptaş ürettiği sosyal konutlarda hayata geçirmişti. Kiptaş ödeme gücü zayıf olanların hem taksit hem de kira ödememesi için halen sosyal konutlarda 18 aya kadar taksit erteleme imkânı tanımıştı. Böylece geçmiş yıllarda tüketicinin kredi kartı limitlerinin zorlanması nedeniyle perakende sektörünün bankalarla anlaşma yaparak hayata geçirdiği taksit erteleme-taksit atlatma uygulaması konut sektörüne de girmiş oldu.

Ağaoğlu ve Emay İnşaat teslim aşamasına gelen projelerindeki toplam 1400 konut için bankalarla anlaşarak kampanya düzenlerken Yapı Endüstrisi de henüz inşaatına başladığı 828 konutluk Başkaşehir projesinde başlangıçta sadece peşinatın yatırılmasını ve taksitlerin bir yıl sonra başlamasını yeterli gördü. Yapı Konut şirketi de kendi projesinde “Önce al-sonra sat” sloganlı kampanyasında benzer bir uygulamaya yöneldi ve ürettiği Arkeon Evleri’nden konut alanların eğer kendi evini satarlarsa bir yıl boyunca taksit ödemeleri gerekmediğini açıkladı.

45 günde satışı tamamlarız

Kampanya sahibi şirketler sonuçlardan umutlu. Yapı Endüstrisi’nin Başkaşehir projesinde 3 günde 150 konut satılırken kampanyaya pazar günü başlayan Emay İnşaat ve bir hafta önce başlayan Ağaoğlu’nun satış ofislerini de onlarca kişi ziyaret etti. Başkaşehir projesinin satış ve pazarlamasını üstlenen Konut Market Genel Müdürü Hakan Yener, projenin açıklanması ile birlikte hafta sonunda 500 kişinin bilgi almak için satış ofisine geldiğini söyledi. Yener, “Böyle giderse 45 günde tüm projeyi satmış olacağız” dedi.

Piyasaların 2 yıla yakın bir zamandır durgun olduğundan hareketle böyle bir kampanyaya başladıklarını anlatan Hakan Yener, piyasaların düzlüğe çıkacağına ve 2008 yılında altın çağını yaşayacağına inandıklarını ifade etti. Yener, “Bu inancımızı da taksiti 2008 yılına erteleyen bu kampanya ile göstermek istedik” dedi.

Başakşehir’de inşaatına başlanan Başkaşehir projesinde müşteri konut bedelinin yüzde 30′u kadar peşinatı yatırması halinde, aylık taksit ödemeleri 12 ay sonra başlayacak. Hakan Yener kredi taksitlerini erteleten bankaların yardımıyla bu sürenin 2 yıla kadar çıkabileceğini öne sürüyor. Dünyadaki mortgage krizi tedirginliğinin Türkiye’deki durgunluğu artırabileceğini belirten Yener, “Krizin derinliğini kimse tahmin edemiyor. Az da olsa bizim pazarımızı da etkileyebilir ama krizler gelip geçicidir ve gayrimenkule uzun dönemli yatırım yapan da hep kazançlı çıkmıştır” dedi.

Mevduatımıza faiz almadık

Emay İnşaat da tamamlanan 400 konutluk projesi KentPlus Mimarsinan için iki alternatifli plan hazırladı. Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Çağlar, kampanya amacının emlakta yaz durgunluğunu aşmak olduğunu ve bu yöntemin kendilerine banka tarafından önerildiğini söyledi. Çağlar ilanın yayımlanmasının üzerinden iki gün geçmesine rağmen müşterilerden gelen ilginin umut verici olduğunu da açıkladı. KentPlus’ta hemen taşınmaya müsait konutları alanlar, ya yüzde 20 tutarında peşinatı ödeyip taksitleri bir yıl sonra ödemeye başlayacak ya da taşınır taşınmaz taksitleri ödemeye başlayacak, peşinatı ise 2008′de ödeyecek. Projede 46 metrekarelik en küçük daireler 110-125 bin YTL, 137 metrekarelik en büyük daireler ise 250-290 bin YTL fiyat aralığında satılıyor.

Ağaoğlu da Ataşehir’de inşa ettiği MyWorld projesinde 31 Ekim’e kadar başvurulması halinde müşterileri taksitleri 7 ay erteleyecek bir kampanyaya davet ediyor. Toplam bin konutu içeren bu uygulamada, konut bedelinin yüzde 25′ini peşinat olarak verenler tapusunu alıp eve hemen taşınabiliyorlar.

Ağaoğlu Grubu Başkanı Ali Ağaoğlu, araba gibi hediyeler vererek de tüketicinin cezbedilebileceğini ama bunu maliyeti artıracağı için tercih etmediklerini söyledi. Ağaoğlu, “Onun yerine bankada tuttuğumuz mevduata faiz istemedik, o faiz gelirini müşterinin alım gücünü artırmak için kullanmayı seçtik” dedi.

Bu arada Yapı Konut tarafından Kurtköy’de gerçekleştirilen Arkeon Evleri projesinde de “Önce al-sonra sat” kredisi ile evini satıp yeni bir konut almak isteyenlere kampanya düzenleniyor. Arkeon Evleri’nde konut alanlar evlerini satarsa 1 yıl boyunca taksit ödemiyor. Ayrıca bu süre zarfında evini satanlar yüzde 2 erken kapama komisyonunu ödemeden kredisini kapatma imkânına sahip oluyor. Projede fiyatlar 239 bin euro ile 481 bin euro arasında değişiyor. 2004′te yapımına başlanan projede 230 konut teslim edildi, yaklaşık 100 konutun satışı ise sürüyor.

Taksit erteleyen bankalar da var

Konutta taksit erteleme seçeneği halen kredi pazarında payını artırmak isteyen Denizbank ve Milleniumbank gibi bankalar tarafından da müşterilerine sunuluyor. Finans sektöründe uygulamaya öncülük eden Denizbank’ın Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya, uygulamaya müşterileri ile birlikte karar verdiklerini söyledi. Yılmazkaya, “Biz kendimizi para satan bir kuruluş olmaktan ziyade iş ortağı olarak görüyoruz. Bu nedenle bu tür durgunluk zamanlarında piyasanın nasıl canlandırılacağına ilişkin müşterimiz olan inşaat şirketleri ile birlikte oturup düşünüyoruz ve farklı alternatifler geliştiriyoruz” dedi. Son bir yılda konut kredisinde pazar payını en fazla artıran iki bankadan biri olan Denizbank, ağırlıklı olarak Toplu Konut İdaresi ve Kiptaş’ın konutları olmak üzere toplam 30 projede, taksiti veya peşinatı erteleme seçeneğini sunuyor.

