Gayrimenkul değerleme

Konut fiyatı nasıl belirlenir?
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur ve bunlar fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer, doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye’de 1999′dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

KAYNAK: MİLLİYET GAZETESİ

1-Satın almayı düşündüğünüz konutu inşa eden müteahhit veya inşaat firmasının, evin inşaatı tamamlanıp, gerekli oturma ruhsatı ve diğer işlemler tamamlanana ve evin tapusu size teslim edilene kadar, sizin adınıza emanetçi sıfatıyla hareket ettiğini duymuşsunuzdur. Bu müteahhitler veya firmalar satın almayı planladığınız konut için uygun şartlarda kredi bulma konusunda size yardımcı da olabilmektedir. Peki bu durumda sizin dikkat etmeniz gereken hususlar nelerdir ve satış işleminin sonlandırılması aşamasında sizi kim koruyacak?

2-Ülkenin bir çok yerinde şu anda yoğun bir şekilde yeni konut inşaatları aralıksız sürüyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde yoğun talebi karşılamak için yoğun bir çaba var. Müteahhitlerin ve firmaların inşaa ettiği konut miktarı konut talebini karşılayamadığı için aradaki arz noksanlığını da büyük ölçüde TOKİ ve Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve diğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları tamamlamaya çalışıyor. Müteahhitler ve firmalar konut inşaatlarını büyük bir hızla sürdürürken, emlak komisyoncuları da biten konutların satışlarını sonuçlandırmaya çalışıyorlar ve bu konuda müteahhitlerle işbirliği halinde çalışıyorlar. Emlak komisyoncuları gerekli tüm evrakları hazırlayıp, kredi verecek kuruluşu da kendileri buluyorlar. Çoğu zaman inşaat şirketleri, kredi kuruluşlarıyla kendileri de anlaşma yoluna giderek ev alacakların ön kredi onayı almalarını sağlıyorlar. Bu işlemlerde yatırımcı olarak çok büyük bir sorunla karşılaşmanız beklenmemelidir. Bunun nedeni, bu tür bir prosedürün uygulanması durumunda hemen hemen %100 tapu garantinizin bulunmasıdır.

3-Diğer taraftan ilk kez ev alıyorsanız, elinizde bir çok seçenek olacaktır. İnşaat şirketinden bağımsız bir emlakçıyla çalışabilirsiniz. Emlakçı sizin için çalışacak ve sizin çıkarlarınızı koruyacak, sizin fiyat pazarlığınıza yardımcı olacak ve satış şartlarını görüşmenize aracılık edecektir. Satış sözleşmesi ile ilgili yasal danışmana ihtiyacınız olursa bunu da sizin için ayarlayacaktır. Doğrudan inşaat şirketinden ev satın almak iyi de olsa işlem esnasında sizin adınıza çalışan bir emlakçının da işleme dahil olması gerekli olabilir.

4-Evin inşaatının bitmesiyle eve bakıp son bir inceleme yapmak isteyebilir ve kendi tercih ettiğiniz bir denetim şirketinin evi denetlemesini isteyebilirsiniz. Yeni inşa edilmiş bir evde bakılacak kablolama sistemi, tesisatı, bahçesi, kapıları, çatısı, ısıtma sistemi vb. gibi bir çok ayrıntı olacaktır. Konuttaki eksikliklerin tespitini tek başınıza yapabileceğinize güvenebilirsiniz ancak yine de, çok fazla olmayan bir ücret ödeyerek ister sizinle çalışan bir emlakçı, isterse bu konularda uzmanlaşmış bir denetim firmasına konutun denetlenmesi ve eksikliklerin raporlanması için bunun maliyetine katlanmanız sizi bir çok sıkıntıdan kurtabilir ve bize göre bu ücreti ödemeye değer.

5-Alış satış işlemlerinin tamamlanıp, evin size teslimi aşamasına gelindiğinde hala evde bazı eksiklikler olabilir. Örneğin bahçenizdeki ağaçlar hala dikilmemiş olabilir. Şirketin bunları tamamlaması için belirli bir süresi olabilir. Bu gibi durumlarda elinizde yazılı bir anlaşma olması son derece önemlidir. Evdeki bütün eksiklikler giderilene kadar bedelin belirli bir kısmını emanette tutmak akıllıca olacaktır.

