Mortgage Hakkında Merak Ettikleriniz
Kamuoyunda ‘Mortgage’ olarak anılan Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, bir çok yasal düzenlemede değişiklikler yapmakta, konut sektöründe yeni bir dönem açılmaktadır. Kanunun uzun vadede sistemin işlerliğinin sağlanması için, finans kuruluşlarına yönelik düzenlemeler tercih edilmiştir. Finans kuruluşlarının sistemden sağlayacakları avantajların tüketiciye yansıtılması amaçlanmıştır.
Kanun, mortgage sisteminin uygulanabilmesinde başarıyı yakalamak için İcra İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Finansal Kiralama Kanunu, Vergi Kanunlarına ilişkin değişiklikler getirmektedir.
Yasa Kapsamına Girebilecek Tüketicilerin ve Konutların Tanımı
Mortgage Yasası’nda tanımı yapılan “Konut Finansmanı”nın kapsamı nedir?
1. Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması,
2. Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması,
3. Mevcut kredilerin yeniden finansmanı,
4. Sahip olunan konutun ipoteği ile verilen tüketici kredileri,
5. Konut inşaası aşamasında verilen konut kredileri
Konut dışında ticari amaçlı kullanılabilecek meskenler mortgage kapsamına girecekler mi?
Hayır, ticari amaçlı meskenler mortgage kapsamında değildir.
Yeniden finansman da konut finansmanı tanımına giriyor mu?
Evet. Kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır ifadesi yer almıştır. Böylece tüketicilerin mevcut kredilerini erken ödeyerek kapatmak amacıyla yeni bir kredi kullanmaları mümkün kılınmış olup, kapatılan kredi konut finansmanı kapsamına giren bir kredi ise, yeni açılan kredi de bir konut finansmanı işlemi olarak kabul edilmektedir.
Kimler mortgage sisteminden faydalanabilecek?
Konut edinmek isteyen, kredi geri ödeme borçlarını karşılayabilecek ekonomik güce sahip tüm tüketiciler faydalanabilecektir.
Mortgage sisteminde konut kredisine konu olabilecek konutların özellikleri nelerdir?
Mortgage sisteminde konut kredisine konu olabilecek konutlar için herhangi bir yaş, semt, fiziki özellikler sınırlaması yoktur. Deprem yönetmeliğine uygun olması gereklidir. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli konutların tamamı yasa kapsamındadır. Yapı kullanma izni olmayan konut kredilerinin ikincil piyasalarda işlem görmesi ile ilgili bir farklılık sözkonusudur.
Yapımı devam eden konutlar için mortgage sisteminde kredi kullanılabilir mi?
Evet, yapımı devam eden ve proje halindeki konutların satın alınması için kullanılan krediler de mortgage sistemi dahilindedir.
Yapım sürecindeki konutlarda konut kredisi alınmasının tapuya ilişkin özelliği nedir?
Tüketicinin sahip olduğu yapı kullanım izni alınmış bir konutunu teminata almak gerekmektedir.
Konut edinilmesi dışında, konutların yenilenmesi veya geliştirilmesi için de yasa kapsamında kredi alınabilecek midir?
Evet alınabilecektir. Sahip olunan konutun teminat olarak alınması gerekmektedir.
Mortgage Başvurusu
Başvuruda müşteri açısından ne gibi farklılıklar oluşacak?
1. Hali hazır konut kredilerinde faizler sabittir. Yeni yasa ile müşteriler sabit, değişken ve sabit+değişken faizli konut kredi kullanma imkanına sahip olacaktır.
2. Buna ek olarak konut finansman kuruluşlarına tüketicilere sözleşmeden en az 1 gün önce genel bilgiler içeren ve sözleşme koşullarını içeren “Sözleşme Öncesi Bilgi Formu” vermesi zorunluluğu getirilmiştir. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
3. Değişken faizlli kredi kullanılması halinde normal ve en kötü senaryoda oluşabilecek ödeme planı müşteriyle paylaşılacaktır. Faiz üst limiti sözleşmede yer alacaktır.
