İstanbul’un taşı toprağı altından daha kıymetli hale geldi. Gebze’den Silivri’ye kadar olan bölgede tüm arazilerin fiyatları son iki yılda kat kat yükseldi. İstanbul’un arsa açısından en değerli bölgesi kuşkusuz Türkiye’nin Wall Street’i olarak kabul edilen Levent-Maslak hattı. Türkiye genelinde en çok prim yapan arsalar bu bölgede yer alıyor. Levent-Maslak hattında elde kalan arsaların metrekare fiyatı 8 bin dolardan başlıyor. Hatırlanacağı üzere bu bölgenin en değerli arazisi olan 90 dönümlük Karayolları arsasını Zorlu Grubu 800 milyon dolara satın almıştı.
Metrekaresi 8 bin 200 dolara gelen bu arsa bölgedeki arazi sahiplerine de emsal oluşturdu. Yine İstanbul’un en çok prim yapan bölgelerinin başında Anadolu yakasında Kurtköy, Akfırat, Sarıgazi, Samandıra, Riva ve Şerifali Avrupa yakasında Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba, Esenyurt, Zekeriyaköy, Kemerburgaz ile Çatalca ve Gaziosmanpaşa ilçeleri geliyor. İstanbul’un her iki yakasında yer alan bu bölgelerdeki arsa fiyatlarının geçen yıla oranla yüzde 30 ile yüzde 50 oranında yükseldiği görülüyor. İstanbul’da gerek konut gerekse arsa değeri açısından İşte İstanbul’un prim yapacak bölgeleri ve bu bölgelerdeki gayrimenkullerin fiyatları:
Avrupa Yakası:
İstinye-Tarabya hattı:İstanbul’daki arazi fiyatlarındaki artış sadece Büyükdere Caddesi’yle sınırlı kalmadı. Aynı bölge içerisinde yer alan İstinye-Tarabya hattındaki arsa fiyatlarında da dolar bazında önemli artışlar oldu. Bu bölgelerdeki konut imarlı arsaların metrekaresi bugünlerde bin dolardan başlayıp 2 bin dolarını üstüne kadar çıkabiliyor. Tabii konut yapacak arsa bulunabilirse”
Sarıyer, Bahçeköy, Kemerburgaz ve Göktürk: Üçüncü köprü güzergahı üzerinde yer alan bu bölgeler değerini katlıyor. Buralarda arazi fiyatları, metrekare bazında 500 dolara kadar çıkıyor. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekare fiyatı birkaç yıl öncesine kadar ortalama 100 dolar civarındaydı.
Zekeriyaköy:Sağlam zemin yapısı ile büyük Marmara depreminden sonra öne çıkan, bazı yerbilimciler tarafından adres olarak gösterilen Zekeriyaköy, aradan geçen sekiz yılda önemli bir çekim merkezi oldu. Zekeriyaköy bölgesinde imar sorunu çözülmek üzere. İmar durumuna ilişkin çalışma askıdan indi, şimdi itirazlar değerlendiriliyor. 200′ün üzerinde itiraz geldiği belirtiliyor. Ardından kadastroya gidecek. Düzenleme tapuya geldikten sonra da ruhsatlar verilecek. Çalışma bitmeden, tapular çıkmadan arsa fiyatları arttı. Geçen yıl metrekaresi 70-80 dolar olan arsalara şimdi 150-160 dolar isteniyor. Metrekare fiyatları sadece 2-3 ay içinde yüzde 50 arttı. Zekeriyaköy’de faaliyet gösteren emlakçılar bölgedeki arsa fiyatlarının son 2-3 ay içinde yüzde 50′ye varan oranda arttığına dikkat çekerek, “Arsaların metrekare fiyatları 200-300 dolar aralığına kadar çıkıyor. Arsanın büyüklüğü arttıkça fiyat daha az olabilir. 1-2 dönümlük arsalarda metrekare fiyatı 200-300 dolar aralığında gerçekleşebiliyor” dediler..
Çatalca: Üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca en şanslı konumdaki yerlerin başında geliyor. Öte yandan İstanbul’a düşünülen üçüncü havalimanı için ise Silivri ile birlikte Çatalca’nın da adı geçiyor. Üçüncü köprü ve üçüncü havalimanının yapım çalışmalarının başlayacağı açıklamaları ile birkaç yıl önce metrekaresi 5 ile 10 YTL arasında olan imarsız arsaların bugün ortalama fiyatının 40-50 YTL’ye kadar çıktığı belirtiliyor. Çatalca bölgesindeki emlakçılar, yer yer metrekare fiyatının 100 YTL’yi bulduğunu söylüyorlar.