Fiyatlarda şok düşüş olmaz

Mortgage krizi yaşayan ABD ve İngiltere’deki beklentilerin aksine Türkiye’de konut fiyatlarında düşüş beklenmiyor. Ali Ağaoğlu nüfusun yarısı gecekondularda yaşayan, evlerin yüzde 70′inin yenilenmesi gereken bir ülkede konut talebinin durmayacağını belirterek “Ne kredi pazarı ne de konut pazarı bu ülkelerle karşılaştıracak özelliklere sahip. Türkiye’de konut fiyatları zaten düşük seviyede” dedi. Türkiye’de konut fiyatlarının dünyadaki mortgage krizinden etkilenerek düşeceği beklentilerine katılmayan Hakan Çağlar da özellikle toplu konutlarda arsalardan dolayı en ucuz maliyetin lokasyona göre bin ile 1500 dolar arasında değiştiğini anlattı.

Çağlar, “Dolayısıyla nitelikli toplu konuta bu ülkede ihtiyaç devam ederken, açık kapatılamamışken, fiyatlarda aşırı düşüş beklenmemeli. Kaldı ki kimse zararına satış yapmak istemez ve bu fiyatların altına düşemez” dedi. Hakan Çağlar dünyada likidite bolluğu yaşandığını ve yabancı sermayenin kendisine alternatif aradığını da dile getirerek “Son yaşanan gelişmeler Türkiye’nin önemini artırabilir. Yabancı yatırımcı yüzde 20 kâr marjını bulduğu yere gidecektir. Bu nedenle Türkiye’yi izlemeye devam edecektir” diye konuştu. ABD-Avrupa sermayeli gayrimenkul şirketi PRAmerica’nın Türkiye’deki ortağı Eria İnşaat da fiyatlarda düşüş olmayacağını ve konut pazarına yatırım planlarını değiştirmeyeceklerini açıkladı. Eria İnşaat kurucularından Aytek Şavkan dış piyasalardaki hareketlerden dolayı satışların yavaşlayabileceğini ama bunun da geçici süreli olacağını söyledi.

Konut kredi faizi 2008′de yüzde 1′in altına iner

Merkez Bankası’nın geçen hafta sonu kısa vadeli faiz oranlarını yüzde 0,25 puan indirmesinin konut kredilerine de yansıması bekleniyor. Bankalar, halen yüzde 1,30 ile yüzde 1,53 aralığında seyreden uzun vadeli kredi faizlerini ilk etapta sembolik olarak düşürmeye hazırlanıyor, inşaat sektörü de gelişmeden dolayı iyimser.

Finansbank bireysel bankacılıktan sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Gökhan Mendi konut kredilerini yükselten bankaların yeniden faizlerini aşağı çekeceklerini söyledi. Kendilerinin de 1-2 puanlık faiz düşüşüne hazırlandıklarını belirten Mendi, olumlu trend devam ederse faizlerin 2008 yılının birinci çeyreğinden itibaren yüzde 1′in altına ineceğini ifade etti. Anadolubank Perakende Pazarlama ve Mevduat Bölümü Müdürü Sarp Akkartal da banka olarak faiz indiriminde erken davrandıklarını ve kredi faizlerini 1,39′dan 1,34′e indirdiklerini söyledi.

Kredi kullanımı artmaz

Diğer bankaların da faiz oranlarını aşağı çekeceklerine inandığını anlatan Akkartal, bunun kredi kullanım oranlarını artırmayacağını da ifade etti. Merkez Bankası’nın faiz indiriminin devam ettiği ve dünya piyasalarının izin vermesi durumunda konut kredi faiz oranlarının yıl sonuna doğru yüzde 1,30′ların altına esneyeceğini belirten Akkartal, ama yüzde 1′lik faizlerin 2008 yılının ortalarına kadar görülemeyeceğini öne sürdü.

Avrupa Konutları Pazarlama Direktörü Ediz Giray faiz indiriminin Merkez Bankası’nın eğilimini göstermesi açısından önemli olduğunu dile getirerek bankaların da bu eğilimi iyi okuyup faiz ayarlayacaklarını söyledi. Giray, faiz indirimlerinin konut piyasasının canlanması için gerekli olduğunu da açıkladı.

Kaynak:Milliyet emlak

Realistexpo fuarı konut ihtiyacına cevap verebilmek amacıyla düzenlenmiş, gerçek alıcılarla doğru yatırımcıları ve bir çok emlak satıcısını bir araya getirecek bir organizasyon.

Yatırımcıları, proje sahiplerini, mühendis ve mimarları, seçkin emlak bürolarını bu fuar sayesinde tek mekanda alıcılarla buluşturacak ve aynı zamanda bu alandaki bir çok yeni teknolojik gelişmeleri de ziyaretçilerin beğenisine sunacakr. Türk gayrimenkul sektörünü uluslararası alıcılarla buluşturmayı hedefleyen Realistexpo, hedef kitlesi olan yatırımcılarla birebir görüşebilmesine, projeleri hakkında ayrıntılı olarak bilgi verebilmelerine imkan sağlayacak.

Ziyaretçiler, gayrimenkul sektöründe hızlı gelişmelerin yaşandığı bugünlerde, konut ve emlak sektöründeki son mevzuat ve Mortgage sistemi hakkındaki tüm bilgileri edinebilecekler.

Fuar tanıtımı için afiş, bilboard, davetiyeler, dergiler, televizyonlar, radyolar, gazeteler, fuar haberleri, bilişim sponsoru Mynet Emlak aracılığı ile internet ortamında ve güncel mevcut dataya direk ulaşarak, katılımcıların fuardan maksimum verimi elde etmesi sağlanacak.

Türkiye’de yeni yeni uygulamaya başlayan mortgage broker’lığı hem kariyer yapma hem de para kazanma şansı veriyor.