Müşteriye sağlanan finansal bir avantaj var mı?
1. BSMV; Yasa kapsamında kullandırılan konut kredileri BSMV’den muaftır. Bu da müşterinin aylık ödemelerine olumlu yönde yansıyacaktır. Ayrıca mortgage yasası gereği yapılacak sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar ile alınan diğer masraflardan doğan BSMV’den de muaf olunacaktır.
2. Faiz oranı; Mortgage yasası ile kredi faiz oranları arasında birebir bir ilişki bulunmamaktadır. Yeni konut finansman sisteminin temel amacı öncelikle, sağlıklı çalışan bir ipotekli konut finansman sisteminin kurulması, bunun için hukuki ve teknik tüm altyapı faaliyetlerinin düzenlenmesi, birincil ve ikincil piyasa kuruluşlarının yapılanması ile finansal kaynak ve akışların oluşturulmasıdır. Mortgage sisteminin başarılı olması için ekonomik istikrar , tek haneli enflasyon rakamları ve düşük faiz oranları vb. koşuların sağlanması gereklidir.
Kredilendirme oranı ne olacak?
Kredilendirmenin sınırı konusunda yasanın emredici bir hükmü yoktur. Kredilendirme oranı banka ile tüketici arasında belirlenecektir. Ancak, menkul kıymetleştirilecek kredilerde yapı kullanım izni almış konutlar için konutun değerinin %75′inin, diğer gayrimenkuller üzerime ipotek tesis edilirse gayrimenkul değerinin %50’sinin üzerinde kalan tutarlar teminat kapsamında sayılmayacaktır.
Mortgage sisteminde konutun değerini kim belirleyecek?
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı tarafından belirlenecektir. Bu kişiler gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olacaklardır. Geçiş sürecinde, uzman bilirkişiler bu konuda görevlendirilmeye devam edilecektir.
Mortgage ile konut kredisi alan tüketiciler geri ödeme faizleri konusunda seçim yapabilecekler mi?
Bankaların sunduğu ürünler paralelinde, tüketiciler sabit, değişken veya sabit+değişken alternatiflerinden birini seçebilecekler ve sözleşmelerinde yer alacaktır.
Mortgage sisteminde konut kredisi almak için yapılacak sözleşmede değişiklik olacak mı?
Evet. Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak yer alması gereken hususlar belirlenmiştir.
Mortgage sistemine konu bir konut kredisinde seçilen faiz türü sözleşme yenilenmeden değiştirilebilir mi?
Tüketiciye başlangıçta 3 farklı faiz seçeneği sunulmuştur. Sabit faizli kredinin faizi ancak karşılıklı mutabakat ile değişitirilebliir. Değişken fazli konut kredisinde ise faiz başlangıçta anlaşılan endekse bağlı olarak değişecek ve bir üst limiti olacaktır.
Mortgage Teminatları
Mortgage sisteminde alınacak krediler için ne tür teminatlar istenmektedir?
Sahip olunan konut üzerine ipotek tesisi karşılığında kredi kullandırılacaktır.
Şahsi teminat verildiği takdirde konut finansmanı kuruluşu asıl borçlu ve diğer teminatlara başvurmadan kefilden borcun ifasını isteyemez.
Mortgage sisteminde aylık geri ödemeler kıymetli evraka bağlanabilecek midir?
Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Mortgage Erken Kapama
Krediler vadesinden önce kapatılabilecek midir? Erken kapama halinde tüketici herhangi bir komisyon ödeyecek mi?
Evet kapatılabilecektir. Konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden, erken ödeme indirimi yapıldıktan sonra bankaya ödenecek toplam tutar üzerinden % 2′yi aşmamak üzere erken ödeme ücreti talep edilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Geri ödemeler geciktirildiğinde veya yapılmadığında tüketiciler ne tür yaptırımlarla karşılaşacaklardır?