Çatalca’daki emlakçılar, Durusu (Terkos), Tayakadın köyü, Baklalı, Boyalık, Dursunköy, Yassıören ve Kestanelik gibi köylerin yola cepheli arsalarının tamamına yakının son bir yılda adeta kapışıldığını söylüyorlar. Yassıören, Boyalık, Örcünlü ve Kestanelik gibi köylerde arsa metrekare fiyatlarının, yer yer 90 YTL’ye çıktığını tespit ettik. Yine, İnceğiz, Kestanelik, Çanakça, Örcünlü, Kızılcaali, İzzettin gibi köylerdeki arsaların metrekare satış fiyatı ise ortalama, 30 ile 50 YTL arasında değişiyor. Çatalca’nın Hadımköy beldesi ise daha çok sanayi ağırlıklı bir bölge haline geldi. Burada sanayi arsalarının metrekaresi, Ömerli Köyü civarında 100 dolar seviyesindeyken, Hadımköy’ün iç kesimlerinde ve TEM otoyolu çevresindeki arsaların metrekaresinin ise bin dolara kadar çıktığı görülüyor.
Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba: Yine yıllardır uzaklığı sebebi ile boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba ve Sinanoba’daki konutların bugün tamamı dolmuş durumda. Bu üç bölgedeki arsa fiyatları da metrekare bazında 150 dolardan başlayıp konumuna göre 500 dolara kadar çıkabiliyor.
Anadolu Yakası:
Şerifali: Kısa bir süre öncesine kadar, Dudullu Organize Sanayi Bölgesi kapsamında olan Şerifali’nin kaderi Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ve Tem otoyolunun yapılmasıyla değişti. Şerifali’nin yıldızını parlatan en önemli özelliği ise Ataşehir ile olan komşuluğu oldu. Son iki yılda İstanbul’un en hızlı yapılaşan konut bölgelerinden biri olan Şerifali’de birbiri ardına marka konut projeleri yapılıyor. Semtteki arsaların yüzde 80′inin ya yapılaştığı ya da yapılaşma aşamasında olduğu belirtiliyor. Bölgede konut yapımına uygun olan arsaların değerlenmesi ile birlikte arsa sahipleri de müteahhitle kat karşılığı olarak yüzde 50-50 şeklinde anlaşmalar yapıyor. Şerifali’deki arsaların şu an ki metrekare satış fiyatları bin dolardan başlayıp 2 bin dolara kadar çıkabiliyor. Bölgede yeni ve markalı konutların fiyatları 1+1 dairelerde 130 bin YTL’den başlıyor, daire büyüklüğü ve oda sayısı artıkça bu fiyat 800 bin YTL’ye kadar çıkıyor.
Akfırat-Tepeören: Formula-1 pisti için seçilen Tuzla’nın Akfırat Beldesi ve beldeye bağlı Tepeören’de yüzlerce dönümlük arazilerin yanı sıra,300-500 metrekareden başlayan hisseli arsalar da satışa sunuluyor. Bölge emlakçıları, hisseli arsaların metrekare fiyatlarının 30-40 dolardan başladığını belirtiyor. Sorunsuz, terkleri yapılmış, yapılaşma oranı yüksek villa imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 250 dolara kadar çıkıyor. Akfırat’ta, villa tipi yapılaşmaya izin var. Binalara en çok üç kat izni veriliyor. Akfırat, Tepeören, Göçbeyli gibi bölgelerde konut sayısının 50 binlere çıkacağı belirtiliyor. Formula pistinin yakınlarında 20 bin dönümün üzerinde boş arazi bulunuyor. Bölgede villa fiyatları milyon dolara çıkarken, arsa alıp üzerine ev yapmak isteyenlerin hareketi sonucu da 500 ile 1000 metrekarelik arsalara talep gözleniyor.
Tuzla-Orhanlı ve Aydınlı: Tuzla’nın arsa yatırımı için seçilebilecek Orhanlı ve Aydınlı bölgelerinde de dönümü 30 bin YTL’den başlayan arsalara rastlanıyor. Dört yıl önce dönümü 5-10 bin YTL olan arsalar, 2005′te 100 bin YTL’nin üzerine çıkmıştı. Bugün ise arsaların dönümü 200-300 bin YTL’yi buluyor.
İstanbul’da arsa sıkıntısı başlayacak,
Düzensiz, çarpık ve plansız yapılaşma İstanbul’da inşaat yapılacak alanları bitirdi. 1950′lerde başlayan, 1960, 1970 ve 1980′lerde devam eden, 1990′larda zirve noktaya ulaşan yapılaşma İstanbul’da düzenli konut yapılacak alan bırakmadı.