Gayrimenkul sektöründe yeni gelişen mesleklerin başında gelen mortgage broker’lığı konusunda Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) eğitim kursu açtı. Piyasadaki eleman sıkıntısını gidermek ve sektörün çok daha profesyonel hizmet vererek konut kredisi kullanıcılarının daha bilinçli ve doğru karar vermelerine yardımcı olmak için Ankara’da düzenlenecek kurslar Eylül ayında başlıyor.

Ankara Ticaret Odası’nın desteği ile Milli Eğitim Bakanlığı ve ATEM işbirliğinde düzenlenen Emlak Müşavirliği - Mortgage Broker’lığı kursu toplam 60 saatten oluşacak. Gayrimenkul değerleme ve finans matematiği gibi 6 ders başlığında düzenlenecek kursların ilki Eylül-Ekim döneminde yapılacak. Kursa katılmak için Emlak Danışmanlığı kursundan başarı belgesi almak ve eğitim öncesinde yapılacak seviye tespit sınavından başarılı olmak şartları aranıyor.

Kursların ardından Mortgage Broker’lığı Sertifikası almaya hak kazananlar ATEM’in bankalarla yaptığı anlaşmalar çerçevesinde aldıkları eğitimi uygulama imkanı da bulacak. Bu kapsamda, konut kredisi veren bankalar broker’lara kredileri tüketicilere pazarlayabilme imkanı verecek.

‘Piyasadaki broker açığını kapatacağız’

ATEM Başkanı Ali Taylan, mortgage broker’lığının dünyada birçok ülkede uzun yıllardır uygulandığını ve oldukça prestijli mesleklerden biri olduğunu anlatarak, “Türkiye’de bu konuda ciddi bir eksiklik yaşanıyor. Biz vereceğimiz bu eğitimlerle hem mortgage broker’lığındaki açığı kapatmayı hem de sektörde verilen hizmet kalitesini artırmayı planlıyoruz” dedi. Taylan, mevcut emlak danışmanlarının bu eğitimlerle daha nitelikli hale geleceğini ve yeni yeni insanların da mortgage broker’ı olmak isteyeceğini belirterek, Türkiye’de kullanılan konut kredilerinin çok küçük bir bölümünün bile broker’lar aracılığıyla yapılması durumunda bu iş kolunda kısa sürede ciddi bir büyüme beklediklerini söyledi.

Aynı zamanda broker’lık da yapan emlak danışmanlarının vatandaşlara en uygun şartlarda kredi kullandırmasının yanı sıra, kontu temininde de aracılık edeceğini ifade eden Ali Taylan, “Böylece emlak danışmanları, bir konut alımında tüketicilere verilebilecek tüm hizmetleri sunacak. Tüketiciler de hem konut bulmak hem de en uygun şartlarda kredi almak için kapı kapı dolaşmak zorunda kalmayacak” dedi.

Müşteri temsilcisi arayan emlak ofislerine kolaylık

Diğer taraftan, ATEM tarafından düzenlenen Emlak Müşavirliği kurslarını başarıyla tamamlayıp belge alan ATEM ve Ankara Ticaret Odası’na kayıtlı emlak ofislerine iş imkanı sağlanması amacıyla ‘müşteri temsilcisi&nbsp- yardımcı eleman’ havuzu oluşturuldu. Bu kapsamda emlak müşavirliği belgeli ‘müşteri temsilcisi&nbsp- yardımcı eleman’ ihtiyacı olan ofisler ATEM’e müracaat ederek, aradıkları özelliklere sahip kişileri insan kaynakları portföyünden bulabiliyor.

Konutta vatandaşlar için büyük bir risk oluşturan maketten ev alımında vatandaşların imzaladıkları sözleşmenin yasanın öngördüğü şartlara uygunluğuna ve konutları pazarlayan firmalara dikkat etmesi gerekiyor.

Tüketicileri Koruma Derneği (TÜKDER) Genel Başkanı Fikri Karagöz, tutsat yasası ve konut kredi faizlerindeki düşüş nedeniyle inşaat sektörüne bir canlılık geldiğini, çok sayıda tüketicinin de cazip ödeme seçeneklerinin sunulduğu böyle bir ortamda konut sahibi olma arzusu içine girdiğini belirtti. Gazetelerde ve reklam panolarında verilen ilanlar, gösterişli ofislerde sergilenen maket konutlar, kira öder gibi konut sahibi olmayı sağlayacak ödeme seçenekleri, hatta inşa edilip alıcı adaylarına sunulan örnek konutlarla tüketicinin beğenisi ve tercihini etkilemeye çalışan çok sayıda firmanın ortaya çıktığını ifade eden Karagöz, şöyle konuştu:

“Son günlerde derneğimize yapılan başvurularda, ‘350 YTL’den başlayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun’ ilanlarına kanarak, bir miktar peşin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödeyerek ev sahibi olacaklarını hayal ederek inşaat şirketleriyle sözleşme imzaladıklarını, daha sonra yaptıkları araştırmalarda, gazetelerde boy boy verilen görkemli ilanların aldatmaca olduğunu, bitmiş ne de bitecek konutlarının olacaklarına inanmadıklarını, bu nedenle ilgili inşaat şirketlerine başvurarak, sözleşmeden dönmek, ödedikleri peşinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerini, ancak ilgili şirketin güçlük çıkardığını, ödedikleri peşinatı ve imzaladıkları senetleri geri vermediklerini öne sürdüler.”

Sözleşme yasaya uygun yapılmalı

Karagöz, vatandaşlardan imzaladıkları sözleşmenin yasanın öngördüğü şartlara uygunluğuna dikkat etmeleri gerektiğini ifade ederek, özellikle henüz inşaatına başlanmayan konutları pazarlayan firmalar hakkında mutlaka ön araştırma yapılması gerektiğini bildirdi.

“Maketlerle yapılan hayali konutlara dikkat” diyen Karagöz, “Yetkilileri uyarıyoruz yasal boşluklardan yararlanarak, kötü niyetli kişilerin kurdukları firmaların, gazetelerde verilen tam sayfa ilanlar, gösterişli ofislerde sergilenen maket konutlar ve olağanüstü cazip ödeme seçenekleriyle tüketicilerin kandırılmasına izin vermesinler. Aksi takdirde konut mağdurları yaratılacak” görüşünü kaydetti.

Kaynak:Milliyet Emlak

Konut talebinin yanlış yönlendirilmesi 1970′li yıllarda kooperatifzedelerin doğmasına neden olurken, bugün ise maket üzerinden satılan projelerinin bazılarının yeni konutzedeler yaratacağı ifade ediliyor.