6-Evi satın aldıktan sonraki dönemde, şirketin evle ilgili hangi eksiklikleri tamamlayacağı ve bunları ne kadar sürede yapacağı konusunda detaylı bilgiye sahio olmanız çok önemlidir. Hatta bazen eksiklik olmadığını düşündüğünüz hususlarda bile sonradan bazı noksanlıklar ortaya çıkabilir. Eğer satış anlaşmasını buna göre yaparsanız şirket bu noksanlıkları da giderecektir. Bu tür eksiklikler, şirketin maliyet kısma çabası sebebiyle olmasa bile, inşaat boyunca etkin bir denetimin yapılmaması sonucu da olabilir. Bazı anlaşmalar da, her ne sebeple olursa olsun bu tür aksaklıkların giderilmesi için inşaat şirketinin belirli bir süre için garanti vermesi sağlanır.

Konut Kredisi İle Mortgage Arasındaki Farklar Nelerdir?

Bu farklar kısaca şunlardır;

a) Konut kredileri 2-5 yıl arasında olmasına rağmen mortgage de bu süre 15-20 hatta 30 seneye kadar uzayabilmektedir.

b) Mortgage sisteminde sabit faizli kredi kullanabildiğiniz gibi değişken faizli kredi kullanabilme imkanınız vardır.

c) Mortgage sisteminde faizlerin yukarıya yükselmesi yönündeki dalgalanmalara karşı kişiyi koruma özelliği vardır.

d) Mortgage sistemiyle size ev sahibi olmanızı sağlayan kuruluşlar kredi karşısında size imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak başka yatırımcılara satabilecek ve likidite sorunlarını bu şekilde çözebilecekler.

e) Konut kredisi alırken sizden gelir belgesinin yanında ipotek yapılacak bir taşınmaz istenirken mortgage’ sadece gelir kaynağınızı ( almış olduğunuz maaş belgesi) sayesinde ev satın alabileceksiniz.

f) Mortgage sisteminde ilk almış olduğunuz mortgage ‘i isterseniz kısa sürede kapatıp başka bir kuruluştan daha iyi şartalarda mortgage alma inkanınız olacak.

g) Mortgage sayesinde sadece bankalardan kredi almak zorunda kalmayacaksınız. Morgage ‘in yaygınlaşması sonucunda mortgage veren kuruluş sayısı artacaktır buda size bol seçenek sunacaktır.

Anadolubank konut kredisi faiz oranlarını yüzde 1,25′e indirirken, 10 yıl olan kredi vadelerini de 15 yıla kadar uzattı. Banka bu oranlarla piyasadaki en düşük faizleri uyguluyor.

Anadolubank Perakende Bankacılıktan sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Recep Atakan tarafından yapılan açıklamaya göre, Anadolubank konut kredisi sabit faiz oranı, 180 ay vadede yüzde 1,25 olarak belirlendi. Anadolubank’ın, rekabetçi anlayışını sürdürerek yine piyasadaki en uygun sabit faiz oranını sunduğunu belirten Atakan, “Konut sahibi olmak isteyenlere daha büyük kolaylık sağlamak için, vadelerimizi de 10 yıldan 15 yıla çıkardık. Üstelik dolar ve euro cinsinden uygulanan konut kredi faiz oranlarımızı da indirdik” dedi. Anadolubank, dolar ve euro cinsinden 120 ay vadedeki konut kredilerini yüzde 0,75 faiz oranı ile uygulayacak.

Düşen faiz oranlarında da indirim

Anadolubank, konut kredisi sabit faiz oranının yanı sıra düşen faiz oranlarında da indirim uyguladı. 10 yıl vadede sunulan ve yüzde 0,49a kadar inen düşen faiz oranı yüzde 1,34ten, beş yıl vadede yüzde 0,95e kadar düşen faiz oranı ise yüzde 1,32den başlıyor. Böylelikle, konut sahibi olmak isteyenler, Anadolubankta, ister 180 ay vadede yüzde 1,25 oranı ile cazip sabit faiz oranından, ister 5 yıl ve 10 yıl vadeli her yıl düşen faiz oranlarından yararlanabiliyor.

12-180 ay vadede uygulanan sabit faiz konut kredisi oranları örnek ödeme tablosu:

5 ve 10 yıl vadeli düşen faizli konut kredisi oranları örnek ödeme tablosu:

Dolar ve Euro cinsinden konut kredisi faiz oranları:

Kaynak:Milliyet emlak