Bakırköy, Beşiktaş, Eminönü, Kadıköy, Üsküdar, Fatih, Beyoğlu ve Şişli gibi ilçelerde inşaat yapmak için boş arsa bulmak neredeyse imkansız. Sarıyer, Beykoz, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Esenler ve Kartal gibi ilçelerde ise küçük alanlar var. Bunun dışında kalan ilçelerde yani Beykoz, Sarıyer, Tuzla, Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri’de ise toplam alanlara en iyi ihtimal ile 2 milyon konut yapılabileceği tahmin ediliyor.
Anadolu’da Tuzla, Avrupa’da Silivri
Eldeki alternatif yerleşim yerlerine baktığımızda İstanbul’un batısında Çatalca’nın arazilerinin önemli bir kısmı İSKİ koruma havzasında. Büyükçekmece’nin önemli bir kısmı göl koruma havzasında. Geriye Silivri kalıyor. Doğu’da ise Tuzla’nın kuzey bölgeleri kalıyor. Anadolu yakasının kuzeyinde 16 bin dönümlük alana sahip Riva’da en fazla 20 bin villa yapılabilecek. Avrupa yakasının kuzeyinde Kemerburgaz’da yakında boş arsa kalmayacak. Zekeriyaköy’de bir kaç bin villa yapılacak arazi var ama şimdilik inşaat izni yok.
Kentsel dönüşüm kaçınılmaz
Gelinen bu noktada büyük bir ihtimal ile başa dönülecek. Yani kentsel dönüşüm planları uygulanacak. bu konuda Güngören, Bağcılar, Esenler, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Zeytinburnu, Bahçelievler, Küçükçekmece,Ümraniye, Maltepe ve Kartal’da kentsel dönüşüm planlarının uygulanması kaçınılmaz hale gelecek.
Mevcut yapıyla zor
Kentsel dönüşümün mevcut siyasi ve idari yapıyla gerçekleştirilmesine emlak uzmanları, imkansız gözüyle bakıyor. Çünkü bugünkü çarpık yapılaşmadan yüksek rant sağlayan belde ve ilçelerde çok sayıda kişi olması ve bunların genelde belediyelere yakın isimlerden oluşması gibi etkenlerle merkezi iktidarın zorlaması ve baskısı olmadan hem ilçe belediyelerinin hem de Büyükşehir belediyelerinin kentsel dönüşüm projelerini gerçekleştirmesini zorlaştıracak. Eğer kentsel dönüşüm planları yapılsa bile göstermelik olmanın ötesine gidemeyecek.
Bağcılar veya Ümraniye gibi ilçelerde milyon dolara satılan dükkan veya mağazaların olması kentsel dönüşüm planlarını güçleştirecek en önemli etkenlerden. Ayrıca Büyükşehir belediyesinin orta ve uzun vadede kentsel dönüşüm planlarının uygulanmasının zorunlu olduğu ilçelere hala tramvay veya metro götürmek üzere çalışmalarını son hızla sürdürmesi, kentsel dönüşümü zorlayan ikinci etken olarak görünüyor.
Fiyatlar yükselecek
İstanbul’da arsa arzının orta ve uzun vadede bitecek olması, merkezi konumdaki konutların fiyatını yükseltecek. Çünkü bugün İstanbul’da inşaatı bitmiş veya devam eden konutlarda önemli bir gider kalemi olarak görünen arsa fiyatlarının toplam konut giderlerindeki payı giderek yükselecek. Dükkan ve mağazaların mülkiyet fiyatları için de aynısı geçerli olacak.
Kentler birleşecek
Yapılan araştırmalarda İstanbul’un bugünkü nüfusu 10 milyon civarında kabul edilirse, nüfusun 2050′de 17 milyon 800 bin kişiye ulaşacağı tahmin ediliyor. yani bugünkü kullanılan alanın yüzde 70′i kadar boş alan gerekli. Nüfus artarken İstanbul her geçen gün Anadolu yakasında Kocaeli’ye Avrupa yakasında ise Tekirdağ ve Edirne’ye yaklaşacak.
İmarlı araziler neden bitti?
Tarihte İstanbul’da yerleşim güneyde başladı. Anadolu yakasında Kadıköy, Avrupa yakasında Eminönü ilçeleri ilk yerleşim noktaları. 20. yüzyılın başına kadar İstanbul’un Avrupa ve Anadolu yakasında kuzey bölgeleri mesire yerleri, tarım alanları ve su kaynakları ile bilinirdi. Bu özelliğini 1950′lere kadar devam ettirdi.