Son yıllarda yaşanan gayrimenkul hareketliliği, konutu daha da cazip bir yatırım alanı haline getirdi. Gayrimenkul sektöründe hareketliliğin üst noktada olduğu 2005 yılında, Türkiye’de günde 2 binin üzerinde emlak satıldı. Özellikle büyük şehirlerde mevcut taşınmazların yanı sıra, yeni üretilecek olanlar bile henüz proje aşamasındayken tükendi. Bu durum inşaata ilgiyi hem arz hem talep noktasında daha fazla artırdı. Sektöre, art arda yeni oyuncular girdi, arsa bulan inşaata soyundu. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin diğer büyük illeri şantiyeye dönüştü. Gazetelere verilen tam sayfa ilanlarla alıcı adaylarına çağrılar yapıldı. Latince isimler taşıyan, yüzme havuzlu, yeşillikler içinde, bambaşka hayatlar vaat eden yüzlerce proje maketleri gösterilerek satıldı.

Her ne kadar, ‘maket daireyi sattırmaz, yalnızca ev hakkında genel bir düşünce oluşturur’ dense de, bugün markalı konut inşaa eden firmaların birçoğu ‘maketten konut satma’ yöntemini uygulamaya devam ediyorlar. Gayrimenkul uzmanları, bu konuda ev sahibi olmak isteyenlere ‘Projeyi görmeden maketten ev satın almayın!’ uyarısında bulunuyorlar.

Yetkililer, ayrıca önümüzdeki dönemde finansal ve teknik altyapısı yeterli olmayan bazı inşaat firmalarının sektörden eleneceğini, bunun da yeni konut mağdurları yaratabileceğinin altını çiziyorlar.

Projeler el değiştiriyor

Peki bu durum geleceğe ilişkin nasıl riskler taşıyor? Önümüzdeki döneme talep yaratılmadan inşa edilen konut projelerinin tamamlanamama veya el değiştirme olasılığı var mı?

İşte geçtiğimiz günlerde, bu türden sorulara yanıt olabilecek bir gelişme yaşandı.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın(GYO) hasılat paylaşımı yöntemiyle ihaleye çıkardığı Bahçeşehir’deki 52 bin 994 metrekarelik arsasının ihalesini geçtiğimiz yılın nisan ayında Ekşioğlu İnşaat-Gürbüz İnşaat ve Kare İnşaat ortak girişim grubu kazanmıştı. Üçlü grup bu ihaleyi 216 milyon YTL toplam hasılat ve yüzde 41 idare payı teklifi ile kazanmıştı. Ne var ki ihaleyi kazanan bu üçlü konsorsiyum projeyi devretmek veya ortak almak için gazetelere boy boy ilanlar verdi.

Yapılan pazarlık sonucunda proje, 250 milyon YTL karşılığında geçtiğimiz günlerde el değiştirdi. Projenin yeni sahibi Kuzu İnşaat oldu.
Kuzu İnşaat’ın Bahçeşehir’de Spradon Evleri, Spradon Kuleler ve Spradon Teras Evler olmak üzere üç ayrı konut projesi bulunuyor.

Bahçeşehir’de daha önce de bir proje el değiştirmişti. AA Grup-Demirkaya ve Mehmet Çelik’in TOKİ’den ihaleyle aldığı projeyi Yapı Endüstrisi devralmıştı.
Adı Başkaşehir olan bu projeyle ilgili 253 milyon YTL hasılat taahhüdü var ve bundan TOKİ’ye yüzde 38 pay verilecek.

Maketten ev almayın!

Son dönemde maketten ev alan tüketicilerden gelen yoğun şikayetler, tüketici derneklerini de harekete geçirdi. Tüketicileri Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Fikri Karagöz, maketler üzerinden yapılan hayalî ev satışları konusunda ev sahibi olmak isteyenleri uyardı. Derneğe eskiden bu yönde 3-4 şikayet başvurusunun olduğuna işaret eden Karagöz, şimdi ise şikayet sayısının ayda 30 ile 40 adet olduğuna vurgu yaptı. Karagöz, yaptığı açıklamada şöyle konuştu:

“Son günlerde derneğimize yapılan başvuran vatandaşlar, 350 YTL’den başlayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun ilanlarından hareketle, bir miktar peşin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödemeleri koşuluyla inşaat şirketleriyle sözleşme imzaladıklarını iletiyorlar. Ne var ki kendilerine verilen taahütlerin yerine getirilmemesi üzerine ilgili inşaat şirketlerine başvurarak, sözleşmeden dönmek, ödedikleri peşinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerinde ise ilgili şirketlerin, kendilerine güçlük çıkardıklarını, ödedikleri peşinatı ve imzaladıkları senetleri geri vermediklerini söylüyorlar. Yetkilileri tüketicilerin kandırılmasına izin vermemeleri konusunda uyarıyoruz. Aksi takdirde konut mağdurları oluşturulacak”

Konutta batık oranı arttı

Merkez Bankası verilerine göre, bankaların verdiği konut kredisi miktarı yüzde 29.3 artarak 27 milyar YTL’ye tırmandı ancak batıklardak artış yüzde 335 oldu. Veriler geçen yıl sadece 26.7 milyon YTL olan ödenemeyen konut kredisi tutarının 4 kattan fazla artarak 116.3 milyon YTL’ye çıktığını gösteriyor. Bu miktar şimdilik verilen konut kredilerin içinde önemli bir tehlike arzetmese de son bir yılda hızla tırmanan batık oranı verilen kredinin binde 12’sinden binde 43′üne çıktı. Ancak batık kredi oranının artış hızının çok yüksek olması sistemi ileride tehlikeye sokacak bir durum arzediyor. Batık kredi oranı ve kredi artışı aynı hızla artarsa batık oranı 3 yılda verilen kredinin yüzde 16’sının geçmiş olacak. Uzmanlar, Türkiye’den büyümeyi devam ettirecek önlemlerin alınmaması halinde bankalara 80 milyar YTL borçlanan vatandaşları zor günler beklediğini belirtiyor.