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşunun borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olduğu ve geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuş olduğu durumlarda, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceği ve bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre verilerek muacceliyet uyarısında bulunulması gerektiği düzenlenmiştir.
Mortgage kapsamında alınan bir konut kredisinin geri ödeme süresinde kredi borçlusunun ölmesi durumunda ne olacak?
Kredi alana kredi verilmeden önce hayat sigortası yapılacak, kredi alanın ölmesi halinde geri ödemeler sigorta şirketi tarafından yapılacak, krediye konu konut kredi alanın mirasçılarına kalacaktır.
Merak Edilen Diğer Sorular
Mortgage nedir? Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu (Mortgage Yasası) ile mortgage sistemin uygulanabilirliği sağlanabilecek midir?
Kelime anlamı itibariyle, ipotek teriminin karşılığını oluşturmaktadır ve uzun vadeli konut finansmanı sistemidir. Sistemde edinilmek istenen konutun değeri eksperlerce değerlendirilir. Konut edinmek isteyen kişinin hazırladığı peşinat dışında kalan kısım kredi veren kuruluş tarafından ödenir. Konut alıcısı borcunu kredi veren kuruluşa uzun vadeli olarak geri öder. Bu anlamda mortgage sistemi mevcut yasal düzenlemede uygulanmaktadır. Kanun bazı alanlarda özel düzenlemeler getirilmektedir.
Tüketiciler konut veya kredi aldığı banka arasında çıkabilecek sorunları nasıl çözecektir ?
Tüketici Mahkemeleri konu hakkında yetkili olacaktır.
Mortgage kapsamında tüketici çok uzun vadeli kredi mi almak zorundadır? Kısa vadeli kredi kullanılması mümkün olmayack mıdır?
Tüketici dilerse kısa vadeli kredi de kullanabilir.
Mortgage Yasası yürürlüğe girdi mi?
Evet. Öncelikle Cumhurbaşkanın onayından geçerek; 06.03.2007 tarihi itibariyle Resmi Gazete’de yayınlanarak yasalaşmıştır.
Yasanın yayınlanmasından sonra başka düzenlemeler yapılacak mı?
Evet alt düzenlemelerin yapılması için Türkiye Bankalar Birliği ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı çalışmalarına başlamıştır.
Tüketicilerin Mortgage yasasından kaynaklanan hakları nelerdir?
1. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilerle sözleşme imzalamadan önce işlemlerle ilgili genel bilgiler vermek ve koşulları içeren sözleşme öncesi bilgi formunu vermek zorundadırlar.
2. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini izleyen 1 işgününden önce imzalanan sözleşmeler geçersizdir.
3. Konut finansmanı sözleşmesinin yazılı yapılması ve bir suretinin tüketiciye verilmesi şarttır.
4. Borçlunun temerrüde düşmesi halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya teslim edilmek üzere temerrüt tarihinden itibaren 5 işgünü içinde iadeli taahhütlü postayla bildirimde bulunmak zorundadır.
5. Konut finansmanı kuruluşu geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin üstüste 2 ay temerrüde düşmesi halinde kullanılabilecektir.
MortgageYasası ile hayatımıza giren yeni kavramlar nelerdir?
1. Konut finansmanı
2. İpotek teminatlı menkul kıymetler,
3. Varlık teminatlı menkul kıymetler,
4. Konut finansmanı fonu
5. Varlık finansmanı fonu
6. İpotek finansmanı kuruluşları,
7. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
8. Konut finansmanı sözleşmeleri
Menkul kıymetleştirmenin mortgage açısından önemi nedir ?
Konut kredisi veren kuruluşlar verdikleri kredilerin geri ödenmelerini beklemek yerine bu kredilere dayalı alacak hakları karşılığında bir miktar faiz getirisinden vazgeçip menkul kıymet ihraç edecekler. Menkul kıymetleştirme ile kredi veren kuruluş fon temin etmiş olacak, konut kredilerinin sürdürebilirliği sağlanacak ve geri ödeme vadeleri uzayacaktır.