Osmanlı’da İstanbul’un nüfusu 16. yüzyılda 1 milyon civarına yükseltilmiş ve oraya sabitlenmişti. Cumhuriyet’e kadar geçen yaklaşık 300 yıllık sürede bu sabit nüfus korunmuştu. 1950′den itibaren başlayan kentleşme olgusu Türkiye’de ilk olarak İstanbul’u etkiledi. İzmir ve Ankara daha az ve daha sonra etkilendi.
1980′lerde nüfus artış hızı yükselen İstanbul 1990′ların başında bugünkü şeklini almaya başladı. Gecekondu bölgelerinde mafya ve yüksek kar peşinde koşan emlakçıların büyük paralar kazanmak için her yolu denemesi, Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin olaya seyirci kalması İstanbul’da imar yapılabilecek arazileri tüketti.
Tuzla ve Silivri, bundan sonra İstanbul’da düzenli kentleşme yapılacak son noktalar olarak görülüyor.
Çatalca’da çiftlik tarzı
Mehmet Tarık Erol (Çatalca Belediye Başkan Yardımcısı)
Çatalca eski bir yerleşim alanı. İmarlı alan toplam 60 bin dönüm. Fakat belediye sınırları içerisindeki arazilerin önemli bir kısmı İSKİ koruma havzasında kalıyor. şu anda toplam imarlı arsaların yüzde 30′unda inşaatlaşma gerçekleşti. Yapılaşmayı bekleyen 40 bin dönümlük yer var. Fakat burada toplu konut tarzı yapılabilmesi mümkün edğil. En az 2-2 bin 500 metrekarelik çiftlik arazisi olarak imar çalışması yapıldı. Ayrıca en fazla iki kat yüksekliğinde bina yapılacak.
Büyükçekmece göl havzasında
Nur Aydın Sak (Büyükçekmece İmar Müdürü)
Büyükçekmece’nin toplam imarlı alanı 55 bin dönüm. Bunun 50 bin dönümü göl havzasında kalıyor. Yani belirli koruma kuşakları kapsamında. Bundan dolayı yapılaşmaya uygun alan sınırlı. Yapılaşma izni olan alanların yüzde 80′inde yapılaşma var zaten. Boş olan alan yaklaşık bin dönüm. Buraya da 2 bin civarında konut yapılabilir. Göl havzasında arka ve uzak korumalı alanlar villa yapımına uygun. Dolayısıyla uzun vadede gelir seviyesi yüksek kesim tarafından tercih edilecek.
Silivri geleceğin toplu konut alanı
Metin Karakaş (Silivri Belediyesi Başkan Yardımcısı)
Silivri 150 bin dönüm alana sahip. Şimdilik yüzde 75′i imarlı. Boş olan 30 ile 40 bin dönüm arasında olan alan var. Silivri’de 30-35 bin konut var.Bunların yaklaşık yarısı yazlık olarak kullanılıyor. Silivri gelecekte İstanbul’un en büyük toplu konut alanı olacak. Orta ve uzun vadede Silivri’nin bir karışı bile plansız kalmayacak. Şimdi 60 bin nüfus yaşıyor. Gelecekte toplu konutlar inşa edildiğinde en az 500 bin nüfus yaşayacak.
Zekeriyaköy’de 2 bin dönüm yer
Yusuf Tülün (Sarıyer Belediye Başkanı)
Sarıyer 1995 yılında SİT alanı ilan edildi. Dolayısıyla Zekeriyaköy ve Uskumruköy bölgesindeki 7 bin 600 dönümlük alanın 4 bin 500 dönümü inşaat yapılabilecek özellikte. Bunun da yaklaşık 2 bin 500 dönümünde yapılaşma var. İmarla ilgili sorunlar dolasıyla şimdilik inşaat izni yok. İmar ile ilgili sorunları gidermek için sürekli çalışıyoruz.
Beylikdüzü’nde 25 bin konutluk alan var
Vehbi Orakçı (Beylikdüzü Belediye Başkanı)
Beylikdüzü’nün toplam alanı 11 bin 200 dönüm. bunun yüzde 40′ı imara açıldı ve doldu. Geriye kalan alanın bin dönümü büyük bir park yapılmak üzere yeşil alan olarak ayrıldı. Bin dönümüne de beldenin çeşitli yerlerine parklar yapılacak. yani boş olan alana en fazla 20-25 bin konut yapılabilecek.