‘Hayal kırıklıkları yaşanabilir’

Erdal Eren(Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı)

“Ağırlıklı olarak ihtiyaç sahiplerinden çok uzun yıllardır paralarını menkul değerlerle çalıştıran yatırımcıların yoğun ilgisiyle büyüyen, hatta çok şişen bu sektörde yap-sat değimi sat-yap şekline döndü. Bu gibi fırsatı kaçırmama, kısa zamanda çok kazanma ve furya davranışlarının hepsinde hayalkırıklığı yaşama riski hep vardır. Geçmiş dönemlerde yaşanmış bankerzede, dövizzede olaylarındaki yaşananlardan sonra bir kısım konutzedenin oluşması ihtimali tabi ki var. Ama doğruyu söylemek gerekirse ucuza almak için risk alan, veya fırsattan istifade normalin çok üstünde kazanmak için biz gibi kuruluşların uyarılarını görmezden gelen ve kârdan zarar etme ihtimali olan yatırımcı için çok endişe etmiyorum. İmkan sahibi kişilerin kumar kayıpları için etmediğim gibi. Umarım ihtiyacı için konut almağa çalışan dar gelirli insanlarımız daha dikkatli davranıyorlardır. Mortgage yasasının tüm yan unsurlarıyani sigorta,denetim vb gibi kurallar işlemeğe başladığında daha güvenli bir gayrimenkul ortamı oluşacaktır”

‘Projenin bitiş tarihi önemli’

Başak Soner (TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi)

“Maketten ev satın alanların bazıları maalesef üzücü sonuçlarla karşılaştılar. Görmeden konut alınmamalı maket yanıltıcı olabilir. Projenin bitiş tarihi önemli, mutlaka bitiş tarihi sorulmalı. İmzalanacak olan sözleşme önemli, yeterli cezai şart yoksa alıcı mağdur olur. Ev bitmez, teslimi gecikir, siteyse ortak alanlar bitmez, konutun içinde ıslak zeminler ya da mutfak-banyo yarım bırakılır. Tüm bunlar kesin şekil ve şarta bağlanmalı, cezai hüküm konulmalı.

Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir. Bunlara dikkat edilmeli. Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır. Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı da önem arz eder”

‘Üzücü olaylar yaşanabilir’

Serdar İnan (İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı):

“Zaten satışa sunulan malların hızla satılması, piyasaya bu kadar yeni ve acemi oyuncunun girmesini teşvik etmiş durumda. Bunun devamı piyasada şu anda bir alabora durumu söz konusu. Yapan kaça satması gerektiğini tam bilemiyor, alan almalı mı, yoksa beklemeli mi tam çıkaramıyor. Ayrıca bu belirisizlik ortamı, yeni oyuncuların daha çok hata yapmasına sebep verir durumda. Malesef yakında pek çok üzücü durum ile karşılaşabiliriz. Ancak piyasa genelde iyi, işini doğru yapana yeni imkanlar yaratır durumda. Bu fırtınanın sonunda pusulası ve gemisi sağlam olanlar kazanır diyorum.

Şu an piyasada toptan, ucuz rakamlara fırsatcılara mal satan müteahhitler var. Zararına satarak bir müddet giderim diyorlar. Bu gibi projeler genelde yanlış yerde, doğru yapılmayan işler. Sistemi bozuk işler şu an yüzde beş gibi ancak yakın vadede yüzde onlara kadar ancak çıkar. Bu seviyede de kalacaktır?

‘Talep örgütlenmesi yok’

Oğuz Soydan (İdeal Yaşam Alanları Yönetim Kurulu Başkanı)

“Konut koopetiflerinin işleyiş şekli şöyledir İlk önce talep örgütlenmesi ile ev sahibi olmak isteyen insanları bir araya getirip, kooperatifi kurarsınız. Daha sonra arsa satın alınır ve insansanlardan topladağınız aidatla inşaat başlar. Bugün ise konut üreticilerini neredeyse tamamının izlereği yöntem arsayı bulup talep yaratmadan projeyi maketten pazarlama. Bu yöntemin bir risk taşıdığı ortada. Konut talelebi bu şekilde devam ettiği sürece konut inşaatından anlayan da anlamayan da bu işe yatırım yapmaya devam edecektir. Ne var ki bu işi layıkıyla yapmayanlar bir süre sonra eleneceklerdir. Arkalarında bir yığın konutzede bırakarak”

