Konut talebinin yanlış yönlendirilmesi 1970′li yıllarda kooperatifzedelerin doğmasına neden olurken, bugün ise maket üzerinden satılan projelerinin bazılarının yeni konutzedeler yaratacağı ifade ediliyor.
Son yıllarda yaşanan gayrimenkul hareketliliği, konutu daha da cazip bir yatırım alanı haline getirdi. Gayrimenkul sektöründe hareketliliğin üst noktada olduğu 2005 yılında, Türkiye’de günde 2 binin üzerinde emlak satıldı. Özellikle büyük şehirlerde mevcut taşınmazların yanı sıra, yeni üretilecek olanlar bile henüz proje aşamasındayken tükendi. Bu durum inşaata ilgiyi hem arz hem talep noktasında daha fazla artırdı. Sektöre, art arda yeni oyuncular girdi, arsa bulan inşaata soyundu. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin diğer büyük illeri şantiyeye dönüştü. Gazetelere verilen tam sayfa ilanlarla alıcı adaylarına çağrılar yapıldı. Latince isimler taşıyan, yüzme havuzlu, yeşillikler içinde, bambaşka hayatlar vaat eden yüzlerce proje maketleri gösterilerek satıldı.
Her ne kadar, ‘maket daireyi sattırmaz, yalnızca ev hakkında genel bir düşünce oluşturur’ dense de, bugün markalı konut inşaa eden firmaların birçoğu ‘maketten konut satma’ yöntemini uygulamaya devam ediyorlar. Gayrimenkul uzmanları, bu konuda ev sahibi olmak isteyenlere ‘Projeyi görmeden maketten ev satın almayın!’ uyarısında bulunuyorlar.
Yetkililer, ayrıca önümüzdeki dönemde finansal ve teknik altyapısı yeterli olmayan bazı inşaat firmalarının sektörden eleneceğini, bunun da yeni konut mağdurları yaratabileceğinin altını çiziyorlar.
Projeler el değiştiriyor
Peki bu durum geleceğe ilişkin nasıl riskler taşıyor? Önümüzdeki döneme talep yaratılmadan inşa edilen konut projelerinin tamamlanamama veya el değiştirme olasılığı var mı?
İşte geçtiğimiz günlerde, bu türden sorulara yanıt olabilecek bir gelişme yaşandı.
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın(GYO) hasılat paylaşımı yöntemiyle ihaleye çıkardığı Bahçeşehir’deki 52 bin 994 metrekarelik arsasının ihalesini geçtiğimiz yılın nisan ayında Ekşioğlu İnşaat-Gürbüz İnşaat ve Kare İnşaat ortak girişim grubu kazanmıştı. Üçlü grup bu ihaleyi 216 milyon YTL toplam hasılat ve yüzde 41 idare payı teklifi ile kazanmıştı. Ne var ki ihaleyi kazanan bu üçlü konsorsiyum projeyi devretmek veya ortak almak için gazetelere boy boy ilanlar verdi.
Yapılan pazarlık sonucunda proje, 250 milyon YTL karşılığında geçtiğimiz günlerde el değiştirdi. Projenin yeni sahibi Kuzu İnşaat oldu.
Kuzu İnşaat’ın Bahçeşehir’de Spradon Evleri, Spradon Kuleler ve Spradon Teras Evler olmak üzere üç ayrı konut projesi bulunuyor.
Bahçeşehir’de daha önce de bir proje el değiştirmişti. AA Grup-Demirkaya ve Mehmet Çelik’in TOKİ’den ihaleyle aldığı projeyi Yapı Endüstrisi devralmıştı.
Adı Başkaşehir olan bu projeyle ilgili 253 milyon YTL hasılat taahhüdü var ve bundan TOKİ’ye yüzde 38 pay verilecek.
Maketten ev almayın!
Son dönemde maketten ev alan tüketicilerden gelen yoğun şikayetler, tüketici derneklerini de harekete geçirdi. Tüketicileri Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Fikri Karagöz, maketler üzerinden yapılan hayalî ev satışları konusunda ev sahibi olmak isteyenleri uyardı. Derneğe eskiden bu yönde 3-4 şikayet başvurusunun olduğuna işaret eden Karagöz, şimdi ise şikayet sayısının ayda 30 ile 40 adet olduğuna vurgu yaptı. Karagöz, yaptığı açıklamada şöyle konuştu:
“Son günlerde derneğimize yapılan başvuran vatandaşlar, 350 YTL’den başlayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun ilanlarından hareketle, bir miktar peşin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödemeleri koşuluyla inşaat şirketleriyle sözleşme imzaladıklarını iletiyorlar. Ne var ki kendilerine verilen taahütlerin yerine getirilmemesi üzerine ilgili inşaat şirketlerine başvurarak, sözleşmeden dönmek, ödedikleri peşinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerinde ise ilgili şirketlerin, kendilerine güçlük çıkardıklarını, ödedikleri peşinatı ve imzaladıkları senetleri geri vermediklerini söylüyorlar. Yetkilileri tüketicilerin kandırılmasına izin vermemeleri konusunda uyarıyoruz. Aksi takdirde konut mağdurları oluşturulacak”
Konutta batık oranı arttı
Merkez Bankası verilerine göre, bankaların verdiği konut kredisi miktarı yüzde 29.3 artarak 27 milyar YTL’ye tırmandı ancak batıklardak artış yüzde 335 oldu. Veriler geçen yıl sadece 26.7 milyon YTL olan ödenemeyen konut kredisi tutarının 4 kattan fazla artarak 116.3 milyon YTL’ye çıktığını gösteriyor. Bu miktar şimdilik verilen konut kredilerin içinde önemli bir tehlike arzetmese de son bir yılda hızla tırmanan batık oranı verilen kredinin binde 12’sinden binde 43′üne çıktı. Ancak batık kredi oranının artış hızının çok yüksek olması sistemi ileride tehlikeye sokacak bir durum arzediyor. Batık kredi oranı ve kredi artışı aynı hızla artarsa batık oranı 3 yılda verilen kredinin yüzde 16’sının geçmiş olacak. Uzmanlar, Türkiye’den büyümeyi devam ettirecek önlemlerin alınmaması halinde bankalara 80 milyar YTL borçlanan vatandaşları zor günler beklediğini belirtiyor.