Göktürk’te 3 bin konutluk yer var
Mustafa Gül (Göktürk Belediye Başkanı)
Parklar ve yollar dahil Göktürk’teki imarlı alan 2 bin dönüm civarında. Bunun yüzde 60-65′inde yapılaşma tamamlandı. Geriye 600-700 dönüm var. bu alana tahminim 2 bin ile 3 bin arasında konut yapılabilir. Yapılan planlamalara göre imarlı alanlarda inşaat tamamlandığında bölgede 30 bin ile 40 bin arasında nüfus yaşayacak.
Taşdelen’de imara açılacak alan yok
Hüseyin Sipahi (Taşdelen Belediye Başkanı)
Taşdelen’deki imarlı araziler üzerinde yapılaşma tamamlanmak üzere. İmara açılabilecek nitelikte 2 B arazisi veya Hazine’ye ait alan yok.
Kemerburgaz dolmak üzere
Hasan Kırlangıç (Eyüp İmar Müdürü)
Kemerburgaz’ın tamamına yakını doldu. İmarlı bölge toplam 3 bin 900 dönüm. Yüzde 90′ında yapılaşma tamam. Geriye yüzde 10′luk alan kaldı. O da kısa sürede biter. Şimdilik Ağaçlı, Akpınar ve Odayeri köylerinde imar çalışması başlatacağız. Ama buradaki alanın tamamı 140 bin metrekare. Bu konuda çalışmalarımız sürüyor.
Ömerli’de bin 500 konutluk arsa
Serpil Susever (Ömerli İmar Müdürü)
Ömerli’nin toplam arazisi 47 bin 250 dönüm. Bunun önemli bir kısmını orman ve askeri alanlar oluşturuyor. 5 dönümde imar var. Bunun yüzde 80′i konut imarlı. Geriye kalan yüzde 20 tarım arazisi olarak imarlı. 4 bin dönümün yarısında yapılaşma tamamlandı. Şimdiye kadar yapılan konut sayısı 800 civarında. Bin 500 civarında konut yapılacak yer var.
Çekmeköy’de bin konutluk alan var
Mikail Azaklı (Çekmeköy Başkan Yardımcısı)
Çekmeköy’deki toplam arazi 15 bin 600 dönüm. Bunun 7 bin 600 dönümü imarlı. Yüzde 70′inde inşaat bitti veya ruhsatlar alındı. Bitmiş ve inşaatı devam eden 5 bin konut var. Geriye kalan 750 bin metrekarelik alana en fazla bin konut yapılabilir. İmara açılacak yeni bölge yok.
Sarıgazi’de bin konutluk alan var
Hasan Kanbur (Sarıgazi İmar Müdürü)
Sarıgazi’de 5 bin 300 dönüm imarlı alan bulunuyor. Bunun 2 bin 300 dönümü imara açıldı. Geriye kalan 3 bin dönüm yol, kamu binaları, yeşil alan gibi sosyal donatılara ayrıldı. Bin 600 dönümlük alanda 8 bin yapı bulunuyor. Geriye kalan 700 dönümlük arsalara bin civarında konut yapılacağını tahmin ediyorum.
Alemdar’da 5 bin konutluk alan var
Zafer Bahadur (Alemdar İmar Müdürlüğü)
Alemdar’ın toplam alanı ormanlar dahil 10 bin dönüm. 3 bin 500 dönüm alan imara açılmadı. 6 bin 500 dönümlük alanda imar var. Boş alan 3 bin dönüm civarında. buraya 5 bin ivarında konut yapılacağını tahmin ediyorum.
Orhanlı’da 50 bin konutluk alan var
Orhan Çelik (Orhanlı İmar Müdürü)
Orhanlı Belediyesi’nde imar çalışması yapılan alan toplam 20 bin dönüm. Şimdiye kadar yapılaşması tamamlanan ve inşaat aşamasında olan alan toplam 4 bin dönüm civarında. Geriye 16 bin dönüm boş yer kalıyor. buraya 50 bin civarında konut yapılabilecek. Bunun dışında imara açılabilecek nitelikte boş alan yok.
Akfırat’ta 150 bin konutluk alan
Deniz Kansu (Akfırat Başkan Yardımcısı)
Toplam 54 bin dönüm alan var. Bunun 5 bin dönümünde yapılaşma bulunuyor. Geriye kalan yaklaşık 50 bin dönümlük alan boş. buraya 150 bin civarında konut yapılacak. Arazilerin imar çalışması tamamlandı. Projeleri bekliyor. Formula 1′in tesislerinin de beldemiz sınırlarında olması dolayısıyla gelecekte Akgırat’ın İstanbul’un en elit yerleşim yerlerinden birisi olacağını tahmin ediyorum.
Kaynak: Milliyet Emlak