İMAR KANUNU

MADDE 1 -AMAÇ :
Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
MADDE 2 -KAPSAM :
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.
MADDE 3 -GENEL ESAS :
Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılmaz.
MADDE 4 -İSTİSNALAR :
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır. Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
MADDE 5 -TANIMLAR :
Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır. Nâzım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nâzım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.
İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
İlgili İdare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir.
Bakanlık, Bayındırlık ve İskân Bakanlığıdır.
Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyetialtına verilmiş olan alanlardır.
Çevre düzeni planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm,
ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.
(Ek Fıkra : 26.04.1989 - 3542 s.Y.m.1) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita-kadastro ve benzeri alanlarda meslekî ve teknik öğrenim veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
Ayrıca, bu Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte tarif edilir.
MADDE 6 - İMAR PLANLARI İLE İLGİLİ ESASLAR PLANLAMA KADEMELERİ :
Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; “Bölge Planları” imar planları ise, “Nâzım İmar Planları” ve “Uygulama İmar Planları” olarak hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir.
MADDE 7 -HALİHAZIR HARİTA VE İMAR PLANLARI :
Halihazır harita ve imar planlarının yapılmasında aşağıda belirtilen hususlara uyulur.
a) Halihazır haritası bulunmayan yerleşik yerlerinin halihazır haritaları belediyeler veya valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik mercii belediyeler ve valilikler olup tasdikli bir nüshası Bakanlığa diğer bir nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir.
b) Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000′i aşan yerleşmelerin imar planlarının yaptırılmaları mecburidir.
Son nüfus sayımında nüfusu 10.000′i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.
c) Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni yerleşme alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya valiliklerce yapılacak mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.
Haritaların alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen vazifeliler, vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 7 nci maddesindeki selahiyeti haizdirler.
MADDE 8 - PLANLARIN HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI :
Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur.
a) Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.
b) İmar Planları; Nâzım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nâzım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü taktirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar. Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir. Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.
MADDE 9 -İMAR PLANLARINDA BAKANLIĞIN YETKİSİ :
Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir âfetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.
(1)(Ek Fıkra:24.11.1994 - 4046 s. Y. m.41) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlarından gerekli görüş, (Belediye) alınarak Çevre imar bütünlüğünü bozmayacak mevzi imar tadilatları ve imar planlarının ve buna uygun imar durumlarının Başbakanlık özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştirilmezler. İlgili belediyeler görüşlerini on beş gün içinde bildirir.
—————-
(1) - fıkrada yer alan (İSKİ, ASKİ, Belediye, Mimarlar Odası) ibaresi (Belediye) olarak değiştirilmiş ve “imar tadilatları ve” ve aynı paragraf sonuna da “ilgili belediyeler görüşlerini on beş gün içinde bildirir.” ibareleri 03.04.1997-4232 s. Y. m.4 ile eklenmiştir.
—————-
Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği taktirde, Bakanlık, valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar planının resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını re’sen yapar ve onaylar. Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde re’sen onaylar. (20.06.1987 - 3394 s.Y.m.7 ile eklenen fıkra - Anayasa Mahkemesi
(E.1990/38, K.1991/32, T.26.09.1991) kararıyla iptal edilmiştir) (*1)
Kesinleşen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların uygulanması mecburidir. Re’sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
MADDE 10 İMAR PROGRAMLARI, KAMULAŞTIRMA VE KISITLILIK HALİ :
- Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.
İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
MADDE 11 -KAMUYA AİT GAYRİMENKULLER :
İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu taktirde, arsası hariç yalnız binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.
Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.
Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği taktirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar, meydanlar ile meralar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.
MADDE 12 -CEPHE HATTI :
İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.
MADDE 13 - İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLER :
Resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şekli devam eder.
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
Ancak, parsel sahibi imar planlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra müracaat ettiğinde imar planlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı, okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlardan ilgili kamu kuruluşunca yapımından vazgeçildiğine dair görüş alındığı taktirde, tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar planına göre inşaat yapılır. Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan imar planlarında, bahsedilen beş yıllık süre bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren geçerlidir.
Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.
MADDE 14 -İRTİFAK HAKLARI :
Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir. Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle, bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir.
MADDE 15 - İTİRAZ VE TEVHİD :
İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının itirazına veya tevhidine izin verilmez.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
MADDE 16 -TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ :
Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği taktirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.
MADDE 17 -KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLAR :
Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel taktiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giren yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şûyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.
MADDE 18 - ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ :
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile,yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya,
müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya
ve re`sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yer-
ler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe
kullanılır.Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların
dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dola-
yısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı”
olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları,
düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin
yüzde kırkını (otuzbeş olan oran 3.12.2003 t. 5006 sayılı Kanun ile 40 olarak değitirilmiştir) geçemez.
(Değişik: 3.12.2003 t. 5006 sayılı Kanun
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk
ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi
hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az oldu-
ğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile
tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi ha-
linde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrı-
lır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenle-
me ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir
düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alı-
nanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup,
şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan
bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmı-
nın plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise,
birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel
üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine
ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu gide-
rilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar,
belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafa-
katları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdir-
de, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir iz-
ni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin
tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müsta-
kil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı veri-
lebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma be-
deli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine
karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye
veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat
Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama
amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç
imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri his-
selere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

MADDE 19 -PARSELASYON PLANLARININ HAZIRLANMASI VE TESCİLİ :
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir.
Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler.
Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
MADDE 20 - YAPI :
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşların vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis bölgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
(*)MADDE 21 -YAPI RUHSATİYESİ :
Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden ((1)) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
————-
(1) - Fıkradaki, “… veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından…” ibaresi, Anayasa Mahkemesi kararıyla (E.1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986) iptal edilmiştir.
————-
(*)MADDE 22 - RUHSAT ALMA ŞARTLARI :
Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik ((1)) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ((2)) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanlış olduğu taktirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
—————
(1) - Fıkradaki, “…veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik…” ibaresi, Anayasa Mahkemesi kararıyla (E. 1985/11, K.1986/29,T. 11.12.1986) iptal edilmiştir.
(2) - Fıkradaki, “… veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik…” ibaresi, Anayasa Mahkemesi kararıyla (E. 1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986) iptal edilmiştir.
—————
MADDE 23 - GELİŞTİRME ALANLARINDA YAPI RUHSATI :
İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, Şarttır. Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, foseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı taktirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lâğım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.
Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütününü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerinde isabet eden bedel alınmadıkça kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz. Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.
Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir. İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı yada bina sahiplerinden usulünce alınır.
İmar planlarında meskûn saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lâğım şebekesine veya varsa umumi foseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi foseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı taktirde ilgili idare tarafından yıktırılır.