‘Hayal kırıklıkları yaşanabilir’
Erdal Eren(Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı)
“Ağırlıklı olarak ihtiyaç sahiplerinden çok uzun yıllardır paralarını menkul değerlerle çalıştıran yatırımcıların yoğun ilgisiyle büyüyen, hatta çok şişen bu sektörde yap-sat değimi sat-yap şekline döndü. Bu gibi fırsatı kaçırmama, kısa zamanda çok kazanma ve furya davranışlarının hepsinde hayalkırıklığı yaşama riski hep vardır. Geçmiş dönemlerde yaşanmış bankerzede, dövizzede olaylarındaki yaşananlardan sonra bir kısım konutzedenin oluşması ihtimali tabi ki var. Ama doğruyu söylemek gerekirse ucuza almak için risk alan, veya fırsattan istifade normalin çok üstünde kazanmak için biz gibi kuruluşların uyarılarını görmezden gelen ve kârdan zarar etme ihtimali olan yatırımcı için çok endişe etmiyorum. İmkan sahibi kişilerin kumar kayıpları için etmediğim gibi. Umarım ihtiyacı için konut almağa çalışan dar gelirli insanlarımız daha dikkatli davranıyorlardır. Mortgage yasasının tüm yan unsurlarıyani sigorta,denetim vb gibi kurallar işlemeğe başladığında daha güvenli bir gayrimenkul ortamı oluşacaktır”
‘Projenin bitiş tarihi önemli’
Başak Soner (TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi)
“Maketten ev satın alanların bazıları maalesef üzücü sonuçlarla karşılaştılar. Görmeden konut alınmamalı maket yanıltıcı olabilir. Projenin bitiş tarihi önemli, mutlaka bitiş tarihi sorulmalı. İmzalanacak olan sözleşme önemli, yeterli cezai şart yoksa alıcı mağdur olur. Ev bitmez, teslimi gecikir, siteyse ortak alanlar bitmez, konutun içinde ıslak zeminler ya da mutfak-banyo yarım bırakılır. Tüm bunlar kesin şekil ve şarta bağlanmalı, cezai hüküm konulmalı.
Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir. Bunlara dikkat edilmeli. Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır. Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı da önem arz eder”
‘Üzücü olaylar yaşanabilir’
Serdar İnan (İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı):
“Zaten satışa sunulan malların hızla satılması, piyasaya bu kadar yeni ve acemi oyuncunun girmesini teşvik etmiş durumda. Bunun devamı piyasada şu anda bir alabora durumu söz konusu. Yapan kaça satması gerektiğini tam bilemiyor, alan almalı mı, yoksa beklemeli mi tam çıkaramıyor. Ayrıca bu belirisizlik ortamı, yeni oyuncuların daha çok hata yapmasına sebep verir durumda. Malesef yakında pek çok üzücü durum ile karşılaşabiliriz. Ancak piyasa genelde iyi, işini doğru yapana yeni imkanlar yaratır durumda. Bu fırtınanın sonunda pusulası ve gemisi sağlam olanlar kazanır diyorum.
Şu an piyasada toptan, ucuz rakamlara fırsatcılara mal satan müteahhitler var. Zararına satarak bir müddet giderim diyorlar. Bu gibi projeler genelde yanlış yerde, doğru yapılmayan işler. Sistemi bozuk işler şu an yüzde beş gibi ancak yakın vadede yüzde onlara kadar ancak çıkar. Bu seviyede de kalacaktır?
‘Talep örgütlenmesi yok’
Oğuz Soydan (İdeal Yaşam Alanları Yönetim Kurulu Başkanı)
“Konut koopetiflerinin işleyiş şekli şöyledir İlk önce talep örgütlenmesi ile ev sahibi olmak isteyen insanları bir araya getirip, kooperatifi kurarsınız. Daha sonra arsa satın alınır ve insansanlardan topladağınız aidatla inşaat başlar. Bugün ise konut üreticilerini neredeyse tamamının izlereği yöntem arsayı bulup talep yaratmadan projeyi maketten pazarlama. Bu yöntemin bir risk taşıdığı ortada. Konut talelebi bu şekilde devam ettiği sürece konut inşaatından anlayan da anlamayan da bu işe yatırım yapmaya devam edecektir. Ne var ki bu işi layıkıyla yapmayanlar bir süre sonra eleneceklerdir. Arkalarında bir yığın konutzede bırakarak”