MADDE 24 - (Anayasa Mahkemesi kararıyla - E.1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.) (*2)
YEMİNLİ SERBEST MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK BÜROLARININ KURULUŞU, YETKİ ALANLARI VE SORUMLULUKLARI :
MADDE 25 - YEMİNLİ SERBEST MİMARLIK VE MÜHENDİSLİKBÜROLARININ SINIFLANDIRILMASI :
(Anayasa Mahkemesi kararıyla - E.1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.) (*3)
MADDE 26 -KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER İLE SANAYİ TESİSLERİNDE RUHSAT :
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silâhlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara, belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
(3. Fıkra, Anayasa Mahkemesi kararıyla - E.1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.) (*4)
MADDE 27 - RUHSATA TABİ OLMAYAN YAPILAR VE UYACAKLARI ESASLAR :
(1.,2.,3. Fıkralar, Anayasa Mahkemesi kararıyla - E.1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.) (*5)
Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanları ve civarında mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı aranmaz.
Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gerekir.
(*)MADDE 28 -FENNİ MESULLER VE MESULİYETLERİ İLE MÜTEAHHİT SİCİLLERİ :
Yapının fenni mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliklere ((1)) bildirmeye mecburdurlar. Bu ihbar üzerine 32 nci maddeye göre işlem yapılır.
Yapının nev’ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine göre proje ve eklerinin tanziminin ve inşaatının kontrolünün 38 inci maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması mecburidir.
Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan meslek mensubu, bu vazifeden çekildiği takdirde, tatil günleri hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle birlikte keyfiyeti yazılı olarak ilgili idareye bildirmekle mükelleftir, aksi taktirde kanuni mesuliyetten kurtulamaz.Fenni mesulün herhangi bir sebeple istifası halinde istifa tarihinden önce yapılan işlerde sorumluluğu devam eder. Fenni mesuliyeti üzerine alanın istifa veya ölümü halinde başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti deruhte etmedikçe yapının devamına müsaade edilmez.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel inşaat yapan müteahhitlerin sicilleri belediyelerce, bu hudutlar dışında özel inşaat yapanların sicilleri de valiliklerce tutulur.
————–
(1) - Fıkradaki, “…veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarına…” ibaresi, Anayasa Mahkemesi kararıyla - E.1985/11, K.1986/29 - T. 11.12.1986 iptal edilmiştir.
MADDE 29 —————- RUHSAT MÜDDETİ :
Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır.
Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.
Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.
MADDE 30 -YAPI KULLANMA İZNİ :
Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…(1)…) bürolarından, 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (…(2)…) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. (…) (2)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtaramayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz. ————-
(1) - Fıkradaki “…veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik…” ibaresi; Anayasa Mahkemesi kararıyla 11/12/1986 tarih - E. 1985/11, K. 1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.
(2) - Fıkradaki “…veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik büroları …” ibaresi ile bu fıkranın sonundaki “…Ancak müracaat yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosuna yapılmış ise bu hüküm uygulanmaz. Yeminli büro, müracaatı bu süre içerisinde müsbet veya menfi mutlaka sonuçlandırmak zorundadır…” hükümleri, Anayasa Mahkemesi kararıyla, E. 1985/11, K. 1986/29, T. 11.12.1986 iptal edilmiştir.
————-
MADDE 31 -KULLANMA İZNİ ALINMAMIŞ YAPILAR :
İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
MADDE 32 -RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI OLARAK BAŞLANAN YAPILAR :
Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulca (…(1)…) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshasıda muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
———–
(1) - Fıkradaki “…veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca…”ibaresi, Anayasa Mahkemesi kararıyla - E. 1985/11, K. 1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir.
MADDE 33 ———— UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERDE MUVAKKAT YAPILAR :
İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.
Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur. Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
MADDE 34 -İNŞAAT, TAMİRAT VE BAHÇE TANZİMİ İLE İLGİLİ TEDBİRLER VE MÜKELLEFİYETLER :
İnşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yer altı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması, yapı, yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması, mecburidir.
Yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir.
Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.
Zemin katlarda, dükkân yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeleri yayaya açık bulundurulacak, yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz. Bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarına merdiven yapılması zaruri hallerde rıht yüksekliği 0,15 metreden fazla olamaz.
MADDE 35 -BİNA ÖN CEPHE HATTI İLE YOL ARASI VE TABİİ ZEMİNİN KAZILMASI :
Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez.
Her ne sebeple olursa olsun evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden 0.50 metreden daha aşağıda teşekkül etmiş bulunan binalarla bu gibi arsaların sahipleri, gelip geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol kenarına yönetmelikle belirtilen veya civarın karakterine göre, ilgili idarece tespit edilen şekilde bahçe duvarı veya parmaklık yapmaya ve gereken emniyet tedbirlerini almaya mecburdurlar.
MADDE 36 -KAPICI DAİRELERİ VE SIĞINAKLAR :
Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.
Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır.
Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar yönetmeliklerinde gösterilir.
MADDE 37 - OTOPARKLAR :
İmar planlarının tanziminde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar göz önünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır.
Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez.
Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez. Bu fıkra hükmüne aykırı hareket edildiği takdirde ilgili idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilir. Mülk sahibi tebligata rağmen müddeti içerisinde gerekli düzeltmeyi yapmaz ise, belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir.
MADDE 38 -HALİHAZIR HARİTALARIN İMAR PLANLARININ VE YAPI PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE UYGULANMASI :
Halihazır harita ve imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni mesuliyetini; uzmanlık, çalışma konuları ve ilgili kanunlarına göre, mühendisler, mimarlar, şehir plancıları, deruhte ederler.
(Değişik Fıkra : 26.04.1989 - 3542 s.Y.m.2) Yapıların, mimarî, statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulanmasıyla ilgili fennî mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikte düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler. (*6)
MADDE 39 -YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ YAPILAR :
Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir.
Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icap ettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
MADDE 40 -KAMUNUN SELAMETİ İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER :
Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik veya trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman tevlideden tesislerin hususi mecra, lağım, çukur, kuyu; mağara ve benzerlerinin mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna meydan verilmemesi ilgililere tebliğ edilir.Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmediği takdirde belediye veya valilikçe mahzur giderilir; masrafı % 20 fazlasıyla arsa sahibinden alınır veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur.
MADDE 41 -ARSALARIN YOLA BAKAN YÜZLERİ :
Belediyeler veya valiliklerce belirli yollar üzerinde mahzurlu bina bulunan veya binasız arsaların yola bakan yüzlerinin tayin edilen tarzda kapatılmasına karar vermeye selahiyetlidir. Bu takdirde gayrimenkulün sahipleri, belediye veya valilikçe verilen müddet içinde bu yerleri kapatmaya mecburdurlar. Bu mükellefiyete uyulmaması halinde belediye veya valilikçe gereği yapılarak masrafı arsa sahibinden tahsil edilir.
MADDE 42 - CEZA HÜKÜMLERİ :
Ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine, istisnalar dışında özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satan ve alana 500.000 TL ‘dan 25.000.000 liraya kadar para cezası verilir. Ayrıca fenni mesule bu cezaların 1/5′i uygulanır.
Birinci fıkrada belirtilen fiiller dışında bu Kanunun 28,33,34,39 ve 40 ıncı maddeleri ile 36 ncı maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen mal sahibine, fenni mesule ve müteahhide 500.000 TL ‘dan 10.000.000 liraya kadar para cezası verilir.
Birinci ve ikinci fıkralarda belirtilen fiillerin tekrarı halinde para cezaları bir katı artırılarak verilir.
Yukarıdaki fıkralarda gösterilen cezalar, ilgisine göre doğrudan doğruya belediyeler veya en büyük mülki amir tarafından verilir.
Bu cezalara karşı cezanın tebliğinden itibaren yedi gün içinde sulh ceza mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, zaruret görülmeyen hallerde evrak üzerinde inceleme yapılarak sonuçlandırılır. itiraz üzerine verilen karar kesindir.
İlgili idarenin Cumhuriyet Savcılığı aracılığıyla sulh ceza mahkemesine başvurması üzerine, bu mahkemelerce ayrıca, yukarıdaki fıkralara göre ceza verilen fenni mesuller ve müteahhitler hakkında bir yıldan beş yıla kadar meslekten men cezasına da hükmolunur.
Bu husustaki mahkeme kararları ilgili idarelerce Bakanlığa ve meslek mensubunun bağlı olduğu meslek teşekkülüne bildirilir.
Bu maddeye göre belediyelerce verilen cezalar dolayısıyla tahsil olunan paralar belediye bütçesine irad kaydolunur.
MADDE 43 - YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN HÜKÜMLER :
a) 09.07.1956 tarih ve 6785 sayılı İmar Kanunu ve 1605 sayılı Kanun ile ek ve değişiklikleri,
b) 11 Ocak 1963 tarih ve 141 sayılı Bursa Merkez İlçesindeki Gedik ve Zeminlerin Tasfiyesine Dair Kanun,
c) 28.05.1928 tarih ve 1351 sayılı Kanun (menkul ve gayrimenkulleri, varsa iştirakleri, bütçesi, gelirler ve personelin özlük hakları ile birlikte Ankara Büyük Şehir Belediye Başkanlığına bağlanır.)
d) 03.06.1937 tarih ve 3196 sayılı Kanun,
e) 18.01.1966 tarih ve 710 sayılı Kanun,
İle diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
MADDE 44 -YÖNETMELİK :
I - a) Enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzer hizmetlerle ilgili tesisler ve müştemilatından hangileri için ruhsat alınmayacağı,
b) İmar planlarında okul, cami, sağlık, spor, sosyal ve kültürel tesisler ile kamu kuruluşlarının yapıları için ayrılacak yerler ve bu konu ile ilgili diğer hususlar,
c) Arazi ve arsa düzenlemesinin uygulanma şekil ve şartları,
d) Ruhsata tabi olmayan yapılarda uyulacak esaslar,
e) Müteahhit sicillerinin şekil ve şartları,
f) İmar planı yapımı ve değişiklikleriyle ilgili kriterlerin tespiti ve imarla ilgili diğer hususlar.
g) İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri
h) (Bu bent, Anayasa Mahkemesi Kararıyla - E. 1985/11, K.1986/29, T. 11.12.1986 - iptal edilmiştir) (*7)
i) Yerleşme alanlarıyla ilgili genel esaslar,
j) Halihazır harita alımı ve imar planlarının yapımını yükümlenecek müellif ve müellif kuruluşların ehliyet durumlarının yeniden düzenlenmesine ait esaslar, Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir.
II - (Değişik : 26.04.1989 - 3542 s.Y.m.3) 38 inci maddede sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının görev, yetki ve sorumlulukları, ilgili Bakanlıklar ile Türk Mühendis Mimar Odaları Birliği (T.M.M.O.B.) ve Yüksek Öğrenim Kurumunun görüşleri alınarak Bakanlık ve Milli Eğitim Bakanlığınca birlikte çıkarılacak yönetmelik ile tespit edilir. (*8)
III - Otopark ayrılması gereken bina ve tesisler ile diğer hususlar
Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikte tespit edilir.
Otopark yapılmasını gerektiren bina ve tesislerin neler olduğu, otopark ihtiyacının miktar, ölçü ve diğer şartları ile bu ihtiyacın nasıl tespit olunup giderileceği ise, bu yönetmelikte belirtilir.
MADDE 45 - MÜCAVİR ALAN :
Mücavir alan sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce Bakanlığa gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu alanlar köyleri de ihtiva edebilir. Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule tabidir. Bakanlık gerekli gördüğü hallerde mücavir alana alma ve çıkarma hususunda resen karar verebilir.
MADDE 46 -
Bu Kanunla 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 6 ncı maddesine göre kurulan organlar kaldırılmıştır. Bu kuruluşların görev ve sorumlulukları aşağıda belirtilen çerçeve dahilinde İstanbul Büyük Şehir ve İlçe Belediye Başkanlıklarınca yürütülür.
Şöyle ki : 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 2 nci maddesinde belirlenen ve 22.07.1983 onay tarihli plana göre Boğaziçi alanında gösterilen “Boğaziçi Sahil Şeridi” ve “öngörünüm” bölgelerindeki uygulamalar İstanbul Büyük Şehir Belediye Başkanlığınca, “geri görünüm” ve “etkilenme” bölgelerindeki uygulamalar da ilgili İlçe Belediye Başkanlıklarınca yapılır.
MADDE 47 - 48 -
(Bu maddeler, 18.11.1983 - 2960 s. “Boğaziçi Kanunu”nun m.3/f,g bentleri ve m. 10 ile ilgili olduğundan buraya alınmamıştır.)
EK MADDE 1 - (Ek: 30.05.1997-KHK/572, m.1 - R.G.: 06.06.1997/23011 Mülk. - Yürürlük: Yayımı tarihinde) Fiziksel çevrenin özürlüler için ulaşılabilir ve yaşanılabilir kılınması için, imar planları ile kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulması zorunludur.
GEÇİCİ MADDE 1 -YAPILARIN AMACINDA KULLANILMASI :
Herhangi bir sahada bulunan ve 2981 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan yapılar bölgesinin teşekkül şartlarına, imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz. Bu gibi yapılar Kanunun yayımı tarihinden itibaren 3 ay içinde inşa ettirenlerce eski şekline getirilir. Aykırılık bu süre sonunda düzeltilmezse Belediye veya valilikçe yapılır veya yaptırılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
GEÇİCİ MADDE 2 - BAŞKA AMAÇLA KULLANILAN OTOPARK YERLERİ :
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapı kullanma izni alınıp, ruhsat ve eklerine aykırı olarak başka maksatlarla tahsis edilmiş ve 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen otopark yerlerinden otopark yönetmeliğine göre otopark tahsisi gerekenleri hakkında 37 nci maddenin son fıkrasına göre işlem yapılır.
GEÇİCİ MADDE 3 -ÖNCE VERİLEN RUHSAT VE İZİNLER :
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce imar planı ve mevzuatına uygun olarak verilen ruhsat ve izinler geçerlidir.
GEÇİCİ MADDE 4 -MÜŞTEREK GİRİŞ :
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce tapuda müşterek giriş olarak tescil edilip fiilen kamu tarafından yol olarak kullanılan tapu kaydı yol olarak terkin edilmeyen gayrimenkullerin